Que signifie la pleine propriété de votre bien immobilier ?

La pleine propriété est le droit de disposer d’un bien immobilier de la manière la plus absolue, prévu par l’article 544 du Code civil. Elle regroupe trois droits : occuper le logement, en percevoir les revenus (loyers) et le vendre librement. Elle s’oppose au démembrement, qui la scinde en nue-propriété et usufruit.

Après votre achat immobilier, vous héritez du statut de propriétaire et de nombreux concepts juridiques qui vont avec. Parmi eux, la pleine propriété. Ce terme cache des implications parfois complexes, notamment en matière de succession ou de donation, surtout si vous avez acheté avec l’aide d’un co-emprunteur.

Par ailleurs, il est souvent difficile de distinguer la pleine propriété d’autres termes juridiques comme la nue-propriété ou encore l’usufruit. Il est donc essentiel de bien comprendre ce qui les différencie : nous vous expliquons tout dans cet article.

Définition de la pleine propriété

L’article 544 du Code Civil prévoit que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

De manière plus concrète, la pleine propriété d’un bien se définit comme la possibilité de :

• jouir intégralement du bien, autrement dit d’occuper le logement
• en percevoir les fruits de son exploitation, autrement dit les loyers
• en disposer, autrement dit de pouvoir le vendre et recevoir l’argent généré par la vente

En tant qu’individu ayant la pleine propriété d’un bien, vous avez donc tous les droits mais également des devoirs : l’entretien et le règlement des charges.

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Pleine propriété et démembrement immobilier

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui divise la pleine propriété d’un bien immobilier en 2 parties distinctes :

• la nue-propriété : l’individu possède le bien mais n’a pas le droit d’en jouir
• l’usufruit : l’individu peut jouir du bien ou en percevoir les loyers

Vous l’aurez compris, les droits et obligations liés à la pleine propriété sont donc la somme des droits et obligations de la nue-propriété et de l’usufruit.

Précision importante, l’usufruit est un état temporaire qui peut se terminer et conduire à un retour à la pleine propriété dans plusieurs cas, notamment :

• À la fin de la durée convenue avant l’acquisition de titres de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : le nu-propriétaire s’acquitte de la différence avec le montant initial et accède à la pleine propriété des parts.
• Lors du décès de l’usufruitier (dans le cas d’un viager par exemple)
• À l’issue d’une succession

Pleine propriété et SCPI

Bien qu’investir dans une SCPI soit généralement une option intéressante pour les épargnants, la fiscalité y est élevée.

Pendant une durée déterminée (cinq ou dix ans), l’investisseur accepte de ne pas percevoir de revenus locatifs. En contrepartie, il aura acheté sa part avec une forte réduction sur le prix de souscription.

À l’issue du démembrement, l’investisseur en nue-propriété récupérera la pleine propriété des parts, réalisant ainsi une plus-value non fiscalisée.

Pleine propriété et succession

Lors d’une succession, il existe un certain nombre de cas distincts :

• Lorsque la personne défunte a un conjoint et que tous ses enfants sont aussi ceux du conjoint :

Le conjoint peut choisir entre la pleine propriété d’un quart de la succession et la totalité de l’usufruit.

Les enfants recevront ainsi soit les trois quarts de l’héritage en pleine propriété, soit l’intégralité de la nue-propriété.

• Lorsque la personne défunte a un conjoint et des enfants de plusieurs conjoints :

Le conjoint reçoit un quart de l'héritage en pleine propriété.

Les trois-quarts restants sont répartis en parts égales entre tous les enfants existants.

• Lorsque la personne défunte n’a pas d’enfants mais des parents :

Le conjoint recueille la moitié des biens en pleine propriété.

Le père et la mère, s’ils sont tous les deux encore en vie, se partagent à égalité l’autre moitié en pleine propriété.

Si l’un des deux parents est décédé, celui qui est encore vivant reçoit seulement 25 % et les 25 % restants sont attribués au conjoint.

• Lorsque la personne défunte a uniquement des frères et sœurs

Tout revient au conjoint en pleine propriété, sauf la moitié des biens de famille reçus par héritage ou donation des parents.

La donation en pleine propriété

Lorsqu’un individu réalise une donation de son patrimoine immobilier à un ou plusieurs de ses héritiers, il y a transfert définitif du titre de propriété. Ce dernier peut se faire en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit.

S’il opte pour la première option, le ou les héritiers perçoivent la totalité du bien immobilier et disposent du droit de propriété.

Cependant la loi prévoit également un droit à une part minimale, appelée la réserve, à certains héritiers (généralement les descendants). Si la donation porte atteinte à ces parts de réserve, le bénéficiaire devra indemniser les autres héritiers.

Pleine propriété et indivision

Une propriété indivise est une propriété démembrée et partagée entre plusieurs personnes suite à une succession, une donation, etc. Disposant chacune d’une quote-part de la pleine propriété, aucun des propriétaires ne peut vendre ses parts sans l’accord des autres.

Les propriétaires peuvent néanmoins mettre fin à l’indivision en vendant le bien et en se partageant les revenus en fonction des quotes-parts.