L’assurance de prêt immobilier : définition et calcul

L’assurance de prêt immobilier est le contrat qui garantit à la banque le remboursement du capital restant dû si l’emprunteur ne peut plus payer. Tous les prêts immobiliers doivent en être couverts : ce n’est pas une obligation légale, mais les banques l’exigent systématiquement pour accorder un crédit. C’est donc une protection cruciale en cas de coup dur, dont il faut bien comprendre les modalités (mode de calcul, quotité, garanties couvertes).

1. Concrètement, comment fonctionne l'assurance de prêt immobilier ?

A tout moment, le remboursement de votre crédit est assuré en cas de problème couvert par votre contrat. S'il vous arrive quelque chose, il sera ainsi remboursé directement sans que l’argent ne transite sur votre compte.

Les deux modes de calcul de l’assurance de prêt immobilier

Les assureurs et les banquiers peuvent vous faire une proposition d'assurance emprunteur basée sur l'une des méthodes de cotisation ci-dessous :

La cotisation sur le capital initial est souvent utilisée par les assurances groupe des banques, tandis que la cotisation sur le capital restant dû est privilégiée en cas de délégation d'assurance.

Attention : à ces primes peuvent s'ajouter divers frais (frais de dossier, frais d'adhésion voire des frais de mensualisation)

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Les quotités : si vous empruntez à plusieurs

Beaucoup d’entre vous souhaitez emprunter avec quelqu'un : c'est votre co-emprunteur (bien souvent votre mari ou votre femme). Dans ce cas, vous participez tous les deux au remboursement du prêt et vous vous engagez de façon solidaire à rembourser le crédit à la banque. Pour autant, celle-ci n'impose pas que vous soyez assurés à la même hauteur.

La quotité désigne ainsi la couverture sur un emprunteur et correspond à la part de capital à garantir. C’est la part de capital qui sera remboursée s’il arrive quelque chose à cet emprunteur.

Votre prêt doit au minimum être couvert à 100 %, c'est-à-dire que la somme des quotités des deux emprunteurs doit être égale à 100 %. Chacun des co-emprunteurs peut également choisir de se couvrir jusqu'à 100 % : votre prêt sera alors couvert à 200 %. Idéalement, votre choix de quotités doit être cohérent avec la répartition des revenus entre les co-emprunteurs. Par exemple, si vous empruntez avec votre conjoint et que vos revenus représentent 60 % des revenus du couple, vous devez vous couvrir au minimum à hauteur de 60 %. Choisir de vous assurer chacun à 100 % du prêt est aussi un bon moyen de protéger votre famille : s’il arrive quelque chose à l’un d’entre vous, le prêt est entièrement remboursé et le co-emprunteur dispose alors du bien.

2. Quels sont les risques couverts par l'assurance de prêt immobilier ?

Il existe plusieurs niveaux de couverture possible, du minimum vital à une couverture plus complète :

L’assurance décès : la couverture indispensable

La banque exige cette garantie dans tous les cas. Elle assure le remboursement à la banque en cas de décès de l’un ou des deux co-emprunteurs.

L’assurance invalidité : quelles options de couverture ?

L’assurance décès vient souvent en complément d'une ou plusieurs assurances invalidité. Il existe plusieurs types de contrats couvrant des degrés différents d’incapacité à travailler.

La banque pourra exiger que vous cumuliez plusieurs formes de couvertures en fonction de votre dossier. Soyez vigilants, les garanties des contrats d'assurances varient beaucoup - conditions de prise en charge, durée de garantie, exclusions : de nombreux points doivent absolument être vérifiés avant de souscrire.

L’assurance chômage : à prendre en fonction de votre profil

Vous pouvez choisir de souscrire à une assurance chômage. Elle prendra alors en charge la totalité ou une partie des mensualités. Cependant elle est soumise à un certain nombre de contraintes (carence, franchise, durée de couverture) et est généralement coûteuse. Ce n'est donc pas toujours judicieux d’y souscrire et nous vous recommandons d'étudier la question en profondeur.

3. Comment votre profil influence-t-il le prix de l’assurance emprunteur ?

Pour évaluer votre profil, les assureurs vont prendre en compte 3 grandes catégories de risques :

• Le risque médical , lui même conditionné par votre âge, vos antécédents médicaux, le fait d’être fumeur ou non. Vous devrez remplir un questionnaire médical scrupuleusement. Au bout de 10 ans, les malades bénéficient du “droit à l’oubli”, c’est à dire que sous certaines conditions, ils n'ont pas à révéler obligatoirement des antécédents pour ne pas subir de surprime ou d'exclusions.
• Le risque professionnel : certaines professions sont considérées comme étant « à risque ». Si c’est votre cas, on vous demandera des détails spécifiques à votre métier : bien sûr, certains contrats vous couvrent quelle que soit votre profession.
• Le risque d’activité de loisir : de la même manière que pour les métiers à risque, vous devrez répondre à un questionnaires spécifiques si l’une de vos activités (la plongée ou le saut en parachute par exemple) est considérée comme risquée.

En fonction du risque, l’assureur vous proposera une formule adaptée à votre profil : acceptation à la tarification normale, surprimes et/ou exclusions.