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Le démembrement de propriété : définition et droits
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Publié le , mis à jour le - 8 min de lecture
Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété d’un bien immobilier par un acte notarié : l’usufruitier peut l’occuper ou en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire en garde la disposition sans pouvoir l’utiliser. À l’extinction de l’usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété. Ce mécanisme, différent de l’indivision, sert surtout à transmettre un bien à moindre coût fiscal.
Ce mécanisme est souvent utilisé en famille afin de transmettre un bien à ses descendants en leur épargnant le paiement de droits de succession notamment en cas d'achat avec un co-emprunteur. Il n’est pas rare non plus d’acheter en démembrement de propriété car la valeur de l’usufruit est moins élevée.
Quels sont les démembrements du droit de propriété ?
Le droit de propriété est composé de trois prérogatives :
- l’abusus : le droit de disposer du bien,
- l’usus : le droit de l’utiliser,
- le fructus : le droit d’en percevoir les revenus.
En cas de démembrement du droit de propriété, le droit de disposer du bien est séparé du droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. Le premier attribut, l’abusus, revient au nu-propriétaire tandis que l’usus et le fructus sont concédés à l'usufruitier.
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon un barème fiscal. Ce barème porte sur l'âge du vendeur, ou bien sur le temps du démembrement si celui-ci est temporaire.
Selon l’article 669 du Code général des impôts (Légifrance, 2026), la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété varie selon l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement :
Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
L'usufruit
L’usufruit est le droit d'utiliser un bien et d’en percevoir les revenus. Appliqué à un bien immobilier, l’usufruit est le droit d’habiter le bien, de le louer et, le cas échéant, d’en tirer les revenus fonciers.
En contrepartie de ces droits, l’usufruitier a des obligations. La principale obligation qui lui incombe est celle d’assurer la bonne conservation du bien afin de pouvoir le restituer au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.
La nue-propriété
La nue-propriété est le droit de disposer du bien c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le léguer et éventuellement de le modifier ou de le détruire. Cependant, toutes ces opérations nécessitent l'approbation de l'usufruitier.
Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne peut ni l’utiliser, ni en récolter les revenus puisque ces droits ont été confiés à une tierce personne. A la fin de cette période en revanche, celui-ci récupérera la pleine-propriété du bien.
Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
Disposer du bien | Oui | Oui | Non |
Utiliser un bien | Oui | Non | Oui |
Percevoir des revenus issus de ce bien | Oui | Non | Oui |
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété d’un bien, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
Le quasi-usufruit
Le quasi-usufruit est plus particulier. Il concerne les biens qui disparaissent immédiatement suite à leur consommation comme, par exemple, une somme d’argent. Le quasi-usufruitier dispose du droit d’utiliser ces biens néanmoins il doit être en mesure de restituer l’équivalent de ce qu’il a consommé à la fin de la période de quasi-usufruit.
Ce n’est donc pas une situation qui se présente dans le cadre de l’immobilier.
Dans quels cas procède-t-on au démembrement de propriété ?
Peu de personnes ont recours au démembrement de propriété encore aujourd'hui pourtant ce mécanisme peut, dans certains cas, s’avérer très avantageux notamment en matière fiscale.
La donation en démembrement de propriété pour bénéficier d'avantages fiscaux à l'IFI
Certains propriétaires ont recours au démembrement de propriété afin de réduire leurs coûts fiscaux. Il s’agit particulièrement des personnes soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière qui a remplacé l’ISF en janvier 2018).
Ainsi, en tant que donateur de l'usufruit de votre bien immobilier à une personne (généralement de votre famille comme vos enfants par exemple), vous réduisez la somme que vous déclarez dans le cadre de cet impôt.
Vous payez donc moins d’IFI, voire plus du tout si vous repassez en dessous du seuil de déclenchement.
Le démembrement de propriété dans le cadre des successions
Le démembrement de propriété est souvent utilisé au sein des familles pour préparer une donation. En donnant la nue-propriété à un de ses enfants (ou tout autre descendant), le donateur lui permet de réduire les frais de successions qu’il devra payer tout en ayant la possibilité de continuer d’user de son bien.
Concrètement, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € en ligne directe à un même enfant en franchise de droits, cet abattement se renouvelant tous les 15 ans entre les mêmes personnes (selon impots.gouv.fr).
Dans cette situation, les frais de transmission ne sont calculés que sur la nue-propriété, soit une fraction seulement du prix du bien.
Au décès du donateur usufruitier du bien, l'enfant nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans payer de droit de succession.
Le démembrement croisé, une protection pour les couples non mariés
Le démembrement croisé est une technique utilisée par les couples non mariés ou pacsés, souvent via une société civile immobilière (SCI), pour se protéger mutuellement : chacun cède à l’autre l’usufruit de sa part de nue-propriété, de sorte qu’au décès du premier, le survivant récupère l’usufruit de la totalité du bien sans droits de succession, faute de lien de parenté ouvrant droit à un abattement (selon les Notaires de Paris).
