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Acheter entre amis : les Petits Mouchoirs en vrai

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Si vous êtes un citadin à la vie bien rempli, que vous rêvez de voir vos amis plus souvent, et de pouvoir prendre l’air quand vous le souhaitez, il vous est probablement déjà venu à l’idée d’acheter une grande maison avec vos amis, une résidence secondaire idéale, un hâvre de paix bien loin du stress de la ville, où vous seriez bien entouré de vos personnes préférées. Ce fantasme peut devenir réalité !

Comme vous pouvez l’imaginer, ce n’est pas la situation la plus simple à défendre devant votre banque, mais ce n’est pas impossible, à condition de se poser les bonnes questions, et de bien mettre en valeur votre dossier.

Que dit la banque si vous voulez acheter entre amis ?

Une banque, lorsqu'on lui soumet un dossier de demande de prêt, va rechercher avant tout des garanties de stabilité : de la cohérence et de la lisibilité dans votre projet, des garanties de sécurité…

Si vous achetez entre amis, cela met en jeu de multiples acteurs (donc potentiellement des dossiers assez différents) dont les situations matrimoniales varient, parfois déjà propriétaires et parfois non… Autrement dit, vous ne lui facilitez pas la tâche, il va donc falloir trouver comment lui donner des garanties.

Il faut donc bien détailler votre projet : s’il s’agit d’une résidence secondaire, ou d’un investissement locatif, vous aurez plus de chances de convaincre la banque, car ce projet est plus cohérent en soi. Mais si vous êtes primo-accédant, et que vous souhaitez acheter une résidence principale entre amis, vous avez plus de chances de vous heurter à un refus, car il détonne.

La banque va aussi chercher à avoir des garanties quant à la solidité du lien qui unit les acheteurs. De même, si vous êtes en couple (marié, pacsé ou non) mais souhaitez participer à l’achat sans votre conjoint, la banque demandera probablement à ce que votre conjoint soit caution solidaire.

Pour ce type de projet un peu atypique, il est d'autant plus légitime de vous poser la question de savoir si vous passez directement par la banque ou si vous vous faites accompagner par un professionnel. Passer par un courtier coûte des frais supplémentaires, certes, mais il pourra vous conseiller pour vous permettre de mener à terme votre projet dans les meilleures conditions.

Acheter entre amis en indivision

Une fois votre projet bien défini, il faut aussi choisir le statut juridique qui vous convient le mieux. Acheter en indivision est l’une des possibilités.

C’est la solution la plus simple pour un achat entre amis

L’indivision est la solution la plus simple à mettre en place lorsque l’on achète entre amis. En effet, l’indivision ne demande aucune démarche spécifique, si ce n’est le passage obligatoire chez le notaire. Chacun des « indivis » (nom donné aux copropriétaires) est propriétaire du bien à hauteur de son apport financier.

Tous peuvent en jouir pleinement, et tous sont solidaires du paiement des frais fiscaux et d’entretien. En cas de vente, chacun retrouve sa part du prix de vente du bien.

Il faut cependant noter qu’en indivision, les indivis ne peuvent pas empêcher l’un d’entre eux de vendre. Selon la loi : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Néanmoins, en cas de vente, les indivis sont prioritaires pour le rachat de la part de l’indivis vendeur. En cas de décès d’un indivis, les autres ne peuvent pas automatiquement racheter ses parts, qui reviennent à ses héritiers.

Des conflits sont donc possibles, et puisque toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, l’indivision peut se retrouver bloquée.

Si vous choisissez l’indivision pour acheter entre amis, nous vous conseillons donc de mettre en place une convention d’indivision chez le notaire, pour éviter tout conflit au sein des copropriétaires.

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Que faire en cas de séparation ?

Que faire si un ou plusieurs des membres de l'indivision souhaite en sortir ? Le principe juridique fondamental dans l’indivision est que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Autrement dit, si une personne souhaite vendre sa part, elle peut le faire, même si les autres ne sont pas d’accord.

