Racheter la part dâune maison : quelles sont les solutions ?

Une solution : ceux qui souhaitent sortir de l'indivision (parce que oui, vous ĂȘtes en indivision, mĂȘme si vous ne le saviez pas) le peuvent. C'est Ă©crit dans le Code Civil. En compensation, il bĂ©nĂ©ficient de ce qu'on appelle la soulte.
Alors, comment faire pour racheter les parts d'une maison dont vous partagez la propriété ? On vous explique !
Racheter la part dâune maison suite Ă une sĂ©paration
Mais que se passe-t-il si le couple vient à se séparer ? Plusieurs solutions existent :
- vous revendez le bien pour vous partager le fruit de la vente
- vous quittez le bien mais votre ex-conjoint reste : il va devoir vous verser la soulte
- vous restez dans le bien mais votre ex-conjoint part : vous devez racheter la soulte, c'est-à -dire sa part du bien.
Ainsi, le bien immobilier concerné devient la pleine propriété de l'un des indivisaires seulement lorsque celui-ci rachÚte la part de l'autre. Ce type de rachat s'applique sur tous les biens concernés par l'indivision.
Comment racheter la part de votre maison quand vous étiez marié ou pacsé ?
Faites appel Ă un professionnel indĂ©pendant et neutre pour estimer la valeur du bien et le montant de la soulte. En effet, la valorisation de la soulte est potentiellement un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il nâest dâailleurs pas rare quâun notaire revoie lâĂ©valuation dĂ©cidĂ©e Ă lâamiable entre les ex-conjoints lorsquâil estime que ce montant nâest pas justifiĂ© ou lĂšse manifestement lâun ou lâautre.
Que lâĂ©valuation de la soulte ait Ă©tĂ© faite Ă lâamiable ou en ayant recours Ă un conseil (un agent immobilier, par exemple), un acte notariĂ© sera nĂ©cessaire : le notaire rĂ©dige alors un Ă©tat liquidatif. Ce document atteste de la transaction par laquelle lâun des conjoints rachĂšte la soulte de lâautre et lui verse le montant convenu.
Le rachat des parts dâune maison suite Ă une sĂ©paration ne peut avoir lieu quâaprĂšs que le divorce ait Ă©tĂ© prononcĂ©.
La question se pose aussi de savoir comment vous avez financĂ© la maison. Outre le montant du bien, le montant de la soulte tient en effet compte dâun Ă©ventuel emprunt ayant servi Ă financer son acquisition.
Un couple possĂšde chacun 50 % dâune maison Ă©valuĂ©e Ă 300 000 âŹ, avec un emprunt dont 150 000 ⏠de capital reste Ă rembourser.
Les deux conjoints possĂšdent chacun 150 000 ⏠sur le bien. A cela, ils doivent soustraire 75 000 âŹ, car il reste Ă rembourser la moitiĂ© du bien (150 000 / 2). Le conjoint qui part rĂ©cupĂšrera donc 75 000 âŹ, et se dĂ©solidarise du prĂȘt. De son cĂŽtĂ©, le conjoint restant devient entiĂšrement propriĂ©taire du bien, et doit donc financer 225 000 ⏠sur le bien (les 150 000 ⏠de capital restant dĂ», et les 75 000 ⏠du rachat de soulte).
La fiscalitĂ© du rachat de part dâune maison donne lieu Ă une taxe de 2,50 % de la valeur notariĂ©e de la soulte. Enfin, des frais tels que la TVA, la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre ainsi que les honoraires du notaire sont Ă prĂ©voir.
Comment racheter la part de votre maison quand vous étiez en concubinage ?
Pour deux concubins qui se sĂ©parent, le schĂ©ma du rachat de part de la maison dĂ©pendant dâun concubinage est similaire Ă celui dâun couple divorcĂ©.
Les quotitĂ©s dâacquisition sont toujours dĂ©terminĂ©es selon les apports financiers des ex-concubins lors de lâachat du bien. La diffĂ©rence rĂ©side au plan fiscal : lĂ oĂč lâun des divorcĂ©s paie 2,50 % de la valeur de la soulte, lâun des ex-concubins devra payer des droits de mutation Ă hauteur de 5,80 % de cette valeur. La rĂ©glementation est en effet moins favorable pour le partage des biens dĂ©pendant dâun concubinage.
InterrogĂ© sur ce sujet par un dĂ©putĂ© du Val-dâOise en 2017, le ministre de lâĂconomie et des Finances rĂ©pondait que « le concubinage, qui ne rĂ©sulte ni dâun contrat ni dâun acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond Ă une situation diffĂ©rente, Ă laquelle le lĂ©gislateur nâa pas souhaitĂ© accorder le bĂ©nĂ©fice du taux rĂ©duit ».
Outre les droits de mutation, les Ă©moluments et frais annexes du notaire, la TVA ainsi que la Contribution de SĂ©curitĂ© ImmobiliĂšre viennent toujours sâajouter au montant du rachat des parts de la maison.
Il arrive souvent que la participation effective au financement du bien ne se fasse pas Ă part Ă©gale. Cela peut ĂȘtre dĂ» au fait que l'une des deux parties a un apport plus consĂ©quent, ou que la rĂ©partition dans le remboursement du prĂȘt ne se fait pas Ă 50 / 50 car l'un gagne plus que l'autre.
