Contrat de mariage en séparation de biens et achat immobilier : ce qu’il faut savoir

Marié en séparation de biens, vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier, seul ou à deux. Ce régime matrimonial n'est pas un obstacle aux yeux de la banque, qui regarde avant tout votre solvabilité globale, pas votre contrat. Ce qu'elle exige, ce que le notaire doit préciser, ce qui se passe en cas de séparation : on vous explique les règles à connaître avant de vous lancer.

Comment se répartit le patrimoine avec le mariage en séparation de biens ?

L’avantage du régime de séparation de biens est qu’il permet aux époux de choisir s’ils souhaitent acquérir le bien ensemble ou séparément.

Tous les biens acquis sont considérés comme des biens propres

Tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage, sont, par défaut, des biens propres. Ainsi, si l’un des époux fait le choix d’acheter seul un bien immobilier, il en devient l’unique propriétaire et gestionnaire.

Seul signataire de l’acte notarial, vous êtes ainsi seul propriétaire du bien.

Les biens acquis pendant le contrat sont répartis au prorata du financement

Il est tout à fait possible d’acheter à deux avec un régime de séparation de biens. En revanche, il faudra prendre soin d’indiquer dans l’acte d’achat les conditions dans lesquelles est acheté le bien. En effet, il est impératif de fixer et préciser les proportions de leur achat en fonction de deux éléments :

• les apports réalisés par chacun ;
• la contribution de chacun des époux au remboursement des mensualités de prêt.

Si vous financez le bien à 100 % par un emprunt immobilier, il faut se poser la question de savoir comment chacun des époux va participer à son remboursement. Si la participation de chacun des époux au projet immobilier est égale, le bien appartient à 50/50 aux époux. Dans le cas contraire, un calcul au prorata s'impose.

Comment calculer les parts de chacun ? 

Listez dans deux colonnes ce que chaque époux finance (apport et mensualités). Le total de chaque colonne, exprimé en pourcentage du coût total, devient la quote-part à inscrire dans l'acte notarié. Si vous financez chacun 50 %, le bien vous appartient à 50/50. Si l'un apporte 30 000 € et l'autre 10 000 €, la répartition sera 75/25.

En cas de séparation, c'est sur ces pourcentages que le notaire s'appuiera pour partager le patrimoine. L'acte notarié est le document qui fait foi.

Pour vous y retrouver d'un coup d'œil :

Ce que cela signifie pour votre emprunt immobilier

Comment réagit la banque

La banque regarde votre situation maritale afin de comprendre le lien juridique que vous avez avec le co-emprunteur, mais elle ne va pas forcément regarder le type de contrat de votre mariage. L’union matrimoniale a peu d’impact à ses yeux. La banque va seulement chercher une certaine cohérence dans le projet afin de s’assurer de sa stabilité.

Un couple marié de primo-accédants qui achète ensemble sa résidence principale lui suffit. Elle ne pose pas la question de qui finance quoi et de comment sont réparties les finances tant que le projet rentre dans le taux d’endettement global et que ses critères de solvabilité sont respectés.

Si vous souhaitez acheter seul, c'est possible. La banque exige cependant que le conjoint soit caution solidaire du prêt (pratique courante, non imposée par la loi mais quasi-systématique). Vous ne pouvez donc pas emprunter complètement seul. Contrairement au fait d'avoir un co-emprunteur, la caution solidaire implique des démarches plus légères, moins de documents et moins de vérifications.

En cas de séparation

En cas de séparation des époux, le notaire se fie à l’acte de vente pour savoir à quelle hauteur chacun des époux a participé à l’achat. Grâce aux pourcentages inscrits dans le document, l’équilibre est fait au prorata.

Concernant l’avenir du bien, il existe plusieurs solutions en cas de séparation. Vous pouvez :

• Vendre le bien et vous répartir le fruit de la vente (diminué du montant restant à rembourser à la banque, le cas échéant).
• Recourir au rachat de soulte si l’un des deux veut rester dans le bien. Si vous restez, vous rachetez la part de votre ex-époux (fonds propres compris) ; si vous partez, c'est votre ex qui rachète vos parts.

Si vous avez besoin de contracter un prêt pour financer le rachat, sachez que la banque s'assurera que vous pourrez en assurer le remboursement seul. Pour ce type de projet, mieux vaut vous tourner vers un courtier plutôt que vers votre banque : il saura mettre votre dossier en valeur et rassurer des établissements qui peuvent se montrer frileux face à ces situations.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Sans testament

• Les biens acquis seuls reviennent intégralement à vos héritiers.
• Pour les biens acquis conjointement, c'est l'acte de vente qui fait référence.
• Vos successeurs héritent de l'intégralité de vos biens propres et de votre quote-part des biens acquis à plusieurs.

Avec testament

• Vous pouvez choisir de transmettre tout votre patrimoine à vos enfants (d'une précédente union, par exemple).
• Vous pouvez distinguer les biens à transmettre à vos enfants et ceux à transmettre à votre conjoint. La réserve héréditaire est fixée par le Code civil (art. 912) : elle protège les enfants d'une quotité minimale de la succession.
• Vous pouvez léguer la totalité de votre part à votre conjoint en usufruit : il peut alors rester dans le bien ou percevoir les fruits d'une location sa vie durant. À son décès, votre part reviendra en pleine propriété à vos héritiers.