1. Modalités d'assurance de prêt

Connaître les modalités de l’assurance de prêt immobilier

Alors que les taux d’intérêt connaissent des niveaux historiquement bas, le prêt immobilier devient de plus en plus accessible pour les Français.

Mais sans une assurance emprunteur, difficile de convaincre une banque d'accorder un prêt immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté, Pretto fait le point sur les modalités de l’assurance prêt immobilier.

L’assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Bon à savoir
Non, aucun texte législatif n’impose de souscrire une assurance de prêt au moment de demander un prêt immobilier.

Et pourtant, parce que les risques de non-remboursement existent, les banques et autres établissements de crédit exigent une assurance de prêt.

Dans les faits, le candidat à un prêt immobilier est donc obligé de souscrire une assurance de prêt immobilier.

L’assurance de prêt immobilier prévoit par exemple des garanties qui couvriront le non-remboursement en cas d’arrêt de travail, d’invalidité ou même de décès de l’emprunteur.

Ces trois garanties font d’ailleurs partie des garanties plus souvent demandées :

  • La garantie Décès.

  • La garantie PTIA (Perte Totale ou Irréversible d’Autonomie).

  • La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale).

  • La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle).

  • La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail).

  • La garantie Perte d’Emploi.

  • La banque qui accorde un prêt immobilier propose toujours sa propre assurance emprunteur.

Mais l’emprunteur n’est pas obligé de la prendre, il peut souscrire une assurance alternative. C’est la délégation d’assurance.

Néanmoins, les garanties du contrat alternatif doivent être équivalentes à celles du contrat de l’établissement prêteur (dit « contrat de groupe »).

Le taux de l’assurance de prêt immobilier

Moins votre taux sera élevé, moins votre assurance de prêt immobilier vous coûtera cher, c’est une évidence.

C’est d’autant plus important que l’assurance emprunteur représente désormais entre 30 et 40 % du coût total du crédit.

Important

Pour faire simple, le taux de l’assurance emprunteur dépend de 3 facteurs : le risque de santé, le métier, et les activités de loisir. Plus l’emprunteur présente de risques, plus le taux sera élevé !

Le taux dépend également du contrat : les contrats « de groupe » sont souvent plus chers que les contrats « délégués ».

Pour trouver le taux le plus compétitif, il n’y a donc pas de secret : comparer les contrats et ne pas hésiter à changer puisque cela est permis par la loi Bourquin !

À quels taux s’attendre en 2020 pour une assurance prêt immobilier ? Voici quelques éléments de réponse :

Age Taux groupe Prix groupe Taux délégation Prix délégation
20-30 0,40 % 1 212 € 0,38% 1 207 €
30-40 0,48 % 1 714 € 0,44%€ 1 479 €
40-50 0,61 % 2 218 € 0,62%€ 2 088 €
50+ 0,71 % 2 315 € 0,74%€ 2 197 €

La quotité de l’assurance de prêt immobilier

Définition
Quotité : un terme un peu barbare pour un principe finalement très simple.

Si l’emprunteur vient à mourir, quel pourcentage du capital (qui reste à rembourser) est couvert par l’assurance ? Cela peut être 75 % du capital. Ou 90 %. Ou même 100 %…

C’est cela la quotité : la couverture assurée par l’assurance de prêt. Plus cette couverture est élevée, et plus le coût de l’assurance augmente, ce qui semble plutôt logique.

A noter

Si la quotité couvre 150 % du capital à rembourser, la prime à payer sur l’assurance prêt immobilier sera en moyenne 50 % plus élevée qu’une prime correspondant à une quotité de 100 %…

Pour un prêt immobilier, la quotité doit être d’au moins 100 %. En cas de coup dur, la banque est ainsi assurée d’être entièrement remboursée.

Pour un prêt immobilier demandé à plusieurs (un couple marié par exemple), la quotité peut être répartie. Un couple pourra par exemple répartir la quotité à 50/50.

Franchise et assurance de prêt immobilier

Lorsqu’un emprunteur perd son emploi, l’assurance de prêt immobilier doit en principe lui verser une indemnité pour compenser la perte de ses revenus.

