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Comment acheter avec ses parents ? Nos solutions !

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Malgré des taux d’intérêt historiquement bas, il n’est pas toujours facile d’emprunter, les exigences des banques étant aujourd’hui de plus en plus élevées.

Si les établissements bancaires préfèrent les situations classiques, comme le fait d’emprunter en couple, en CDI avec des revenus confortables, il est également possible, pour les parents qui le souhaitent, de donner un coup de pouce à leurs enfants, jeunes ou moins jeunes, voire d’acheter avec eux.
Il n’est pas rare de voir des jeunes se lancer dans l’achat d’un premier bien immobilier avec l’aide de leurs parents. Le scénario est simple : on est jeune, pas bien riche, les banques ne nous font pas de cadeau, mais nous avons des rêves de maison à nous !

Home sweet home… Heureusement, les parents ont parfois un peu d’argent de côté et leur situation, plus stable que celles de leurs enfants, est un gage qui fait mouche auprès des banques. Découvrez, avec Pretto, cinq solutions pour acheter le bien de vos rêves grâce à vos parents.

Acheter avec ses parents : qu’en dit la banque ?

Une frilosité des banques à anticiper

Les banques peuvent parfois se montrer réticentes pour accorder des prêts immobiliers aux profils ne rentrant pas dans leur schéma idéal. Acheter en couple, être en CDI, disposer d’un apport… : les banques accèdent plus facilement aux dossiers de ce type de profil. D’ailleurs, 70 % des emprunteurs qui réalisent un achat immobilier vivent en concubinage. C’est encore plus vrai pour les primo-accédants, considérés comme moins risqués et plus rentables par les banques.

Dans le cas d’un projet considéré atypique par la banque, cette dernière va chercher à en comprendre la logique : si vous souhaitez acheter une résidence familiale, la banque peut vous suivre sans souci. Mais si vous achetez votre résidence principale avec vos parents, allez-vous habiter avec eux ? Le cas échéant, comment considérer le bien ? S’agira-t-il d’une résidence secondaire pour vos parents et d’une résidence principale pour vous ? Si vous n’êtes pas enfant unique, le fait d’acheter avec vos parents risque de créer des complications au moment de l’héritage : vous risquez de vous retrouver en indivision avec vos frères et sœurs sur votre résidence principale !

Concrètement, lorsque l’on effectue une demande de crédit immobilier pour acheter un bien avec ses parents, il faut donc s’attendre à répondre à toutes ces questions pour convaincre la banque de la viabilité du projet.

Quand les parents se portent caution du prêt immobilier

Dans le cas où les parents souhaitent se porter caution du crédit immobilier, l’enfant est seul propriétaire du bien. Les parents acceptent de s’engager devant le prêteur en cas de défaut de paiement : ils devront prendre le relais du remboursement du crédit immobilier si l’enfant en est empêché.

Pour que vos parents puissent se porter garant de votre prêt immobilier, vous devrez réunir toutes les garanties qui intéressent la banque en matière de remboursement de l’emprunt. Plus que l’âge de vos parents (si ceux-ci sont à la retraite par exemple), c’est le niveau de leurs revenus qui compte et qui doit être suffisamment élevé pour se porter caution solidaire.

De la même manière, pour mettre toutes les chances de votre côté, vos parents devront probablement souscrire à l’assurance emprunteur de groupe proposée par la banque. Et vous aurez tout intérêt à domicilier vos revenus au sein de l’établissement prêteur.

Ainsi, la banque sera certainement plus encline à répondre favorablement à votre demande car elle aura atteint un triple objectif commercial : un crédit immobilier, une assurance emprunteur et un nouveau client.

Important

Se porter caution solidaire pour ses enfants est un acte irrévocable écrit et signé ! Si vos parents font défaut à leur tour, leur propre maison pourrait être hypothéquée. Sachez que cette solution demeure peu appréciée par les banques, préparez-vous donc à avancer des arguments pour négocier.

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Acheter avec ses parents en indivision, comment ça marche ?

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier avec vos parents, vous pouvez opter pour l’indivision, un régime vous permettant d’acheter votre maison ou votre appartement, malgré des moyens financiers limités.

L’indivision, une solution simple mais transitoire

L’indivision est une solution simple et rapide lorsqu’on souhaite acheter un bien avec ses parents. Chacun des propriétaires indivis l’étant à hauteur de l’apport financier injecté dans l’achat (moitié/moitié, un quart/trois quarts…), l’indivision ne nécessite donc aucune démarche, ni aucun formalisme particulier.

Ainsi, si vos parents souhaitent financer 50 % du montant du logement, ils bénéficieront de 50 % de la propriété et de la gestion courante du bien. Parents ou enfants, tous peuvent jouir pleinement du logement acquis et sont solidaires du paiement des frais fiscaux et des charges d’entretien. Pour simplifier la gestion, les propriétaires peuvent établir une convention d’indivision chez le notaire afin de désigner un gestionnaire en charge des décisions courantes.

