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Contrat de mariage en séparation de biens et achat immobilier : ce qu’il faut savoir

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Par leur contrat de mariage, les époux décident du régime matrimonial auquel ils seront soumis. Sans contrat de mariage, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, qui est appliqué d’office.
Cependant, dans la grande majorité des cas, lorsqu’il y a un contrat de mariage c’est le régime légal de séparation de biens qui est choisi. Sous ce régime, aucun bien n’est mis en commun entre les époux : ni les biens acquis avant le mariage, ni ceux qu’ils acquerront par la suite. Si, en principe, le régime de séparation de biens distingue le patrimoine des deux époux, il est tout de même possible d’acheter à deux.

Depuis 2007, c’est également le régime de base du PACS.

Comment se répartit le patrimoine avec le mariage en séparation de biens ?

L’avantage du régime de séparation de biens est qu’il permet aux époux de choisir s’ils souhaitent acquérir le bien ensemble ou séparément.

Tous les biens acquis sont considérés comme des biens propres

Tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage, sont, par défaut, des biens propres. Ainsi, si l’un des époux fait le choix d’acheter seul un bien immobilier, il en devient l’unique propriétaire et gestionnaire.

Seul signataire de l’acte notarial, vous êtes ainsi seul propriétaire du bien.

Les biens acquis pendant le contrat sont répartis au prorata du financement

Il est tout à fait possible d’acheter à deux avec un régime de séparation de bien. En revanche, il faudra prendre soin d’indiquer dans l’acte d’achat les conditions dans lesquelles est acheté le bien. En effet, il est impératif de fixer et préciser les proportions de leur achat en fonction de deux éléments :

  • Les apports réalisés par chacun ;

  • La contribution de chacun des époux au remboursement des mensualités de prêt.

Les proportions de leur acquisition sont donc le reflet du financement effectif de chacun des époux pour le bien immobilier. Il faut savoir ce qui correspond réellement à ce que vous financez. Si vous financez le bien à 100 % par un emprunt immobilier, il faut se poser la question de savoir comment chacun des époux va participer à son remboursement.

Si la participation de chacun des époux au projet immobilier est égale, le bien appartient à 50 / 50 aux époux. Si ce n’est pas le cas, il est nécessaire de faire un calcul au prorata de la participation de chacun.

Concrètement, il va s’agir de prendre un support, d’y tracer deux colonnes et d’y lister quel époux finance quoi dans le projet immobilier. Le résultat, exprimé en pourcentage, sera celui inscrit dans l’acte d’acquisition. En cas de séparation, c’est sur ces pourcentages que le notaire s’appuiera pour partager le patrimoine et ainsi éviter les disputes.

L’acte notarié est le document qui fait foi. C’est pour cela qu’il est important de rédiger un acte d’achat qui correspond effectivement à la réalité du financement effectué.

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Comment réagit la banque

La banque regarde votre situation maritale afin de comprendre le lien juridique que vous avez avec le co-emprunteur, mais elle ne va pas forcément regarder le type de contrat de votre mariage. L’union matrimoniale a peu d’impact à ses yeux. La banque va seulement chercher une certaine cohérence dans le projet afin de s’assurer de sa stabilité.

Un couple marié de primo-accédants qui achète ensemble sa résidence principale lui suffit. Elle ne pose pas la question de qui finance quoi et de comment sont réparties les finances tant que le projet rentre dans le taux d’endettement global et que ses critères de solvabilité sont respectés.

Si vous souhaitez acheter seul, comme expliqué précédemment, c’est possible. Néanmoins, dans les faits, la banque exige généralement que le conjoint soit caution solidaire du prêt.

Vous ne pouvez donc pas emprunter complètement seul. Cependant, contrairement au fait d’avoir un co-emprunteur, la caution solidaire implique des démarches plus légères, moins de documents et moins de vérifications.
Bon à savoir

La banque, à la différence du notaire, ne se soucie pas de savoir quel époux rembourse quoi, elle souhaite simplement s’assurer que les mensualités seront versées à temps pendant toute la durée du crédit. Ainsi, en cas de défaut de remboursement, quelle que soit la répartition, celle-ci va se tourner vers le co-emprunteur pour la mensualité complète.

