Canicule : les appartements en dernier étage vont-ils baisser en attractivité ?

Appartement au dernier étage, vue dégagée, lumière naturelle… Il y a encore quelques années, l’annonce avait tout pour séduire. Aujourd’hui, avec les canicules à répétitions, le rêve vire parfois au cauchemar : sur les réseaux sociaux, les témoignages se multiplient et de nombreux occupants confient souffrir dès que le thermomètre grimpe. 

À Paris comme ailleurs, ces vagues de chaleur brisent le mythe. Alors à l’avenir, les appartements situés sous les toits seront-ils toujours aussi recherchés ? Rien n’est moins sûr.

Le confort d’été, nouveau critère de choix immobilier ?

Face aux canicules répétées, la fraîcheur du logement est devenue un critère de sélection à part entière. Selon l’étude Canicule & Immobilier (2026) portée par leboncoin immo, 81 % des Français déclarent ressentir un inconfort lié aux fortes chaleurs dans leur logement. Et ils sont également plus d’un tiers à intégrer désormais le climat dans leur réflexion immobilière.

Un changement d’état d’esprit loin d’être anecdotique : un logement ne se juge plus seulement à son prix, à sa surface, à son étage ou à son emplacement. Des critères comme sa ventilation, son isolation, la présence de volets, de stores, d’un extérieur ombragé peuvent désormais faire toute la différence.

« Les questions sur le confort thermique reviennent de plus en plus souvent lors des visites. Aujourd’hui, lorsqu’un bien est classé G au DPE, certains acquéreurs renoncent même à le visiter. Ce classement peut suffire à les détourner du bien avant qu’ils aient même pu en apprécier les qualités », explique-t-on chez La Maison de L’Immobilier, une agence parisienne.  

Sous les toits, les derniers étages sont les plus exposés

Et sur le podium des logements les plus sensibles aux fortes chaleurs, les appartements situés au dernier étage arrivent très largement en premier. 

Placés sous la toiture, ils subissent davantage les effets du rayonnement solaire accumulé par la couverture. À Paris, le phénomène est accentué par les toits en zinc, qui absorbent une grande quantité de chaleur pendant la journée avant de la restituer progressivement à l’intérieur. Les niveaux inférieurs, eux, sont souvent protégés par des murs plus épais et résistent donc mieux à la chaleur.

Et même avec une isolation correcte, certaines configurations restent difficiles à rafraîchir naturellement. C’est notamment le cas des logements directement sous combles, des petites surfaces, des chambres de bonne ou des studios peu ventilés. Ajoutez à cela une exposition plein sud ou plein ouest et vous obtenez une fournaise.

Travaux, patrimoine, aides : une adaptation plus compliquée qu’il n’y paraît

Face à ce constat, des solutions existent : isolation de la toiture ou des combles, amélioration de la ventilation, pose de volets ou de stores extérieurs, protections solaires, végétalisation des cours ou des toitures lorsque c’est possible. Mais dans les faits, adapter un logement ancien aux fortes chaleurs est complexe.

En copropriété, ces travaux dépendent généralement d’une décision collective et peuvent représenter un coût important. L’isolation de la toiture, par exemple, ne relève pas du seul propriétaire de l’appartement situé au dernier étage. Difficile alors de convaincre les autres copropriétaires de financer un chantier dont les bénéfices semblent profiter à un seul logement…

Dans les villes au patrimoine ancien, comme Paris, l’installation de volets, la modification des façades, la peinture des toitures ou l’isolation par l’extérieur peuvent par ailleurs se heurter à des règles architecturales strictes. 

Le contexte des aides à la rénovation ajoute de nouveaux freins. MaPrimeRénov’, la principale aide publique à la rénovation énergétique, ne financera désormais plus les opérations réalisées seules, comme l’isolation des toitures et des combles, le remplacement des fenêtres et certains systèmes de ventilation. Or, si ces logements sous les toits ne peuvent pas être facilement adaptés aux fortes chaleurs, leur attractivité risque de s’éroder rapidement.

Vers une décote prochaine des appartements “fournaises” ?

« Les appartements au dernier étage sont souvent de très beaux biens, mais beaucoup sont classés G, notamment parce qu’ils se trouvent directement sous la toiture. Pour l’instant, nous n’observons pas de véritable décote. En revanche, ils attirent moins d’acquéreurs, ce qui peut ralentir la vente et bloquer une partie du marché », témoigne l’agence La Maison de l’Immobilier. 

Si les derniers étages ne vont pas être désertés par les acheteurs, leurs qualités ne suffiront plus toujours à compenser un inconfort marqué l’été. Un dernier étage bien isolé, traversant, équipé de protections solaires, avec ascenseur et bonne ventilation (et donc avec un bon Diagnostic de Perfomance Energétique) pourra rester très attractif. En revanche, un studio sous combles, mal isolé, exposé plein sud, sans volets pourrait devenir plus difficile à vendre au bon prix.

C’est en tout cas l’avis de Corinne Jolly, présidente de PAP : « les rez-de-chaussée subissent traditionnellement une décote de l’ordre de 15 à 20 %. Dans les années à venir, les logements sous les toits pourraient à leur tour connaître des décotes plus importantes qu’auparavant. On ira peut-être jusqu’à moins 10 % en raison des effets des canicules ».

Comment financer sa passoire thermique sans se ruiner ?