L’inconvénient principal d’un achat en indivision avec ses parents réside dans les éventuels différends pouvant survenir au fil du temps, qu’il s’agisse de querelles liées à des problématiques personnelles, d’avis divergents concernant les travaux de rénovation à réaliser ou de la question de la revente du bien.

Si le gestionnaire peut décider lui-même des petits travaux d’entretien et dépenses courantes, les décisions majeures, comme les gros travaux, nécessitent l’accord de chaque propriétaire. Sachez toutefois que les propriétaires indivis n’ont pas le droit d’empêcher l’un d’entre eux de vendre sa part, car « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil).
En ce qui concerne le prêt immobilier contracté dans le cas d’un tel investissement, les co-emprunteurs ont parfaitement le droit de s’adresser à des banques différentes. Assurez-vous cependant d’en informer toutes les parties, car vous avez une obligation de transparence de l’information à leur égard !
Comme vous l’aurez très certainement compris, l’indivision est une solution facile pour investir avec vos parents, mais risquée, car source de complications éventuelles, au bout de plusieurs années. Elle peut donc s’avérer pratique au départ, vous permettant d’augmenter votre budget d’achat immobilier dans la limite du taux d'endettement maximum, mais n’est pas toujours pérenne.

Que faire en cas de décès ?

Lors d’un achat en indivision, le bien immobilier appartient à chaque co-emprunteur. Si vous avez acheté avec vos parents et qu’ils décèdent, vous récupérerez la pleine propriété, sans frais, ni taxes, la valeur de l’usufruit échappant totalement à la taxation. Toutefois, dans une succession, l’ensemble des héritiers entre dans l’indivision. Ainsi, si vous avez des frères et sœurs, vous devrez racheter leurs parts ou accepter qu’ils entrent également en indivision sur le logement acquis.

Si les propriétaires décident alors de prolonger l’indivision, une convention d’indivision vous permettra de ne pas procéder au partage des biens. La durée de la convention ne peut excéder une période de cinq ans, mais elle est reconductible tacitement.

Si l’un des propriétaires indivis souhaite sortir de l’indivision, il en a tout à fait le droit. Dans ce cas, il peut vendre sa part aux co-indivisaires (pour qu’ils puissent continuer à rester dans l’indivision). On parle alors de rachat de soulte, dont le montant est calculé sur la base de la valeur du bien, imputée du solde du prêt immobilier en cours. La valeur nette du bien obtenue est ensuite divisée par le nombre d’héritiers.

Lorsqu’aucun des héritiers ne dispose des fonds nécessaires pour racheter la part de l’autre ou que le parent restant ne peut pas supporter les charges de l’emprunt suite au décès de son conjoint, le bien immobilier devra dès lors être mis en vente.

Dans le cas d’un rachat de soulte, Pretto vous accompagne  :

  • si une partie de votre crédit reste à rembourser, assurez vous de votre finançabilité, pour la partie restante, sans inclure le montant de la soulte. Vous pourrez par la suite expliquer votre situation plus en détail votre banque ou votre courtier immobilier.

Acheter en démembrement de propriété

Si la solution de l’indivision ne vous correspond pas, sachez que vous pouvez choisir d’acquérir votre résidence principale avec vos parents via un démembrement de propriété.

Dans ce cas, vos parents se portent acquéreurs de l'usufruit, tandis que vous détenez la nue-propriété du bien. En théorie, l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien, revient donc à vos parents. Pas idéal puisque vous aimeriez sans doute vivre dans votre logement… Pas de panique ! Le bien acquis peut être mis gracieusement à votre disposition par vos parents. En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez que les charges à payer pour en profiter.

Autre possibilité pour vous permettre d’habiter le bien de vos rêves : vos parents peuvent décider d’acheter et de financer eux-mêmes la totalité du logement, puis de vous transférer la nue-propriété via une donation.

Important

Si le démembrement de propriété offre une répartition à parts égales entre l’usufruit et la nue-propriété, sans aucune fiscalité à régler, les donations entre parents et enfants sont très encadrées. En tant qu’enfant, vous pouvez recevoir jusqu’à 200 000 € de vos parents (100 000 x 2) tous les 15 ans, en profitant d’une exonération d’impôts.

Si vos parents souhaitent vous transmettre un patrimoine immobilier, sachez que la valeur peut vite dépasser le niveau de la franchise d’impôt accordé. Fiscalement, la solution la plus judicieuse peut donc être de ne léguer que la nue-propriété du bien et non l’entière propriété.

Acheter avec ses parents via une SCI familiale

La création d’une SCI familiale constitue un excellent moyen d’acheter un bien avec vos parents, grâce à un cadre juridique très intéressant en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine.