Achat en viager et démembrement de propriété
Bien que le démembrement de propriété soit un mécanisme bien distinct du viager, dans certaines situations, le démembrement de propriété peut s’apparenter à une vente en viager.
C’est le cas notamment lorsqu’une personne, souvent plutôt âgée, vend la nue-propriété de son bien immobilier mais en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Cela lui permet de tirer les profits de la vente partielle de propriété tout en continuant à profiter du bien en l’habitant ou en jouissant de ses revenus.
Démembrement et SCPI
Dans le cadre d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), le démembrement de propriété est une pratique assez courante. Selon vos objectifs patrimoniaux, vous pourriez avoir des avantages à être soit usufruitier, soit nu-propriétaire d’une part de SCPI.
Le démembrement de propriété est organisé par la SCPI pour une durée définie et, dans la majorité des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne se connaissent pas.
- Être nu-propriétaire en SCPI est une bonne solution si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier avec une décote, ainsi que des revenus complémentaires au terme du contrat (pendant le contrat, le nu-propriétaire ne bénéficie d’absolument aucun revenu).
- Être usufruitier en SCPI peut être intéressant si vous cherchez à tirer des revenus complémentaires tout en ayant un taux d'imposition faible.
En effet, en tant qu'usufruitier en SCPI vous bénéficiez de l’intégralité des revenus générés pendant toute la période de démembrement.
Comment démembrer un bien immobilier ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique notarié ce qui impose aux usufruitiers et nus-propriétaires de respecter un certain cadre.
Les démarches pour procéder au démembrement de propriété
Pour procéder au démembrement de propriété, vous devez impérativement vous rendre chez un notaire avec la tierce personne avec laquelle vous partagerez bientôt la pleine propriété de votre bien. Il s’agit d’un contrat pour lequel vous ne pourrez décider que des modalités de sortie (suite au décès de l'usufruitier ou bien à la fin de la période choisie).
Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement
Le démembrement de propriété doit être un acte mûrement réfléchi : une fois l’usufruit de votre bien cédé, vous n’avez aucun moyen de revenir en arrière.
La première précaution à prendre concerne les droits de succession. Pour éviter que le bien soit soumis aux droits de succession sur sa valeur totale, vous devez veiller à avoir transmis la nue-propriété du bien par acte notarié au moins trois mois avant le décès.
Il faut également faire attention à ce que l’usufruit soit avantageux pour la personne qui le reçoit. Si ce n’est pas le cas, la donation pourra être remise en cause par l’administration fiscale qui considérera que l’opération consiste uniquement à contourner le paiement de l’IFI.
Enfin, vous devez veiller à ne pas outrepasser vos droits. Une fois que le bien est démembré, vous avez des obligations et des droits que vous devez absolument respecter sans quoi vous risquez d’être traduit en justice par le nu-propriétaire.
Comment sortir d'un démembrement de propriété ?
L’extinction de l’usufruit marque la fin du démembrement de propriété. Elle a lieu à la suite d’un événement que vous avez clairement défini, au moment du contrat, comme devant conduire à la sortie du démembrement de propriété.
Cela peut être suite au décès de l'usufruitier ou bien à la fin de la période de démembrement fixée par le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Le démembrement de propriété peut toutefois prendre fin avant les termes prévus dans les situations suivantes :
- l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, notamment concernant l’entretien du bien
- l'usufruitier abuse de son droit
- l’usufruitier renonce à son droit
Combien coûte un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété, à proprement parler, est un acte juridique gratuit mais il nécessite l’intervention d’un notaire. Vous aurez donc à payer des frais notariaux qui s’élèvent en moyenne à 1 500 €.
Questions fréquentes
L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, par exemple en l’habitant ou en le louant. La nue-propriété donne le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le léguer, mais uniquement avec l’accord de l’usufruitier. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus.
Le quasi-usufruit concerne les biens qui disparaissent immédiatement à leur consommation, comme une somme d’argent. Le quasi-usufruitier peut utiliser librement ce bien, à condition de restituer l’équivalent de ce qu’il a consommé à la fin de la période de quasi-usufruit. Ce cas de figure ne se rencontre pas dans l’immobilier.
Investir en SCPI démembrée permet d’être soit nu-propriétaire, soit usufruitier de parts, pour une durée fixée par la société de gestion. En tant que nu-propriétaire, vous achetez vos parts avec une décote mais ne percevez aucun revenu pendant le démembrement, avant de récupérer la pleine propriété au terme du contrat. En tant qu’usufruitier, vous percevez l’intégralité des revenus générés pendant toute la période, avec une fiscalité allégée.
Le démembrement de propriété est en lui-même un acte juridique gratuit, mais il doit obligatoirement être réalisé chez un notaire. Les frais notariaux qui en découlent s’élèvent en moyenne à 1 500 €.
Le démembrement prend fin avec l’extinction de l’usufruit, le plus souvent au décès de l’usufruitier ou à l’issue de la durée fixée dans l’acte notarié. Il peut aussi se terminer avant terme si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations d’entretien, abuse de son droit, ou y renonce. Le nu-propriétaire récupère alors automatiquement la pleine propriété du bien.
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