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Racheter la part d’une maison : quelles sont les solutions ?

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HĂ©lĂšne Sung
Mis Ă  jour le 06 oct. 2021
Racheter la part d’une maison : quelles sont les solutions ?
Vous ĂȘtes en plein divorce mais vous souhaitez rester dans la maison que vous avez achetĂ©e avec votre ex-conjoint et que vous ĂȘtes encore en train de rembouser ? Ou vous avez hĂ©ritĂ© de la superbe maison familiale, et vous aimeriez en faire votre propriĂ©tĂ© principale -mais vous avez des frĂšres et soeurs ?

Une solution : ceux qui souhaitent sortir de l'indivision (parce que oui, vous ĂȘtes en indivision, mĂȘme si vous ne le saviez pas) le peuvent. C'est Ă©crit dans le Code Civil. En compensation, il bĂ©nĂ©ficient de ce qu'on appelle la soulte.

gif rachat part maison

Alors, comment faire pour racheter les parts d'une maison dont vous partagez la propriété ? On vous explique !

Racheter la part d’une maison suite Ă  une sĂ©paration

Quel que soit votre rĂ©gime matrimonial, un bien immobilier acquis Ă  deux est dĂ©tenu en « indivision ». Les droits de chacun sont alors proportionnels Ă  son apport financier : 50/50, 20/80, 40/60


Mais que se passe-t-il si le couple vient à se séparer ? Plusieurs solutions existent :

  • vous revendez le bien pour vous partager le fruit de la vente
  • vous quittez le bien mais votre ex-conjoint reste : il va devoir vous verser la soulte
  • vous restez dans le bien mais votre ex-conjoint part : vous devez racheter la soulte, c'est-Ă -dire sa part du bien.

Ainsi, le bien immobilier concerné devient la pleine propriété de l'un des indivisaires seulement lorsque celui-ci rachÚte la part de l'autre. Ce type de rachat s'applique sur tous les biens concernés par l'indivision.

Si vous souhaitez procĂ©der au rachat de part de la maison, vous allez certainement devoir procĂ©der Ă  un prĂȘt. Il s'agit alors de connaĂźtre votre capacitĂ© d'emprunt, pour savoir si vous pouvez effectivement le financer. Heureusement, de nombreux simulateurs en ligne existent.

Comment racheter la part de votre maison quand vous étiez marié ou pacsé ?

Faites appel Ă  un professionnel indĂ©pendant et neutre pour estimer la valeur du bien et le montant de la soulte. En effet, la valorisation de la soulte est potentiellement un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il n’est d’ailleurs pas rare qu’un notaire revoie l’évaluation dĂ©cidĂ©e Ă  l’amiable entre les ex-conjoints lorsqu’il estime que ce montant n’est pas justifiĂ© ou lĂšse manifestement l’un ou l’autre.

Que l’évaluation de la soulte ait Ă©tĂ© faite Ă  l’amiable ou en ayant recours Ă  un conseil (un agent immobilier, par exemple), un acte notariĂ© sera nĂ©cessaire : le notaire rĂ©dige alors un Ă©tat liquidatif. Ce document atteste de la transaction par laquelle l’un des conjoints rachĂšte la soulte de l’autre et lui verse le montant convenu.

Attention

Le rachat des parts d’une maison suite Ă  une sĂ©paration ne peut avoir lieu qu’aprĂšs que le divorce ait Ă©tĂ© prononcĂ©.

La question se pose aussi de savoir comment vous avez financĂ© la maison. Outre le montant du bien, le montant de la soulte tient en effet compte d’un Ă©ventuel emprunt ayant servi Ă  financer son acquisition.

Exemple

Un couple possĂšde chacun 50 % d’une maison Ă©valuĂ©e Ă  300 000 €, avec un emprunt dont 150 000 € de capital reste Ă  rembourser.

Les deux conjoints possĂšdent chacun 150 000 € sur le bien. A cela, ils doivent soustraire 75 000 €, car il reste Ă  rembourser la moitiĂ© du bien (150 000 / 2). Le conjoint qui part rĂ©cupĂšrera donc 75 000 €, et se dĂ©solidarise du prĂȘt. De son cĂŽtĂ©, le conjoint restant devient entiĂšrement propriĂ©taire du bien, et doit donc financer 225 000 € sur le bien (les 150 000 € de capital restant dĂ», et les 75 000 € du rachat de soulte).

La fiscalitĂ© du rachat de part d’une maison donne lieu Ă  une taxe de 2,50 % de la valeur notariĂ©e de la soulte. Enfin, des frais tels que la TVA, la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre ainsi que les honoraires du notaire sont Ă  prĂ©voir.

Comment racheter la part de votre maison quand vous étiez en concubinage ?

Pour deux concubins qui se sĂ©parent, le schĂ©ma du rachat de part de la maison dĂ©pendant d’un concubinage est similaire Ă  celui d’un couple divorcĂ©.

Les quotitĂ©s d’acquisition sont toujours dĂ©terminĂ©es selon les apports financiers des ex-concubins lors de l’achat du bien. La diffĂ©rence rĂ©side au plan fiscal : lĂ  oĂč l’un des divorcïżœïżœs paie 2,50 % de la valeur de la soulte, l’un des ex-concubins devra payer des droits de mutation Ă  hauteur de 5,80 % de cette valeur. La rĂ©glementation est en effet moins favorable pour le partage des biens dĂ©pendant d’un concubinage.

InterrogĂ© sur ce sujet par un dĂ©putĂ© du Val-d’Oise en 2017, le ministre de l’Économie et des Finances rĂ©pondait que « le concubinage, qui ne rĂ©sulte ni d’un contrat ni d’un acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond Ă  une situation diffĂ©rente, Ă  laquelle le lĂ©gislateur n’a pas souhaitĂ© accorder le bĂ©nĂ©fice du taux rĂ©duit ».