La SCI : souplesse et sécurité

Pour contourner la rigidité de gestion d’une indivision et éviter les conflits avec vos parents, les sociétés civiles immobilières (SCI) constituent une alternative intéressante. Dans une SCI, autrement appelée société de gestion immobilière, les acquéreurs d’un bien immobilier forment une société civile et achètent la maison ou l’appartement au nom de cette dernière. La SCI est donc la seule et unique propriétaire du bien.

Souplesse et simplicité sont de mise, car les membres de la SCI rédigent librement les statuts qui déterminent le fonctionnement des prises de décision et le rôle de chacun dans la gestion quotidienne. Le régime de la SCI est donc intéressant et avantageux dans certains cas mais exige plus de gestion.

Que faire en cas de décès ?

Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’acquisition de votre résidence principale, la SCI est un outil formidable pour anticiper sa succession. En effet, la transmission du patrimoine est facilitée, anticipée dès la rédaction des statuts. En cas de décès d’un parent, le conjoint survivant devient automatiquement propriétaire des parts du défunt, sans payer les droits de mutation. Si malheureusement, vos deux parents venaient à décéder, leurs parts reviendraient de plein droit à l’ensemble des héritiers par voie de succession.

À savoir
Les droits de succession à payer en cas de décès sont considérablement réduits dans le cadre d’une SCI, car calculés sur la base de la valeur des parts de la société. La valeur de ces parts prenant en considération les dettes de la SCI, plus la société est endettée, moins les droits de succession seront élevés… Acheter un bien immobilier avec vos parents via la constitution d’une SCI familiale est une alternative intéressante, que ce soit pour effectuer un investissement locatif ou pour acquérir votre résidence principale.

Les solutions alternatives pour acheter avec l’aide de ses parents

Le prêt familial

Vos parents souhaitent vous donner un coup de pouce financier, sans pour autant devenir propriétaire et / ou gestionnaire de votre bien ? La solution : le prêt familial ! Vous empruntez une somme d’argent, non pas à la banque, mais à l’un des membres de votre famille. Souvent à taux zéro, vous ne trouverez pas mieux ailleurs ☺ Vous avez la possibilité de formaliser ce prêt par écrit devant un notaire pour en fixer le montant, le délai et le taux d’intérêt.

Le don familial

Les donations entre parents et enfants sont strictement régulées : chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Vos parents peuvent également céder leurs droits aux sommes accumulées depuis plusieurs années (au moins 4 ans, au maximum 10 ans) sur leur PEL, par exemple. Une clause peut préciser que cet argent doit faire l’objet d’un investissement immobilier. Attention, le don familial est fortement encadré, n’hésitez donc pas à vous faire accompagner par un notaire lors de vos démarches !

La renonciation à une succession en votre faveur

Depuis 2007, lorsqu’un enfant est appelé à la succession d’un de ses parents, il peut renoncer à sa part d’héritage au profit de ses propres enfants. Avec l’allongement de l’espérance de vie, les parents sont de plus en plus nombreux à se tourner vers cette possibilité de renonciation pour transmettre directement l’héritage d’un parent à leurs enfants, à un moment où ces derniers sont en phase de constitution de leur patrimoine ou désirent devenir propriétaire d’un bien immobilier.

En cas de renonciation à une succession, le patrimoine transmis ne fait pas l’objet d’un double paiement des droits de succession. Les droits ne sont payés qu’une seule fois, par les enfants. L’abattement sur les droits de succession prévu pour l’héritier renonçant doit toutefois être partagé entre les enfants.

À retenir
  • Si vous achetez avec vos parents, vous avez le choix entre l’indivision, le démembrement de propriété et la société civile immobilière (SCI). L'indivision est la solution la plus simple, mais peut s'avérer risquée en cas de conflits.
  • La SCI familiale est une société de droit privé qui facilite la transmission des biens détenus à ses héritiers.
  • En se portant caution pour vous, vos parents deviennent solidaires et responsables du remboursement de votre prêt immobilier en cas de défaillance de votre part.
  • Un prêt familial, une donation, ou une renonciation de succession peuvent représenter un véritable coup de pouce pour augmenter votre apport personnel et réduire votre prêt immobilier. Toutefois, ces pratiques restent très encadrées.

Questions - Réponses

Comment acheter un bien immobilier avec ses parents ?

Pour acheter un bien immobilier avec vos parents, vous pouvez acheter en indivision, créer une société civile immobilière (SCI) familiale, ou encore acheter via un démembrement de propriété.

Puis-je mettre ma maison en SCI ?

Vous pouvez intégrer votre résidence principale au sein d’une SCI. Vous cédez l’ensemble des droits à la SCI qui deviendra propriétaire de votre bien. Cette option est particulièrement intéressante pour faciliter la transmission de votre maison à ses enfants, en leur donnant des parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans. Ce mécanisme leur permet de ne pas avoir à s’acquitter des droits de mutation, le moment venu.