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La soulte dans le cas d’un divorce ou d’une succession
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Lauriane Potin
Mis à jour le 29 juin 2021
La soulte dans le cas d’un divorce ou d’une succession

La soulte est un terme juridique un peu barbare pour expliquer une situation qui peut parfois s'avérer être un véritable casse-tête. Il exprime le fait que, dans la cadre d'un échange, l'une des parties doit verser à l'autre une somme d'argent pour compenser un excédent de valeur.

la soulte dans le cas d'un divorce ou d'une succession

Vous n'avez rien compris ? Reprenons les choses depuis le début ! La soulte, en immobilier, intervient généralement dans deux cas de figure : dans le cadre d'un divorce ou d'une succession. Dans ces deux cas, en effet, vous allez souvent avoir à répartir un bien acquis en indivision.

Mais que ce passe-t-il si l'un des propriétaires souhaite conserver le bien ? "Nul ne peut être contraint à l'indivision", nous dit la loi, ce qui signifie que si l'autre partie souhaite vendre, elle a le droit pour elle. Et cela même si vous étiez co-emprunteurs sur un crédit immobilier !
C'est là qu'intervient le rachat de soulte, qui consiste à racheter les parts d'un bien en indivision. On vous explique comment ça fonctionne !

Dans quel cas parle-t-on de soulte ?

A savoir
Le Code Civil définit la soulte à la fois dans le cas d’une succession et dans le cas d’un divorce (Articles 828, et s., 831, 833-1, et s., 1075-2, 1321-1, 1407, et s., 1475 et s., 1512, 1542,1844-9, 2374, 2381). Les dispositions de l’échange sont elles écrites dans le Code de commerce (Articles L232-19, L236-1).

Soulte et divorce

Lors d’un divorce, les époux doivent passer devant un notaire qui sera chargé d'établir les opérations de partage. En ce qui concerne les biens immobiliers, la répartition dépend en grande partie de votre régime matrimonial.

Dans le cas de biens achetés en commun, vous avez donc plusieurs possibilités :

  • revendre le bien et vous partager la plus-value selon la répartition établie à l'acte de vente
  • quitter le bien alors que votre ex-conjoint souhaite y rester
  • rester dans la bien alors que votre ex-conjoint souhaite le quitter

Dans ce dernier cas, vous allez procéder au rachat de soulte, c'est-à-dire que vous allez racheter à votre ex la part du bien dont il est propriétaire. Ainsi, il perd tout lien juridique avec l’appartement ou la maison.

La soulte joue ainsi le rôle d’une compensation d’une partie pour une autre. Dans le cas où un des époux rachète à l’autre le bien immobilier et le crédit attaché à ce bien, le montant de la soulte prendra en compte ce crédit.

Attention
Le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé.
Pour aller plus loin : L'engagement du co-emprunteur

Soulte et succession

Après un décès, les biens du défunt appartiennent à ses héritiers. Chaque indivisaire reçoit alors une quote-part suivant le nombre d’héritiers.

Lors de la succession, il faut que les héritiers qui possèdent un bien immobilier à plusieurs se mettent d'accord sur la valeur des parts à racheter.

Exemple

Vous souhaitez avoir la pleine propriété du bien que vous avez reçu en héritage de le vos parents. Vous devrez alors acheter à vos frères et soeurs leur part.

Avec ce mécanisme, tous les héritiers reçoivent à la fin une part égale en terme financier : vous, la maison, et eux, une somme d'argent directe.

Il se peut tout à fait qu’un tiers intervienne dans l'opération, en plus des héritiers. Prenez l’exemple d’un nouveau concubin, sans lien de parenté. Ce tiers peut alors se porter garant pour assurer le paiement de la soulte via un crédit ou payer directement une part de la soulte.

Dès lors, il sera lui aussi en indivision. Pensez alors à bien clarifier la situation concernant le bien et signer un acte notarié notifiant noir sur blanc que ce tiers est désormais copropriétaire.

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La soulte en pratique

Dans quels délais la soulte doit-elle être versée ?

Les délais de la soulte constituent une partie importante des négociations lors du rachat de parts en indivision.

Vous pouvez envisager votre propre calendrier, préalablement déterminé par les époux. Vous pouvez dans ce cas prévoir des intérêts au taux légal en cas de non respect de l'échéancier.

La soulte doit généralement être payée dès l'homologation par le juge de la convention de divorce.

Il est également courant de devoir verser la soulte dans les deux ou trois mois suivant le jugement devenu définitif, c'est-à-dire qu'il ne peut plus être fait appel de la décision du juge.

Dans tous les cas, prévoyez des sanctions en cas de non-respect du délai !

Qui verse la soulte ?