Mais ce versement n’intervient pas tout de suite. Il peut s’écouler 15, 30, 60 et jusqu’à 180 jours avant que cela arrive. C’est cela, le « délai de franchise ».

Forcément, plus le délai négocié est court, plus l’emprunteur sera indemnisé rapidement, et plus le coût de l’assurance sera élevé ! Le délai de franchise d’une assurance de prêt immobilier est exprimé en jours.

Il varie selon la garantie considérée, voici des délais couramment observés sur le marché :

  • Pour la garantie décès : de 90 à 180 jours
  • Pour les garanties IPP et IPT : de 30 à 90 jours
  • Pour la garantie ITT  de 90 à 180 jours
  • Pour la garantie perte d’emploi : de 90 à 270 jours
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Le coût de l’assurance dépend d’autres critères

Garanties, délai de franchise, quotité… ce ne sont pas les seuls critères qui tirent les cotisations de l’assurance de prêt immobilier à la hausse ou à la baisse.

En réalité, l’assureur calcule la cotisation sur la base d’autres critères un peu plus… basiques.

Important

D’abord, il y a l’âge de l’emprunteur. Plus l’emprunteur est âgé, plus il y a de risques qu’il souffre de problèmes de santé dans un avenir proche.

L’âge est donc une information essentielle aux yeux de l’assureur. Plus l’emprunteur est âgé au moment de souscrire son assurance de prêt immobilier, plus celle-ci lui reviendra chère.

Ensuite, son état de santé. Même principe que pour l’âge : plus l’emprunteur présente un état de santé délicat, plus l’assurance lui coûtera cher.

Cela est aussi le cas pour un emprunteur en bonne santé au moment de la signature, mais qui a connu des maladies graves par le passé.

C’est la raison pour laquelle l’emprunteur remplit un « questionnaire de santé » au moment de sa demande d’assurance de prêt.

Enfin, son métier et ses loisirs. Plus le métier exercé est à risques, plus la cotisation sera élevée. C’est logique : un comptable est moins exposé à un décès accidentel qu’un secouriste de haute montagne.

Suivant le même raisonnement, plus les loisirs sont risqués, plus la cotisation sera élevée. Un amateur d’alpinisme paiera son assurance de prêt immobilier plus cher qu’un collectionneur de timbres.

Comment se passe le paiement de vos mensualités d’assurance ?

Le paiement des premières cotisations sur l’assurance emprunteur intervient peu avant le déblocage du prêt immobilier.

En effet, les cotisations sont dues dès la date d’effet du contrat d’assurance. La date d’effet marque le début du contrat (ce n’est pas la date de signature). Et le contrat débute avant que les fonds ne soient débloqués.

Bon à savoir

Cela est tout à fait normal : l’assurance de prêt immobilier est donc en place avant que le prêt ne soit débloqué, ce qui constitue une sécurité supplémentaire pour la banque prêteuse.

Au moment où le contrat prend effet, l’emprunteur commence donc à payer les cotisations mensuelles sur son assurance de prêt immobilier, et jusqu’à la fin du remboursement du prêt.

Pour un contrat « de groupe », la banque perçoit les premières cotisations seules, puis les regroupe avec les mensualités de remboursement une fois le prêt débloqué.

Pour un contrat « délégué », la situation peut être différente. Le paiement peut être mensuel, trimestriel, semestriel… Ces périodicités décalées amènent l’emprunteur à payer les cotisations à des dates différentes des mensualités de remboursement.

Quoi qu’il en soit, les premières cotisations payées doivent lui être restituées si le prêt immobilier est annulé ou si les fonds ne sont finalement pas débloqués par la banque.

A retenir
  • La banque qui accorde le prêt propose toujours sa propre assurance de prêt mais l'emprunteur peut choisir de souscrire une assurance alternative. C'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance.

  • Le taux de l'assurance de prêt dépend de plusieurs facteurs dont : le risque santé, le métier et les activités de loisirs de l'assuré.

  • La quotité qui est la couverture garantie par l'assurance de prêt permet à la banque d'être assurée de son entier remboursement en cas de coup dur. Elle doit, ainsi, être d'au moins 100 %.

Mis à jour le 28 septembre 2020
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Eloi Gabin
Performance Manager et Responsable Assurance
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