C’est pour cela que la banque favorise les comptes joints pour un crédit immobilier. C’est bien plus pratique pour elle.

En cas de séparation

En cas de séparation des époux, le notaire se fie à l’acte de vente pour savoir à quelle hauteur chacun des époux a participé à l’achat. Grâce aux pourcentages inscrits dans le document, l’équilibre est fait au prorata.

Exemple

Si 60 % du bien immobilier ont été financés par un emprunt (le remboursement a été effectué à part égale) et que les 40 % restant ont été financés par vos fonds propres, vous récupérerez 40 % du bien + 30 %. Votre conjoint ayant participé à la moitié du remboursement du prêt, récupérera 30 % du prix du bien.

Concernant l’avenir du bien, il existe plusieurs solutions en cas de séparation. Vous pouvez :

  • Choisir de vendre le bien et vous répartir le fruit de la vente (diminué du montant restant à rembourser à la banque le cas échéant) ;

  • Recourir au rachat de soulte si l’un des deux veut rester dans le bien. Dans ce cas :
  • Si vous restez dans le bien, vous devez racheter la part de votre ex-époux (donc s’il avait des fonds propres il faudra les compenser aussi) ;

  • Si vous partez, votre ex doit racheter vos parts.

Si vous avez besoin de contracter un prêt pour financer le rachat de votre bien, sachez que la banque va s’assurer que vous pourrez en assurer le remboursement seul. Ce qui peut s’avérer compliqué, puisque vous devrez représenter un dossier de demande de crédit.
Pour ce type de projet, vous pouvez facilement vous tourner vers un professionnel du crédit plutôt que vers votre banque : votre courtier saura comment mettre votre dossier en valeur et vous permettra de rassurer la banque, qui peut s'avérer frileuse face à ces situations qui sortent un peu de l'ordinaire.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Sans testament

Lorsqu’aucun testament n’a été rédigé et enregistré, la succession se fait assez simplement. Pour les biens acquis seuls, aucune question ne se pose. Pour les biens acquis conjointement, c’est, encore une fois, à l’acte de vente qu’il faudra se référer. Ainsi, vos successeurs héritent de l’intégralité de vos biens propres et de la quote-part des biens acquis à plusieurs.

Avec testament

Lorsqu’un testament a été rédigé, la situation est un peu différente. S’il y a des enfants (d’une précédente union, par exemple) vous pouvez choisir de transmettre tout votre patrimoine à vos enfants.

Vous pouvez également distinguer les biens à transmettre à vos enfants et ceux à transmettre à votre conjoint. Cependant, dans tous les cas, vous devrez respecter la réserve héréditaire pour vos enfants. Cela signifie que ces derniers ont droit à un pourcentage de vos biens.

Mais vous pouvez également décider de léguer la totalité de votre part à votre conjoint en usufruit afin de lui permettre de rester dans le bien après votre décès. De cette manière, il peut y rester ou bien bénéficier des fruits de la location pendant le restant de sa vie. Au moment de son décès, votre part reviendra en pleine propriété à vos héritiers.
A retenir
  • Sous le régime de séparation de biens, il est tout de même possible d’acheter à deux.

  • Les proportions de l’acquisition de chacun des époux sont définies dans l’acte d’achat sous forme de pourcentages et doivent refléter le financement effectué par chacun.

  • Le conjoint doit, dans la majorité des cas, être caution solidaire.

Questions - Réponses

Qu'est-ce qu'un contrat de mariage en séparation de biens ?

Avec le régime de séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de l'ensemble des biens acquis avant et pendant le mariage. Dans ce régime matrimonial, les patrimoines des deux époux ne se confondent pas.

Est-il préférable d'acheter seul ou à deux quand on est marié en séparation de biens ?

Lorsque vous achetez à deux, la banque prend en compte votre situation maritale afin de comprendre le lien juridique que vous avez avec votre co-emprunteur, mais elle s'intéressera pas forcément au type de contrat de votre mariage. Le fait d'être un couple marié qui achète ensemble suffit comme argument à la banque.

Si vous souhaitez acheter seul, c'est possible mais la banque exigera généralement que le conjoint soit caution solidaire du prêt.

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Experte en crédit immobilier