La soulte est versée par l'indivisaire qui détient le plus de parts du bien, à celui qui en détient moins. Pour le dire de manière plus claire : celui qui souhaite posséder le bien compense financièrement celui qui souhaite partir (dans le cas d'un divorce comme d'une succession).

Attention cependant, dans le cas où le bien est encore financé par un prêt immobilier, la banque peut poser son veto. En effet, elle va s'assurer que vous pouvez financer la totalité de l'acquisition, même seul. Ce qui peut parfois poser des problèmes, vu que vous avez acheté le bien à deux... et donc avec deux salaires.

Vérifiez donc bien votre capacité d'endettement avant de vous engager à racheter les parts des autres indivisaires !

Qui fixe le montant de la soulte ?

Le montant de la soulte est fixé à l'amiable ou par un notaire. Afin d'être certain de fixer une somme juste, vous allez vous appuyer sur des estimations en fonction des pris du marché, afin d'être certain de ne pas donner un prix bien inférieur à la réalité du marché.

Par ailleurs, la soule dépend aussi de votre contrat de mariage, de ce qui est indiqué dans l'acte de vente et de la participation de chacun à l'achat. Ainsi, si votre ex a apporté une somme plus importante que vous pour l'apport, vous devez aussi le dédommager de cette participation supplémentaire.

A savoir

Nous vous recommandons de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier qui prendra en compte la valeur actuelle du bien et non sa valeur initiale. Cette évaluation vous permettra d’officialiser la valeur du bien en toute neutralité !

Sachez que la plupart du temps, la valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde entre les ex-conjoints ou entre les membres d’une famille.

Comment calculer la soulte ?

Maintenant que vous avez bien compris le principe de la soulte, passons à son calcul.

Tout d’abord, il faut estimer le montant de la soulte. Ce montant est assez simple à calculer puisqu’il s’agit de diviser la valeur nette du bien par le nombre de personnes impliquées dans le partage.

Il existe deux façon de calculer la soulte suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt. Pour déterminer le montant restant dû, la banque peut simplement vous fournir un tableau d’amortissement qui détaille, pour chaque mensualité, la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
  • Exemple 1

Imaginez que vous êtes l’un des 2 propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un bien évalué à 200 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt.

Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation ou de la succession, vous deveniez plein propriétaire du logement. Vous allez donc devoir racheter à votre ex-conjoint ou co-héritier la moitié de la valeur du bien, soit 100 000 €.

  • Exemple 2

Imaginez maintenant que vous êtes l’un des 2 propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un bien évalué à 200 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation ou de la succession, vous deveniez plein propriétaire du logement.

Vous allez donc devoir racheter à votre ex-conjoint ou co-héritier la moitié de la valeur du bien (100 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Vous allez donc payer 75 000 € pour pouvoir racheter la soulte plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 125 000 €.

Et évidemment, tout cela se complique si la répartition de l'indivision n'est pas égalitaire ! Veillez donc bien, au moment de l'achat, à préciser la participation réelle de chacun au financement, car cela peut prendre des proportions très importantes en cas de séparation.

Peut-on ne pas payer la soulte ?

Non, dans le cas d’une succession comme d’un divorce, la liquidation de la communauté légale est inéluctable. La soulte doit donc impérativement être payée. Elle ne doit pas se confondre avec la prestation compensatoire.

A savoir
Le rachat de la soulte rétablit l'équilibre entre les co-héritiers ou les époux. L'un reçoit en compensation la somme équivalente au choix de la retenue des biens immobiliers dans le patrimoine personnel de l'autre.

Peu importe la situation, il vous faudra donc vous entendre sur le versement de la soulte et les délais accordés avec vos cohéritiers ou ex-conjoints.

A retenir
  • Si vous divorcez ou héritez d’un bien immobilier en indivision, vous allez forcément devoir racheter la part du ou des autres indivisaires en payant la soulte
  • Nous vous recommandons de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier pour estimer la valeur de la soulte en toute transparence afin d’éviter d’éventuels litiges
  • Pensez que le montant de la soulte varie beaucoup suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt immobilier associé au bien

Questions - Réponses

Comment calculer la soulte ?

Le calcul de la soulte est en principe relativement simple, puisqu'il s'agit de la somme correspondant au pourcentage de propriété des autres indivisaires. Dans les faits, cela peut être très compliqué, en fonction du nombre d'indivisaires, de leur quote-part sur le bien, voire de leur participation à l'achat initial. Il vaut donc mieux se faire accompagner par un professionnel !

Qui verse la soulte ?

La soulte est versée par l'indivisaire qui souhaite posséder des parts plus importantes du bien. En d'autres termes, dans le cas d'un divorce, si vous souhaitez rester dans le bien, vous payez la soulte à votre ex conjoint. Dans le cas d'une succession, si vous souhaitez racheter la maison familiale par exemple, vous devez la soulte à vos frères et soeurs (ou tout autre héritier).
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