Plusieurs solutions s’offrent alors à vous en cas de séparation :

  • Soit vous vendez le bien et vous vous répartissez le fruit de la vente proportionnellement à la part investie par chacun, moins le montant restant éventuel à rembourser à la banque ;

  • Soit vous optez pour le rachat de soulte, une manière élégante d’appeler le rachat d’une des parts par l’autre ou les autres propriétaires :
  • si vous souhaitez rester dans le bien : vous devez racheter la part de celui qui veut partir, ce qui inclut potentiellement l’emprunt en cours, et les fonds propres apportés par l’autre propriétaire ;

  • si vous souhaitez partir : sur le même principe, vous revendez votre part (emprunt et apport) à l’autre ou aux autres propriétaire.

Si vous êtes plus que deux propriétaires, cela peut donner un montage de redistribution des parts un peu compliqué. Il vous faudra aussi peut-être contracter un nouveau prêt immobilier ou bien augmenter le montant de votre emprunt initial. Pour cela il vous faudra donc déposer un nouveau dossier de demande de crédit auprès de la banque, afin que celle-ci puisse bien vérifier que vous pouvez le financer.

Avant de vous engager dans le rachat de soulte, il faut donc voir si vous êtes capable de la financer ! Pour cela, deux solutions via le simulateur Pretto :

  • si vous devez encore rembourser une partie de votre crédit, commencez par voir si vous êtes finançable pour la partie restante, sans la montant de la soulte. Vous pourrez par la suite expliquer votre situation plus en détails avec votre Expert crédit.

  • si vous avez remboursé votre crédit, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt, en remplaçant le prix du bien par le montant de la soulte

Acheter entre amis avec une SCI

La SCI offre plus de sécurité

La SCI est l’option la plus sécurisante : vous créez une société civile immobilière (SCI) dans laquelle chacun investit des fonds. C’est ensuite cette société qui achète le bien, et en est propriétaire. Chacun des amis participant ayant investi des fonds est propriétaire de la SCI à hauteur des fonds investis.

Cette société a des statuts, qui sont établis par les actionnaires (tous les acheteurs) et définissent les règles de la gestion du bien (en cas de revente de parts, ou de décès d’un des actionnaires, cela peut se révéler très utiles).

Vous êtes donc mieux protégé que dans le cas d’un achat en indivision, car tous les cas de figure ont normalement été envisagés. De plus, les comptes doivent être tenus et déposés auprès des services fiscaux : cela vous protège d’éventuels soucis de gestion entre actionnaires.

Cette solution est par contre plus coûteuse : créer une SCI coûte entre 350 € et 2 000 €, si vous passez par un professionnel. Il vous faudra aussi faire appel aux services d’un expert comptable. C’est aussi une solution plus coûteuse en temps, car l’entretien d’une SCI passe par de nombreuses obligations administratives (assemblée générale annuelle, tenue des comptes….

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Sauf cas particulier mentionné dans les statuts, vous ne pouvez pas revendre vos parts dans la société sans l’accord unanime des autres actionnaires.

Une fois cet accord obtenu, vous pouvez céder vos parts à l’actionnaire restant, ou bien, si vous êtes plus de deux actionnaires, vous pouvez demander votre retrait. C’est alors la société qui rachète vos parts. Si vous étiez seulement deux actionnaires, l’actionnaire restant ne peut rester seul dans la SCI après votre départ. Il dispose alors d’un an, à compter du départ, pour trouver un autre actionnaire ou bien régulariser la situation.

S’il n’y a pas d’accord à l’amiable validant votre départ, un juge peut autoriser le retrait s’il considère que votre situation personnelle le justifie.

Enfin, les associés peuvent aussi décider la dissolution anticipée de la SCI : cela requiert un accord unanime. Si l’accord n’est pas unanime, mais que certains membres souhaitent la dissolution, un juge peut ici aussi être amené à trancher.

