Est-ce que c’est le bon moment pour acheter en 2025 ?

Oui, c’est globalement le bon moment pour acheter, à condition de rester au moins 5 ans dans le bien : les taux de crédit immobilier se sont stabilisés autour de 3 % après avoir atteint 4,5 % fin 2023, ce qui redonne du pouvoir d’achat aux emprunteurs. Attendre une baisse des prix fait courir le risque inverse d’une remontée des taux, alors que chaque année de location représente 3 à 7 % du prix du bien envolé en loyer.

Tel un caillou dans la chaussure qui s’invite en pleine rando, cette question ne vous lâche pas. Elle vous maintient éveillé la nuit et vous laisse hagard face au mur blanc de l’open space le jour. Bon, on en fait un peu des caisses. Mais c’est vrai que cette question capitale “du bon moment” a toujours tiraillé les futurs acheteurs immobiliers.

Et c’est rageant ce doute. Car vous avez envie d’acheter, vous ! Vous avez envie de construire votre petit nid douillet, d'investir dans la pierre tel un adulte mûr qui prend sa vie en main.

Mais à chaque fois que vous êtes enfin prêt à vous lancer, il y a toujours une petite voix pour vous freiner. Comme Gérard, qui, en soufflant fortement son haleine sur votre visage, vous assène : « Non mais là vraiment avec les taux, les prix trop élevés et les reptiliens, c’est pas DU TOUT le moment d’acheter ! »

Alors, voix de la raison ou simple rageux emporté par un excès de café ? On vous propose de comprendre exactement ce qu’il se passe sur les marchés immobiliers pour vous faire votre propre avis.

Et si c’était le bon moment pour simuler votre capacité d’emprunt ? Découvrez le montant du capital que vous pourriez emprunter :

Taux : quelle est l'historique de la situation ?

Ces dernières années, l’Europe a connu une forte poussée d’inflation avec la guerre en Ukraine. Pour rappel, selon Eurostat, le taux d’inflation annuel de la zone euro s’élevait à 10,6 % en octobre 2022. Celui-ci est redescendu à 5,3 % en août 2023, et il est aujourd'hui repassé sous la barre des 1 %.

Mais revenons à nos moutons (immobiliers). On a assisté pendant dix-huit mois à une flambée des taux (qui ont atteint les 4,5 % en décembre 2023, données Pretto). Forcément, cela a directement impacté la capacité d'emprunt des acheteurs. Ainsi, si en janvier 2022, une personne gagnant 2 000 euros nets avant impôts pouvait emprunter un peu moins de 150 000 euros, en décembre 2023, ce n’était plus que 110 930 euros (données Pretto). Ceux qui voulaient devenir propriétaires ont dû revoir leur projet, soit en injectant plus d'apport pour pallier la baisse de capacité d'emprunt, soit en achetant plus petit.

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Pourquoi le marché immobilier retrouve-t-il des couleurs ?

Heureusement, depuis le début de l'année 2025, le marché retrouve un nouveau souffle ! Les taux ont nettement reculé depuis le début de l'année 2024, et ce de façon régulière. Ils se sont aujourd’hui stabilisés autour des 3 % (donnée Pretto). À l'origine de ce mouvement, la politique de la Banque Centrale Européenne, qui n'a cessé de descendre ses taux directeurs, et ce afin de stimuler l'investissement.

Un signal très positif pour le marché du crédit. D'ailleurs les banques n'ont pas tardé à faire le retour sur le marché du crédit, d'abord timidement puis en se livrant plus ouvertement une féroce concurrence. Objectif : se servir du crédit immobilier pour attirer à elles de nouveaux clients, en particulier des jeunes, primo-accédants (le nom qu'on donne dans le milieu à ceux qui achètent pour la première fois), et ceux souhaitant s'adonner à un projet de rénovation.

Des belles perspectives pour les porteurs d’un projet immobilier, surtout si ces derniers mettent en place quelques hacks pour accéder plus facilement à la propriété :

• Réduire son budget : ce n’est pas l’option que vous voulez entendre, on sait. Mais peut-être qu’un plan B existe si votre capacité d'emprunt est un peu juste. Un projet plus accessible, un bien un peu plus éloigné de votre périmètre initial, une superficie un chouilla plus petite… Faites le point avant de ronchonner. Il y a toujours des solutions.
• Augmenter son apport : allez demander un coup de pouce à mamie ou tonton Michel, qui sait, vous pourriez avoir une belle surprise. Et surtout augmenter votre capacité d’emprunt.
• Négocier coûte que coûte le prix du bien : c’est toujours une bonne idée de négocier le prix d'un bien, vous pourriez tomber sur une très belle affaire. C’est le bon moment pour revoir un bon film d’espionnage et déceler les secrets des meilleurs négociateurs.

Deux leviers financiers à connaître

Un facteur clé influence aussi votre capacité d’emprunt, quel que soit le niveau des taux : la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui plafonne le taux d’endettement à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse. Cette règle reste en vigueur en 2026 et s’applique à la quasi-totalité des crédits immobiliers accordés par les banques.

Si vous achetez pour la première fois, le prêt à taux zéro (PTZ) peut aussi faire pencher la balance. Selon Service-Public.fr, ce prêt sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale et peut ainsi renforcer votre capacité d’achat.

Faut-il attendre que les taux baissent davantage ?

On sait que vous voulez une réponse tranchée. Pas pour savoir s’il faut dire pain au chocolat ou chocolatine (on ne se permettrait pas une telle prise de risque). Mais une réponse claire et nette à la question : “doit-on acheter maintenant ou attendre de jours meilleurs ?”..

En fait, tout dépend de votre projet (ça vous avance bien, de rien). Mais surtout d’une donnée clé : combien de temps allez-vous rester dans votre bien ?

Eh oui, car quand on achète un bien immobilier pour y vivre, on ne fait pas qu’acheter un actif qui a de la valeur : on s’évite aussi un loyer. Et chaque année passée à rester locataire, c’est entre 3 et 7 % (selon où vous achetez) du prix du bien que vous habitez qui se vaporise en loyer. D’autant plus que, comme tout en ce moment, les loyers augmentent avec l’inflation…

Attention néanmoins : acheter un bien comprend un certain nombre de frais fixes, notamment les frais de notaire, qu’il faut avoir le temps d’amortir. Si les prix de l’immobilier baissent, ce serait dommage de devoir vendre avant qu’ils aient eu le temps de remonter (car oui, surtout avec de l’inflation, historiquement les prix de l’immobilier montent à long terme).

Du coup, il ne reste plus qu’à estimer combien de temps vous allez garder votre bien et faire le calcul. En général, un minimum est d’y habiter 5 ans pour être sûr que ça vaut le coup.

À trop vouloir attendre que les prix baissent, on prend le risque que les taux montent davantage. Eh oui. C’est aussi une possibilité.

Bref, ce qui est sûr, c’est que se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite est toujours une bonne idée, et devenir propriétaire de sa résidence principale, quasiment indispensable. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’acheter dès que possible, et ce, dès que vous avez suffisamment de visibilité pour être capable de rester assez longtemps dans votre bien.

Chaque projet est unique, nous le savons bien. C’est pourquoi chez Pretto, nous faisons le maximum pour vous aider dans vos réflexions. Pensez à faire dès maintenant votre simulation pour anticiper au mieux votre projet. Prenez aussi le temps de prendre rendez-vous avec l’un de nos experts : c’est gratuit, et bien plus fiable que Gérard pour vous guider dans vos réflexions.