La franchise : rembourser son prêt immobilier plus tard c’est possible

« Franchise » … Voilà un mot que l’on entend souvent dans la bouche de son banquier ou de son courtier immobilier ! La franchise, ou crédit à remboursement différé, permet de commencer à rembourser votre prêt immobilier plus tard, une fois le bien habitable, plutôt que dès le déblocage des fonds. Elle concerne surtout les achats dans le neuf (VEFA, construction de maison individuelle) ou dans l’ancien avec travaux, quand le logement n’est pas habitable tout de suite. Selon les cas, elle peut être partielle ou totale.

À ne pas confondre avec le différé d’amortissement, qui permet de ne rembourser que les intérêts et non de suspendre tout remboursement.

1. Dans quels cas peut-on faire une franchise ?

La franchise consiste à différer le début de remboursement du prêt, donc le début des mensualités. Elle s’applique dans les cas où le bien pour lequel vous avez demandé le prêt n’est pas habitable tout de suite.

Dans quels cas fait-on une franchise ?

Généralement, la franchise concerne les achats dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif :

• Pour les achats dans le neuf (VEFA, Construction de maison individuelle), le logement n’est pas habitable dès le début du financement : il peut se passer des mois ou même des années entre les premiers appels de fond et la livraison du bien.
• Pour les achats dans l’ancien, il arrive souvent que de gros travaux soient nécessaires avant de pouvoir emménager. Dans un premier temps, vous ne pouvez donc pas emménager dans votre nouveau bien.

Dans le cas d’un investissement locatif, la franchise vous autorise à ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que le logement concerné peut accueillir un locataire. Généralement, la banque accepte une franchise de maximum six mois dans ces cas-là.

Pour finir, il n’est pas impossible d’obtenir une franchise pour un achat dans l’ancien sans travaux, mais cela reste exceptionnel.

Quels avantages à la franchise ?

Dans tous les cas, vous pouvez mettre la franchise en place entre la date d’achat du bien et celle de la fin des travaux. Vous empruntez mais ne commencez à rembourser que plus tard, quand les travaux sont finis.

Pourquoi choisir la franchise ?

Sans cette franchise, vous devriez cumuler les charges :

• la mensualité du crédit pour le nouveau logement
• les coûts éventuels liés au logement précédent.

Cette situation est rarement soutenable pour les emprunteurs et viendrait sérieusement entamer le taux d'endettement : les banques le comprennent (ouf !) et elles acceptent la franchise sans difficulté.

2. Franchise partielle ou franchise totale ?

En fonction de la capacité de remboursement et de vos préférences, la franchise peut être partielle ou totale.

La différence entre les deux types de franchise porte sur la gestion des intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts sur les fonds débloqués avant la livraison du bien.

Franchise partielle

Avec une franchise partielle, vous payez les intérêts dès le premier déblocage des fonds, tous les mois : seul le remboursement du capital est différé. A l’inverse, avec une franchise totale vous payez également les intérêts intercalaires de manière différée. Comment faire votre choix ? Retenez d’abord que la franchise totale a pour but d’alléger au maximum les sommes à payer avant la livraison du bien, mais cet avantage a un coût : le différé sur les intérêts intercalaires génère des intérêts en plus ... des intérêts sur les intérêts finalement !

Franchise totale

Dans le cas d’une franchise totale, le paiement des intérêts intercalaires peut se faire de deux façons :

• soit vous les payez d’un coup à la livraison du bien
• soit ils s’ajoutent au capital total financé et vous les payez sur toute la durée du prêt.

La deuxième option est un avantage pour votre trésorerie dans un premier temps, mais n’oubliez pas que votre capital est alors plus important pendant toute la durée du prêt, ce qui génère des intérêts plus élevés.

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3. Une étude de cas pour vous aider à choisir votre type de franchise

Prenons l’exemple de l’achat d’un bien neuf à 200 000 € (hors frais de notaire et frais de garantie), que vous financez grâce à votre apport. Le délai annoncé par le constructeur pour la livraison est de deux ans, et constitue l’échéancier d’appels de fonds suivant :

• 50 000 € à la signature de l’acte authentique chez le notaire
• 125 000 € un an plus tard
• 25 000 € à la livraison, deux ans après la signature chez le notaire

Vous optez pour un financement sur 20 ans (2 ans pendant la construction, et 18 ans après la réception du bien) à un taux de 2 %.

Pour financer le projet, 4 options sont possibles avec différentes modalités pour la franchise, de la plus avantageuse d’un point de vue trésorerie à la moins coûteuse. Le tableau ci-dessous vous permet de les comparer.

Comme vous pouvez le voir, plus vous retardez le remboursement, plus le coût total du crédit augmente. Cependant si vous avez besoin de liquidités, le crédit à remboursement différé est une bonne solution.

4. La franchise : un moyen de générer de la trésorerie

Vous bénéficiez d’une franchise et les travaux dans votre nouveau bien immobilier se sont terminés plus tôt que prévu ? Souriez, vous êtes gagnant ! Cette situation vous permettra de dégager de la trésorerie avant d’entrer dans la période de remboursement de votre emprunt.

Pendant ce laps de temps, vous ne payez pas les charges des travaux (désormais terminés), peut-être même le coût de votre ancien logement non plus (si vous avez pu emménager) et la banque attend le remboursement du capital plus tard.

C’est une période où votre trésorerie devrait mieux se porter et vous pourrez entrer plus sereinement dans la prochaine étape de votre emprunt : rembourser l’argent à la banque. Que dire d’autre à part que le crédit à remboursement différé vous aura bien rendu service ?

Demandez aux artisans ou à l’architecte chargés des travaux de concevoir un plan très conservateur sur les délais. Puis veillez à ce que les délais annoncés soient effectivement battus dans l’idée de gagner du temps. Si c’est un investissement locatif, vous pourrez même percevoir des loyers avant de commencer à rembourser le prêt : royal !

Attention, dans le cas de l’achat d’un bien neuf en VEFA, vous ne pouvez pas influer sur le calendrier qu’annonce le promoteur donc cet avantage ne vous est que difficilement accessible...