L'immobilier neuf est-il mort ?

Et si la crise du logement que l’on traverse actuellement signait la mise en péril des logements neufs ? Ou au contraire, faut-il en profiter maintenant que les promoteurs relancent timidement leurs chantiers ? Pour y voir clair, nous avons échangé avec Vincent Belhacene, fondateur de Côté Neuf, spécialiste de l’accompagnement des primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois).

Inutile de tourner autour du pot, pour Vincent Belhacene, c’est une certitude : « Le secteur traverse une période cataclysmique. La hausse des taux, la fin du dispositif Pinel et l’explosion des coûts des matériaux ont bouleversé les équilibres financiers. »

Face à cette crise, de nombreux promoteurs ont gelé leurs projets. « Certains programmes conçus en 2018 sortent à des prix qui ne couvrent plus les coûts de construction actuels. Alors ils attendent que le marché se rééquilibre. »

« Le marché du neuf pour les primo-accédants se maintient. Les acheteurs qui veulent habiter dans le logement, eux, sont toujours là. Et c’est une bonne chose : cela pousse les promoteurs à recentrer leur offre sur des programmes plus qualitatifs, moins spéculatifs. »*

En d’autres termes : moins d’investisseurs, mais plus d’acheteurs occupants, et des projets qui s’adaptent enfin à la demande réelle.

Dans un marché en crise, comment expliquer que le neuf reste (encore) aussi cher ? Vincent Belhacene a une piste de réponse :

« C’est un marché technique. Comme une entreprise, le promoteur achète un terrain, paie la main-d’œuvre, les matériaux, et doit dégager une marge pour que le projet tienne sur huit ans. S’il vend à perte, il arrête tout simplement de construire. »

Contrairement à un propriétaire qui revend son bien ancien, le promoteur ne peut donc pas “négocier” ses prix :

« On parle parfois de quelques milliers d’euros sur le bilan global. En dessous, il passe en négatif. »

Pour leur part, les établissements bancaires l’ont bien compris : un ménage qui achète dans le neuf a moins de risques de défaillance.

« Quand on achète dans l’ancien, il suffit d’un toit à refaire ou d’un ravalement surprise pour tout déséquilibrer. Dans le neuf, les mensualités sont maîtrisées. Du coup, les banques proposent souvent des taux 0,20 à 0,30 point plus bas. »

« On peut acheter avec peu ou pas d’apport, à condition d’avoir des revenus stables — autour de 2 500 € nets par tête, c’est déjà jouable », indique Vincent Belhacene.

Lui-même passé par l’expérience de l’achat dans l’ancien, Vincent Belhacene en garde un souvenir amer et partage son expérience :

« J’habite une vieille maison pleine de charme… et de fuites ! En dix ans, j’ai eu une toiture à refaire, des mouvements de terrain, des infiltrations. Si je n’avais pas eu les moyens de compenser, j’aurais dû vendre à perte. Dans le neuf, j’aurais juste changé une poignée de porte. »

Loin des clichés sur les “barres sans âme”, le neuf gagne également en inventivité. « On voit émerger des bâtiments en bois, des quartiers éco-conçus avec bassins et espaces verts, ou encore des projets à énergie passive. »

À Lyon Confluence, par exemple, un immeuble sans chauffage ni climatisation maintient une température stable toute l’année grâce à son architecture bioclimatique. À Cormeilles-en-Parisis, un programme avec marina privée permet… d’amarrer son bateau devant chez soi !

Acheter dans le neuf, c’est miser sur la sécurité, la performance et la durabilité. Bien sûr, il faut s’armer de patience, les délais de livraison peuvent s’étendre, et les programmes restent sélectifs. Mais pour Vincent Belhacene, pas de doute : « Le neuf reste le moyen le plus sûr d’accéder à la propriété sans se mettre en danger. » Alors… on se lance ?