Il est important de savoir que la mésentente entre associés n’est pas considérée comme un motif juridique suffisant pour déclarer une dissolution, il faudrait prouver qu’elle a entraîné une paralysie de la société ou au moins des problèmes graves de fonctionnement.

Le mieux, afin d’éviter toute situation conflictuelle, est de prévoir dans les statuts les conditions précises des dissolutions à l’amiable, et de règlement des conflits.

Acheter entre amis est-il une bonne idée ?

Acheter entre amis est donc une configuration qui demande beaucoup de réflexion et d’organisation, afin de monter un dossier solide. Quels sont alors les avantages de ce mode d’achat ?

Tout d’abord, en groupant les acheteurs, vous avez une bien meilleure capacité d’emprunt et de meilleurs taux auprès des banques que si vous aviez acheté seul, tout simplement. Cela peut vous permettre d’acquérir la résidence secondaire dont vous aviez toujours rêvé, et que vous ne pourriez peut-être pas vous permettre seul. Dans le cas d’une résidence secondaire toujours, cela peut aussi vous permettre de gérer ce bien à plusieurs, la gestion de ce type de bien seul étant souvent fastidieuse et coûteuse en temps.

L’important est donc d’avoir toutes les clés en main pour mener votre projet à bien : pour cela, rien de tel qu’une relation de confiance et beaucoup d’organisation. Les sources de conflit lors d’un achat peuvent être nombreuses, il faut donc veiller à choisir les bonnes personnes avec qui acheter.

Surtout, quel que soit le mode juridique d’organisation que vous choisirez, établissez un accord d’exploitation écrit entre acheteurs : en cas de conflit ou de désaccord, vous pourrez vous référer à un vrai document, écrit noir sur blanc, et que vous aurez étoffé au fur et à mesure que vous découvrirez le mode de fonctionnement qui vous convient !

A retenir
  • Acheter entre amis, c’est possible, à condition de bien vous organiser et d’apporter des garanties de sécurité et de stabilité à votre banque.

  • Si vous privilégiez la simplicité : choisissez l’achat en indivision. Pas de contraintes administratives et juridiques, chacun est propriétaire à hauteur de son apport et personne ne peut vous contraindre à y rester.

  • Si c’est la sécurité qui compte le plus pour vous, quitte à accepter une forte charge administrative, optez pour la SCI. Cela sera plus coûteux en temps et en argent, surtout au moment de sa création, mais vous garantit un cadre plus strict et stable.

  • Dans tous les cas, régler des conflits mal anticipés quand vous êtes copropriétaires (et amis !) n’est pas simple : accordez-vous en amont de l’achat sur les règles régissant la gestion de votre bien, et penchez vous dès le départ sur les conditions de sortie éventuelle.

Questions - Réponses

Est-il possible d’acheter un bien immobilier entre amis ?

Acheter un bien entre amis peut devenir une réalité ! Cela augmentera d’autant votre capacité d’emprunt, et donc le coût des biens que vous pouvez vous permettre ! L’important est d’avoir une relation de confiance entre copropriétaires, et de bien choisir le type d’achat qui vous conviendra le mieux.

Indivision ou sci, comment choisir ?

L’indivision vous garantira plus plus de simplicité au moment de l’achat (pas de formalité administrative supplémentaire) et plus de flexibilité en cas de volonté de départ d’un membre. Par contre, les règles de gestion du bien sont moins bien encadrées, et reposent donc sur le bon vouloir et l’organisation de chacun.

La SCI vous garantira plus de sécurité, car la gestion de votre bien est encadrée par les statuts préalablement établis, et les comptes sont strictement gérés par un expert comptable. C’est néanmoins une solution coûteuse et chronophage, très efficace si vous êtes bon gestionnaire, mais potentiellement problématique en cas de conflit.

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