1. Contrat‌ ‌de‌ ‌mariage‌ : régime de la communauté universelle‌ ‌et‌ ‌achat‌ ‌immobilier‌

Contrat‌ ‌de‌ ‌mariage‌ : régime de la communauté universelle‌ ‌et‌ ‌achat‌ ‌immobilier‌

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Les régimes ‌matrimoniaux régissent les rapports d'argent, de dettes et de biens patrimoniaux entre des personnes mariées (durant le mariage, mais aussi en cas de divorce). Il existe différents régimes matrimoniaux.

Pretto vous présente ici le régime de la communauté universelle, qui reste ‌assez‌ ‌rarement‌ ‌choisi‌, ‌car‌ ‌tous‌ ‌les‌ ‌biens‌ ‌sont‌ alors ‌partagés‌ ‌de‌ ‌manière‌ ‌égale‌, quel‌ ‌que‌ ‌soit‌ ‌le mode de‌ ‌financement pour les co-emprunteurs. Il est donc impossible d’acheter seul, à l’inverse du régime en séparations de biens.

Comment‌ ‌se‌ ‌répartit‌ ‌le‌ ‌patrimoine‌ ‌avec‌ ‌le‌ ‌mariage‌ ‌sous‌ ‌le‌ ‌régime‌ ‌de‌ ‌la‌ ‌communauté universelle‌ ?

Tous les biens acquis sont considérés comme appartenant aux deux mariés

Tous les biens deviennent communs :

  • Les « acquêts », c’est-à-dire les biens acquis par l'un des époux au cours de la vie conjugale.
  • Le patrimoine que chacun possédait avant le mariage.

Avec le régime de la communauté universelle, tout ce qui appartenait à l’un et à l’autre est donc divisé par 2 aux yeux de la loi, y compris les biens immobiliers.

A savoir

Un pourcentage plus élevé de financement (par emprunt ou en cash) de la part d’un co-emprunteur ne lui donne pas de quotes-parts (part qui revient à chacun dans une répartition) supplémentaires par rapport à son conjoint. En d’autres mots : les deux sont propriétaires à 50 % chacun.

Que le bien soit acquis par un achat ou par un héritage, il devient là encore la propriété des deux concubins.

Seules exceptions : les biens propres par nature définis par l’article 1404 du Code civil, qui restent des propriétés personnelles. Il s’agit des vêtements et linges personnels, mais aussi les dommages-intérêts et les indemnités qui concernent la réparation d’un préjudice.

Hormis les couples qui se marient à 70 ans et savent qu'ils vont finir ensemble, rares sont ceux qui adoptent ce régime. En effet, cela requiert un engagement fort... et sur le long terme.

Le régime de la communauté universelle est aussi souvent choisi par le biais d'un changement matrimonial.

Exemple
En tant que chef d'entreprise, vous avez opté pour le régime de la séparation de biens au moment du mariage. En effet, en cas de faillite, vous souhaitiez protéger votre conjoint.
A présent que vous êtes à la retraite, ce risque est nul : vous pouvez décider de changer de régime et d'opter pour la communauté universelle. Dans ce cas, les achats effectués pendant votre mariage sous le régime de la séparation de biens, tomberont de fait dans la communauté.
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Comment réagit la banque ?

La banque regarde toujours votre situation maritale, afin de vous octroyer ou non un prêt, de convenir des clauses et de calculer sa proposition de taux. L’établissement bancaire va notamment chercher à connaître le lien juridique avec le co-emprunteur (PACS, mariage, lien de parenté, etc.).

Cependant, elle ne va pas forcément regarder le type de contrat (communauté universelle, communauté réduite aux acquêts, participation aux acquêts ou séparation de biens). Un couple marié qui achète sa résidence principale lui suffit. Elle ne cherchera pas à connaître la répartition du financement entre les deux membres du couple.

Son seul objectif est de savoir si cela rentre dans le taux d’endettement global, et de déterminer les critères de solvabilité.

Attention

Vous désirez acheter seul ? Le régime de la communauté universelle ne le permet pas. Un membre du couple peut acheter le bien avec ses propres économies, mais le bien appartiendra à parts égales aux deux membres du couple.

Cependant, la banque ne se soucie pas vraiment de savoir qui va rembourser quel montant. Elle va simplement s’assurer que les mensualités seront toutes versées, en temps et en heure. En cas de défaut de remboursement, quelle que soit la répartition réelle (70 / 30, 60 / 40, etc.), l’établissement prêteur va donc se tourner vers le co-emprunteur pour obtenir la mensualité complète ! Pour plus de praticité, la banque va donc favoriser les comptes joints.

En cas de séparation

En cas de séparation, les conjoints ont plusieurs options :

  • Ils vendent le bien immobilier et se répartissent le fruit de la vente (moins le montant restant à rembourser à la banque le cas échéant).

  • L'un des deux conjoints réalise un rachat de soulte(rachat de la part de l’autre co-propriétaire) s’il désire garder le logement, en lui reversant la moitié du prix du bien immobilier.
Bon à savoir
Si vous contractez un prêt pour effectuer un rachat de soulte (rachat de la part de l’autre co-propriétaire), la banque va tout de même chercher à s’assurer que vous pouvez financer le bien seul, ce qui peut s’avérer compliqué.

Si vous devez verser une pension alimentaire, celle-ci viendra naturellement diminuer votre taux d’endettement.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

La communauté universelle met en commun les biens durant le mariage. Mais en cas de décès d’un membre du couple, le survivant n’est propriétaire que de la moitié des biens communs... sauf en cas de disposition spécifique dans le contrat de mariage : la clause d’attribution intégrale.

La communauté universelle, avec cette clause, peut toutefois présenter des inconvénients pour les enfants du couple, notamment parce qu’ils perçoivent l’ensemble de l’héritage en une fois, au moment du décès du 2ème conjoint.

En effet, avec les autres régimes matrimoniaux, les enfants recueillent généralement l’héritage de leurs parents en 2 fois, et bénéficient ainsi 2 fois du barème progressif et des abattements parents/enfant.

A retenir
  • Le régime de la communauté universelle compte parmi les 4 régimes de mariage.

  • La majorité des biens, y compris les biens immobiliers sont mis en communs et appartiennent alors à parts égales aux deux membres du couple, peu importe l’auteur de leur achat ou leur part de contribution à cette acquisition.

  • La banque regarde juste si le couple est marié pour octroyer un prêt, mais elle n’a pas réellement besoin de savoir s’il s’agit d’un contrat de mariage en communauté universelle ou un autre type de contrat.

  • En cas de divorce, les ex-conjoints peuvent vendre le bien immobilier et se répartir le fruit de la vente. Un des deux ex-concubins peut aussi racheter la part de l’autre..

Questions - Réponses

Qu’est-ce que le régime de la communauté universelle ?

Le régime de la communauté universelle compte parmi les 4 régimes du mariage. Avec la communauté universelle, la quasi-totalité des biens du couple sont mis en communs, qu’ils aient été achetés ou hérités avant ou pendant le mariage.

Peut-on acheter un bien immobilier seul quand on est marié ?

Oui, c’est possible, sauf si le couple est marié sous le régime de la communauté universelle. Avec ce type de régime matrimonial, un membre du couple peut financer tout seul l’achat d’un bien immobilier, mais ce logement deviendra quand même la propriété de chaque membre du couple à parts égales (50/50).

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