Outre les droits de mutation, les Ă©moluments et frais annexes du notaire, la TVA ainsi que la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre viennent toujours s’ajouter au montant du rachat des parts de la maison.

Important

Il arrive souvent que la participation effective au financement du bien ne se fasse pas Ă  part Ă©gale. Cela peut ĂȘtre dĂ» au fait que l'une des deux parties a un apport plus consĂ©quent, ou que la rĂ©partition dans le remboursement du prĂȘt ne se fait pas Ă  50 / 50 car l'un gagne plus que l'autre.

Le rachat de soulte se fait évidemment en proportion de la participation au financement, c'est pour cela qu'il est important de les déterminer précisément dans l'acte de vente.

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Racheter la part d’une maison familiale

Le rachat de parts d’une maison de famille aprĂšs une succession est Ă©galement une situation courante. Chaque enfant d’un dĂ©funt reçoit une part de la maison, le tout dans le cadre d’une indivision.

Si l’un des enfants souhaite occuper le logement et en devenir le seul propriĂ©taire, il peut envisager le rachat des parts de la maison appartenant Ă  ses frĂšres et sƓurs en leur versant une compensation. Cette compensation financiĂšre correspond Ă  la soulte.

Si les parts respectives des hĂ©ritiers dans la maison familiale sont indiquĂ©es dans le testament du dĂ©funt, la procĂ©dure est sensiblement la mĂȘme Ă  celle d’un rachat de part de maison ou d’un appartement suite Ă  une sĂ©paration.

Si ces parts ne sont pas indiquĂ©es dans le testament, les hĂ©ritiers peuvent s’accorder sur leurs parts respectives ou faire appel au juge pour estimer le bien. Une fois le bien estimĂ©, le rachat de parts dans la maison familiale peut se mettre en place Ă  l’initiative de l’un (ou de plusieurs) des hĂ©ritiers.

Là aussi, pour savoir si vous pouvez financer le rachat des parts de vos frÚres et soeurs, il convient de faire une simulation de capacité d'emprunt.

Racheter les parts d’une maison grñce à une SCI

La crĂ©ation d’une SCI (SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre) peut ĂȘtre une solution pour racheter la part d’une maison dĂ©tenue en indivision avec son ex-concubin.

Pour un couple qui divorce et qui Ă©tait propriĂ©taire en indivision d’un appartement (50/50), un conjoint qui dĂ©cide de racheter la part de l’autre peut crĂ©er une SCI dans l’optique du rachat de part de l’appartement aprĂšs la sĂ©paration. Vous pouvez ainsi vous associer Ă  d’autres personnes dans le cadre de cette SCI – vos parents, par exemple – et en devenir le gĂ©rant.

Ainsi, la SCI devient propriĂ©taire de l’appartement en deux temps : d’abord par le rachat de la part du conjoint vendeur, puis grĂące aux conjoint acheteur (devenu gĂ©rant de la SCI) apportant sa part de l’appartement Ă  la sociĂ©tĂ© nouvellement crĂ©Ă©e.

Dans l’exemple prĂ©sentĂ©, deux conditions doivent toutefois ĂȘtre respectĂ©es pour ce type de montage.

  • PremiĂšrement, la SCI devra trouver le financement nĂ©cessaire pour racheter les parts de deux conjoints, et payer les coĂ»ts d’entretien et fonciers inhĂ©rents Ă  l’appartement.

À cette fin, l’appartement peut ĂȘtre louĂ©, les loyers perçus mensuellement venant couvrir en partie ou totalement les mensualitĂ©s de remboursement de l’emprunt. D’autant que la loi n’interdit pas que l’un des associĂ©s puisse ĂȘtre locataire de l’appartement 


  • DeuxiĂšmement, la SCI ne doit pas ĂȘtre « crĂ©Ă©e Ă  cette seule visĂ©e ».

Autrement dit : il est recommandĂ© que le conjoint qui souhaite racheter la part de la maison/appartement de son conjoint, et qui vend ou apporte sa propre part Ă  la SCI, dispose de moins de 50 % des parts de celle-ci avant que l’opĂ©ration ne se mette en place.

Car autrement le risque est grand que l’Administration considĂšre l’opĂ©ration comme une vente Ă  soi-mĂȘme du conjoint acheteur, entraĂźnant l’annulation de l’avantage fiscal propre aux SCI et des pĂ©nalitĂ©s.

A retenir
  • Sortir d’une indivision se fait Ă  l’amiable ou par partage judiciaire.
  • On peut racheter quand on divorce, quand on Ă©tait en concubinage, racheter la part d’une maison familiale ou encore racheter les parts d’une maison dans le cadre d’une SCI.
  • La « soulte » est une somme versĂ©e par l’un des Ă©poux au second dĂšs lors que le premier rĂ©cupĂšre la pleine propriĂ©tĂ© du bien immobilier en commun suite Ă  un divorce.

Questions - RĂ©ponses

Comment racheter la part de la maison de son conjoint ?

Vous allez devoir procéder à ce qu'on appelle le rachat de soulte, c'est-à-dire racheter sa part de la propriété. Cela signifie que vous allez généralement avoir besoin d'un crédit immobilier, voire reprendre sa part de l'emprunt si le bien n'était pas entiÚrement payé.

Il faudra ainsi calculer en amont votre capacité d'emprunt, pour savoir si vous pouvez vous le permettre financiÚrement !

Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de part ?

C'est Ă  la personne qui souhaite racheter les parts de payer les frais de notaire. Ainsi, la personne qui souhaite sortir de l'indivision ne doit rien payer.

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Experte en crédit immobilier