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Malgré des taux d’intérêt historiquement bas, il n’est pas toujours facile d’emprunter quand on est jeune, les exigences des banques étant aujourd’hui de plus en plus importantes.

Si les établissements bancaires préfèrent les situations classiques, comme le fait d’acheter lorsque l’on est en couple, en CDI et pourvus de revenus confortables, il est également possible, pour les parents qui le souhaitent, de donner un coup de pouce à leurs enfants et d’acheter avec eux.

Il est en effet, très courant que des jeunes se lancent dans l’achat d’un bien immobilier avec l’aide de leurs parents. Le scénario est simple : on est jeune, pas bien riche, les banques ne nous font pas de cadeau, mais nous avons des rêves de maison à nous !

Home sweet home… Heureusement, vos parents ont parfois un peu d’argent de côté et leur situation plus stable que la vôtre leur permet de vous aider. Découvrez avec Pretto, 5 solutions pour acheter le bien de vos rêves grâce à vos parents.

On vous explique comment acheter un bien immobilier avec vos parents !

Que dit la banque si vous voulez acheter avec vos parents ?

Pourquoi la banque peut être réticente sur ce type de projets ?

Les banques peuvent parfois se montrer réticentes pour accorder des prêts immobiliers aux profils ne rentrant pas dans leur schéma idéal, à savoir : acheter en couple, être en CDI, posséder un apport… En effet, 70 % des emprunteurs qui réalisent un achat immobilier vivent en concubinage et il est certain que les banques préfèrent ce type de profil, considéré comme moins risqué et plus rentable.

Ainsi, la banque va chercher la logique du projet : si vous souhaitez acheter une résidence familiale, la banque peut vous suivre sans souci. Mais si vous achetez votre résidence principale, allez-vous habiter avec eux ? Si non, comment considérer le bien ? Il va s’agir d’une résidence secondaire pour vos parents d’une résidence principale pour vous… cela risque d’être beaucoup plus difficile à défendre !

Lorsque l’on effectue une demande de crédit immobilier pour acheter un bien avec ses parents, il y a certes de la stabilité, mais cela peut également poser des problèmes sur le long terme. Si vous n’êtes pas enfant unique, le fait d’acheter avec vos parents risque de créer de nombreuses complications au moment de l’héritage : vous risquez de vous retrouver en indivision avec vos frères et soeurs sur votre résidence principale !

Vos parents peuvent se porter caution pour votre prêt immobilier

Dans ce cas, l’enfant est seul propriétaire du bien immobilier, mais les parents acceptent de s’engager devant le prêteur en cas de défaut de paiement. Ils ne sont pas co-emprunteurs, mais ils prennent votre relais dans le remboursement du crédit immobilier si vous ne le pouvez plus.

Pour que vos parents puissent se porter garant de votre prêt immobilier et obtenir un accord de prêt, vous devez réunir toutes les garanties qui intéresseront votre banquier en matière de remboursement de l’emprunt. Alors, plus que l’âge de vos parents (si ceux-ci sont à la retraite par exemple), ce qui compte, c’est qu’ils disposent de revenus suffisants pour être caution solidaire.

De la même manière, pour mettre toutes les chances de votre côté, et que vos parents puissent être co-emprunteurs du prêt immobilier sans être les co-acquéreurs du bien, ces derniers devront probablement souscrire à l’assurance emprunteur de groupe proposée par la banque. Idem, vous aurez tout intérêt à domicilier vos revenus au sein de l’établissement prêteur.

Le banquier aura alors atteint un triple objectif commercial en associant un crédit immobilier, une assurance emprunteur et en comptabilisant un nouveau client dans son fichier. Il sera certainement plus enclin à répondre favorablement à votre demande.

Important

Se porter caution solidaire pour ses enfants est un acte irrévocable écrit et signé !

Si vos parents font à leur tour défaut, leur propre maison pourrait être hypothéquée. Cette solution reste peu appréciée par les banques, préparez-vous donc à devoir négocier. Par ailleurs, ce n’est pas un petit engagement, on ne peut donc que vous encourager à bien y réfléchir avant de vous engager.

L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier
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Acheter avec ses parents en indivision, comment ça marche ?

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier avec vos parents, vous pouvez opter pour l’indivision, un régime transitoire vous permettant d’acheter votre maison ou votre appartement, malgré des moyens financiers limités.

C’est la solution la plus simple

L’indivision est une solution simple et rapide à mettre en place lorsque l’on achète un bien avec ses parents. Chacun des « indivis » étant propriétaire à hauteur de l’apport financier injecté dans l’achat (moitié/moitié, un quart/trois quarts…), l’indivision ne nécessite donc aucune démarche, ni aucun formalisme particulier.

Ainsi, si vos parents souhaitent financer 50 % du montant du logement, ils bénéficieront de 50 % sur la propriété et la gestion courante de votre habitation. Parents ou enfants, tous peuvent jouir pleinement du logement acquis et tous sont également solidaires du paiement des frais fiscaux et des charges d’entretien. Pour simplifier la gestion courante, les propriétaires peuvent établir convention d’indivision chez le notaire afin de désigner un gestionnaire en charge de toutes les prises de décision concernant le bien immobilier acquis ensemble.

