Premier achat : résidence principale ou investissement locatif ?

Vous hésitez entre acheter votre chez vous ou investir dans un logement à louer ? C’est une vraie question, surtout si vous êtes arrivé à une étape de votre vie où les moyens financiers et l’envie de vous poser sont devenus une réalité. Pretto vous aide à faire le bon choix, selon vos projets, votre situation et vos objectifs.

Acheter sa résidence principale, c’est souvent le projet d’une vie. Fini le loyer versé chaque mois à fonds perdu : chaque mensualité de crédit vous rapproche de la pleine propriété de votre bien. Et surtout, vous gagnez en stabilité et en confort.

En plus d’avoir enfin l’impression d’un véritable « chez soi », l’achat de votre résidence principale vous permet de vous constituer un patrimoine pour vous et pour votre famille.

En 2025, avec des taux moyens autour de 3,6 % sur 20 ans et un léger repli des prix dans certaines villes, le contexte devient à nouveau favorable pour les acheteurs qui souhaitent se lancer dans leur premier achat immobilier.

Mais attention : acheter son logement, c’est un engagement long terme. Pour rentabiliser votre achat, il faut rester au moins 5 ans dans le bien. En dessous, les frais d’achat et de revente peuvent effacer le gain.

Or, on le sait bien, la vie peut être pleine d’incertitudes ! Si la question de l’achat de la résidence principale se pose en moyenne entre 25 et 35 ans, on change désormais davantage d’emplois dans les premières années de sa vie professionnelle.

L'âge du premier enfant recule et la flambée de l’immobilier dans certaines métropoles françaises oblige également les ménages à patienter encore un peu avant d’acheter. L’âge moyen d’accession à la propriété s’établit aujourd’hui à 37 ans.

Par ailleurs, différents critères entrent aussi en jeu comme les prix moyens au m², le paiement d’une taxe foncière ou encore le coût actuel du crédit.

Les taux d’intérêts particulièrement intéressants en 2018 ont par exemple permis de compenser la hausse de l’immobilier dans certaines villes. Mais depuis 2022, la fête est finie pour les prêts immobiliers : en 2025, les taux d'intérêt sur vingt ans se stabilisent à 3,28 %.

L'investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer et percevoir des loyers. Ces revenus peuvent rembourser une partie de votre prêt et même dégager un bénéfice. C’est aussi un bon moyen de constituer un patrimoine sans immobiliser tout votre capital.

Grâce à l’effet de levier du crédit, ce sont en partie vos locataires qui remboursent votre emprunt. Et en 2025, malgré un contexte fiscal un peu moins favorable (suppression progressive du Pinel, hausse de la taxe foncière dans certaines villes), la pierre reste une valeur refuge.

Le financement d’un investissement locatif répond également à des critères différents de l’achat d’une résidence principale :

• Prise en compte et domiciliation des revenus locatifs
• Possibilité d’emprunter sans apport en fonction de votre profil
• Taux et durée d’emprunt ont des contraintes différentes

De plus, contrairement à l’achat d’une résidence principale, vous pouvez conserver une certaine mobilité géographique. Votre situation personnelle et professionnelle n’a donc pas besoin d’être autant stable.

La capacité d’emprunt est différente pour un investissement locatif par rapport à l’achat d’une résidence principale. Elle dépend pour beaucoup des revenus que vous allez tirer de la location, et donc de la valeur du bien lui-même et de sa situation géographique. Etudiez avec soin le prix des locations et d’achat dans la ville où vous souhaitez acquérir votre bien.

Enfin, un investissement locatif permet de réduire vos impôts ! Les intérêts de l’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus locatifs, tout comme le montant de travaux effectués si le logement est vide. Renseignez-vous sur les déductions d’impôts prévues par le dispositif Denormandie, vous pourriez avoir une bonne surprise.

Tout n’est cependant pas rose dans le locatif. Vous pouvez subir une vacance locative (périodes sans locataire), des impayés ou des travaux imprévus. Heureusement, il existe de nombreuses techniques pour limiter au maximum ces aléas. Vous pouvez ainsi opter pour la location courte durée, ou vous tourner vers la garantie loyers impayés.

La fiscalité est également plus complexe : selon le régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP…), les revenus ne sont pas imposés de la même manière.

Par ailleurs, la gestion locative (trouver un locataire, gérer les réparations, suivre les paiements) demande du temps. Vous pouvez toutefois la déléguer à une agence de gestion locative, mais cela réduit votre rentabilité.

En bref : le locatif peut être très intéressant, à condition d’être bien préparé et d’avoir un peu de marge de manœuvre financière.

Il est possible que la banque oppose un refus à votre dossier si vous n'êtes pas déjà propriétaire de votre résidence principale. Mais pourquoi ?

Il faut généralement se pencher sur le taux d'endettement, qui représente le rapport entre vos revenus et vos charges prévisibles. Il se calcule de la manière suivante :

Or, vos charges prévisibles comprennent alors à la fois la mensualité à rembourser et votre loyer. Au-delà de 35 % d'endettement, la banque va craindre les défauts de paiement.

Prenons un exemple :

Vous disposez de revenus fixes à hauteur de 2 500 euros net par mois, payez un loyer de 800 euros par mois et souhaitez faire un investissement locatif avec une mensualité de 500 euros par mois. Votre taux d'endettement est alors le suivant :

Soit un taux d'endettement de 52 % !

Oui, mais vous allez récupérer un loyer qui va couvrir une partie de vos dépenses, me direz-vous. C'est vrai, mais il faut savoir plusieurs choses :

-La banque ne prend en compte dans son calcul que 70 % du montant prévisible de loyer. - Votre logement va engendrer des frais périphériques (entretien, gestion locative, taxes etc).

Si votre logement est momentanément vide et que vous ne percevez pas de loyer, le remboursement de votre prêt, lui, est inchangé... ce qui peut être très douloureux.

Cela ne veut pas dire que c'est impossible, mais cela complique forcément votre dossier.

Acheter sa résidence principale : c’est investir dans sa sécurité et son confort. Idéal si vous avez une situation stable, un projet de vie ancré, et que vous souhaitez vous libérer du loyer.

Investir dans le locatif : c’est miser sur la rentabilité et la constitution de patrimoine. Mais attention à bien anticiper les charges, la fiscalité et les éventuelles périodes de vacance.

Vous achetez pour la première fois et vous avez encore quelques doutes sur les différentes étapes à suivre ? Nous avons créé un guide pour votre premier achat immobilier.