Le rachat de soulte se fait évidemment en proportion de la participation au financement, c'est pour cela qu'il est important de les déterminer précisément dans l'acte de vente.
Racheter la part dâune maison familiale
Le rachat de parts dâune maison de famille aprĂšs une succession est Ă©galement une situation courante. Chaque enfant dâun dĂ©funt reçoit une part de la maison, le tout dans le cadre dâune indivision.
Si lâun des enfants souhaite occuper le logement et en devenir le seul propriĂ©taire, il peut envisager le rachat des parts de la maison appartenant Ă ses frĂšres et sĆurs en leur versant une compensation. Cette compensation financiĂšre correspond Ă la soulte.
Si les parts respectives des hĂ©ritiers dans la maison familiale sont indiquĂ©es dans le testament du dĂ©funt, la procĂ©dure est sensiblement la mĂȘme Ă celle dâun rachat de part de maison ou dâun appartement suite Ă une sĂ©paration.
Si ces parts ne sont pas indiquĂ©es dans le testament, les hĂ©ritiers peuvent sâaccorder sur leurs parts respectives ou faire appel au juge pour estimer le bien. Une fois le bien estimĂ©, le rachat de parts dans la maison familiale peut se mettre en place Ă lâinitiative de lâun (ou de plusieurs) des hĂ©ritiers.
Là aussi, pour savoir si vous pouvez financer le rachat des parts de vos frÚres et soeurs, il convient de faire une simulation de capacité d'emprunt.
Racheter les parts dâune maison grĂące Ă une SCI
Pour un couple qui divorce et qui Ă©tait propriĂ©taire en indivision dâun appartement (50/50), un conjoint qui dĂ©cide de racheter la part de lâautre peut crĂ©er une SCI dans lâoptique du rachat de part de lâappartement aprĂšs la sĂ©paration. Vous pouvez ainsi vous associer Ă dâautres personnes dans le cadre de cette SCI â vos parents, par exemple â et en devenir le gĂ©rant.
Ainsi, la SCI devient propriĂ©taire de lâappartement en deux temps : dâabord par le rachat de la part du conjoint vendeur, puis grĂące aux conjoint acheteur (devenu gĂ©rant de la SCI) apportant sa part de lâappartement Ă la sociĂ©tĂ© nouvellement créée.
Dans lâexemple prĂ©sentĂ©, deux conditions doivent toutefois ĂȘtre respectĂ©es pour ce type de montage.
- PremiĂšrement, la SCI devra trouver le financement nĂ©cessaire pour racheter les parts de deux conjoints, et payer les coĂ»ts dâentretien et fonciers inhĂ©rents Ă lâappartement.
Ă cette fin, lâappartement peut ĂȘtre louĂ©, les loyers perçus mensuellement venant couvrir en partie ou totalement les mensualitĂ©s de remboursement de lâemprunt. Dâautant que la loi nâinterdit pas que lâun des associĂ©s puisse ĂȘtre locataire de lâappartement âŠ
- DeuxiĂšmement, la SCI ne doit pas ĂȘtre « créée Ă cette seule visĂ©e ».
Autrement dit : il est recommandĂ© que le conjoint qui souhaite racheter la part de la maison/appartement de son conjoint, et qui vend ou apporte sa propre part Ă la SCI, dispose de moins de 50 % des parts de celle-ci avant que lâopĂ©ration ne se mette en place.
Car autrement le risque est grand que lâAdministration considĂšre lâopĂ©ration comme une vente Ă soi-mĂȘme du conjoint acheteur, entraĂźnant lâannulation de lâavantage fiscal propre aux SCI et des pĂ©nalitĂ©s.
Si vous envisagez de crĂ©er une SCI pour racheter un bien immobilier, les experts de Pretto peuvent accompagner votre projet de SCI soumise Ă lâimpĂŽt sur le revenu, comptant deux associĂ©s, vous inclus.
- Sortir dâune indivision se fait Ă lâamiable ou par partage judiciaire.
- On peut racheter quand on divorce, quand on Ă©tait en concubinage, racheter la part dâune maison familiale ou encore racheter les parts dâune maison dans le cadre dâune SCI.
- La « soulte » est une somme versĂ©e par lâun des Ă©poux au second dĂšs lors que le premier rĂ©cupĂšre la pleine propriĂ©tĂ© du bien immobilier en commun suite Ă un divorce.
Questions - Réponses
Comment racheter la part de la maison de son conjoint ?
Vous allez devoir procéder à ce qu'on appelle le rachat de soulte, c'est-à -dire racheter sa part de la propriété. Cela signifie que vous allez généralement avoir besoin d'un crédit immobilier, voire reprendre sa part de l'emprunt si le bien n'était pas entiÚrement payé.
Il faudra ainsi calculer en amont votre capacité d'emprunt, pour savoir si vous pouvez vous le permettre financiÚrement !
Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de part ?
C'est Ă la personne qui souhaite racheter les parts de payer les frais de notaire. Ainsi, la personne qui souhaite sortir de l'indivision ne doit rien payer.