L’inconvénient principal d’un achat en indivision avec ses parents, réside dans les éventuels différends pouvant survenir, qu’il s’agisse de querelles liées à des problématiques personnelles, des avis divergents concernant les travaux de rénovation à réaliser ou pour revendre l’appartement ou la maison.

Si le gestionnaire peut décider lui-même des petits travaux d’entretien et dépenses courantes, les décisions majeures comme les gros travaux, nécessitent quant à elles l’accord de chaque propriétaire pour être validées. Sachez toutefois que les indivis n’ont pas le droit d’empêcher l’un d’entre eux de revendre, car « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Notez cependant que la revente d’un bien peut être source de conflits familiaux entre les parents et les enfants.

En ce qui concerne le prêt immobilier contracté pour financer cet investissement, vous êtes co-emprunteur avec vos parents, mais vous avez parfaitement le droit de vous adresser à deux banques différentes. Assurez-vous cependant d’en informer ces dernières, car vous avez une obligation de transparence de l’information à leur égard !

Comme vous l’aurez très certainement compris, l’indivision est une solution facile pour investir avec vos parents, mais risquée, car source de complications éventuelles, au bout de plusieurs années. Elle peut donc s’avérer pratique au départ, vous permettant d’augmenter votre budget d’achat immobilier, mais n’est pas faite pour durer.

Vous pouvez acheter en démembrement de propriété

Si la solution de l’indivision ne vous correspond pas pour différentes raisons, sachez que vous pouvez également choisir d’acquérir votre résidence principale avec vos parents, via un démembrement de propriété. En effet, vos parents peuvent se portent acquéreurs de l'usufruit et vous de la nue-propriété du bien.

En tant qu’enfant, vous possédez la nue-propriété du bien immobilier acheté, tandis que vos parents en gardent la jouissance. C’est ce que l’on appelle l’usufruit. Oui, mais vous aimeriez vivre dans votre logement… Pas de panique ! Le bien acquis peut être mis gracieusement à votre disposition. En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez que les charges à payer pour en profiter.

Autre astuce également pour vous permettre d’habiter le bien de vos rêves, vos parents peuvent décider d’acheter et de financer eux-mêmes, la totalité du logement et de vous transférer la nue-propriété via une donation.

Important

Si le démembrement de propriété offre une répartition à parts égales entre l’usufruit et la nue-propriété, sans aucune fiscalité à régler, les donations entre parents et enfants sont très encadrées. En tant qu’enfant, vous pouvez recevoir jusqu’à 200 000 € de vos parents (100 000 x 2) tous les 10 ans, en profitant d’une exonération d’impôts.

Si vos parents souhaitent vous transmettre un patrimoine immobilier, sachez que la valeur peut vite dépasser le niveau de la franchise d’impôt accordé. Fiscalement, la solution la plus judicieuse, peut donc être de ne léguer que la nue-propriété du bien et non l’entière propriété.

Que faire en cas de décès ?

Lors d’un achat en indivision avec vos parents, le bien immobilier appartient à chaque co-emprunteur. Au décès de vos parents, vous récupérerez la pleine propriété, sans frais, ni taxes, la valeur de l’usufruit échappant totalement à la taxation.

En termes de succession, sachez que lors du décès de vos parents, l’ensemble des héritiers entrent dans l’indivision : les co-indivisaires. Ainsi, si vous avez acheté un bien avec vos parents et que ceux-ci sont décédés, mais que vous avez des frères et soeurs, vous devrez racheter leurs parts ou accepter qu’ils entrent également en indivision sur le logement acquis.

En effet, si vous avez la chance de bien vous entendre, vous pouvez décider de prolonger l’indivision. Vous signerez ainsi une convention d’indivision, vous permettant de ne pas procéder au partage des biens. Si la durée de la convention ne peut excéder une période de 5 ans, elle est reconductible tacitement.

Comme évoqué précédemment, nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Ainsi, si l’un des indivis souhaite sortir de l’indivision, il en a tout à fait le droit. Dans ce cas, il peut vendre sa part aux co-indivisaires (pour qu’ils puissent continuer à rester dans l’indivision). Dans ce cas, on parle de rachat de soulte. Le calcul de la soulte est alors basé sur la valeur du bien imputée du solde du prêt immobilier en cours. La valeur nette du bien obtenue est ensuite divisée par le nombre d’héritiers.

Lorsqu’aucun des héritiers n’a les fonds nécessaires pour racheter la part de l’autre ou que le parent restant ne peut pas supporter les charges de l’emprunt suite au décès de son conjoint, le bien immobilier devra dès lors être mis en vente.

Si vous souhaitez simuler un rachat de soulte avec Pretto, vous disposez ainsi de deux solutions :

  • si vous devez encore rembourser une partie de votre crédit, commencez par voir si vous êtes finançable pour la partie restante, sans la montant de la soulte. Vous pourrez par la suite expliquer votre situation plus en détails à votre Expert crédit.

Acheter avec ses parents via une SCI familiale

La création d’une SCI familiale constitue un excellent moyen d’acheter un bien avec vos parents et son cadre juridique est également très intéressant en termes de fiscalité pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants.

La SCI offre plus de sécurité

Pour parer à la rigidité de gestion d’une indivision et éviter les conflits avec vos parents, il existe les fameuses Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Comment ça marche ?

En quelques mots, les acheteurs du bien immobilier forment une société civile et achètent la maison ou l’appartement au nom de cette dernière. Leur SCI est la seule et unique propriétaire du bien.

Souplesse et simplicité sont de mise, car les membres de la SCI rédigent librement les statuts qui déterminent le fonctionnement des prises de décision et le rôle de chacun dans la gestion quotidienne. On a encore plein de choses à vous dire à ce sujet, n’hésitez pas à consulter nos articles consacrés à la SCI.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Acheter un bien immobilier avec vos parents via la constitution d’une SCI familiale est une alternative intéressante, que ce soit pour effectuer un investissement locatif ou pour acquérir votre résidence principale.

La SCI est un outil formidable pour anticiper sa succession. En effet, la transmission du patrimoine est facilitée et organisée à l’avance lors de la rédaction des statuts. En cas de décès d’un parent, le conjoint survivant devient alors automatiquement propriétaire des parts du défunt, sans payer les droits de mutation. Si malheureusement, vos deux parents venaient à décéder, leurs parts reviendraient de plein droit à l’ensemble des héritiers par voie de succession.

A savoir
Les droits de succession à payer en cas de décès sont considérablement réduits dans le cadre d’une SCI, car calculés sur la base de la valeur des parts de la société. La valeur de ces parts prenant en considération les dettes de la SCI, plus la société est endettée, moins les droits de succession seront élevés…

D’autres solutions existent pour acheter avec l’aide de ses parents

Le prêt familial

Vos parents souhaitent vous donner un coup de pouce financier, mais vous laisser seul propriétaire et gestionnaire de votre maison ? On a la solution pour vous : pensez au prêt familial !

Ainsi, vous empruntez une somme d’argent, non pas à la banque, mais à l’un des membres de votre famille. Souvent même à taux zéro, vous ne trouverez pas mieux ailleurs ☺ Vous avez la possibilité de formaliser ce prêt par écrit devant un notaire pour fixer le montant, le délai et le taux d’intérêt. De cette façon, l’enfant est propriétaire immédiatement et peut profiter de sa nouvelle maison l’esprit tranquille.

La somme prêtée peut devenir une donation sous certaines conditions : elle ne doit pas dépasser 100 000 € tous les 15 ans pour un parent. Si ces conditions ne sont pas réunies, une compensation sera exigée envers les autres enfants et la somme sera déduite de votre héritage. De toute façon, gardez bien précieusement les preuves de remboursement du prêt afin d’éviter les éventuelles contestations des autres héritiers.

Le don familial

La règle fiscale est la suivante : chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Vous pouvez par ailleurs prévoir une clause qui précise que vous devez utiliser cet argent pour un investissement immobilier.

Vos parents peuvent céder leurs droits aux sommes accumulées depuis plusieurs années (au moins 4 ans, au maximum 10 ans). Ils clôturent alors leur PEL, et vous donnent leurs fonds en les transférant sur votre propre PEL.

Attention, le don familial est fortement encadré, n’hésitez donc pas à vous faire accompagner par un notaire lors de vos démarches !

A retenir
  • Les banques acceptent de financer les prêts immobiliers, car le taux d’endettement est moins important et les mensualités de remboursement également.

  • Si vous achetez avec vos parents, vous avez le choix entre l’indivision, le démembrement de propriété et la SCI. L'indivision reste la solution la plus simple, mais peut s'avérer risquée en cas de conflits.

  • La SCI familiale est une société de droit privé qui facilite la transmission des biens détenus à ses héritiers.

  • En se portant caution pour vous, vos parents deviennent solidaires et responsables du remboursement de votre prêt immobilier en cas de défaillance de votre part.

  • Un prêt familial ou une donation vous offrent un véritable coup de coupe et vous permettent d’augmenter votre apport personnel et donc de réduire votre prêt. Toutefois, ces pratiques restent très encadrées.

Questions - Réponses

Comment acheter un bien immobilier avec ses parents ?

Pour acheter un bien immobilier avec vos parents, vous pouvez acheter en indivision, créer une SCI familiale, ou encore acheter via un démembrement de propriété.

Puis-je mettre ma maison en SCI ?

Vous pouvez tout à fait intégrer votre résidence principale au sein d’une SCI. Vous cédez l’ensemble des droits à la SCI qui deviendra propriétaire de votre bien.

Cette option est particulièrement intéressante pour faciliter la transmission de votre maison à ses enfants, en leur donnant des parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans. Ce mécanisme leur évitant ainsi de s’acquitter des droits de mutation. Le moment venu

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