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Acheter quand on est divorcé ou en procédure de divorce : que devez-vous savoir ?

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Hélène Sung
Mis à jour le 06 oct. 2021
Acheter quand on est divorcé ou en procédure de divorce : que devez-vous savoir ?

Un divorce entraîne de profonds changements dans la vie quotidienne, notamment en termes d’habitat. Il est parfois nécessaire de se reloger, et la question de l’achat d’un bien immobilier peut se poser.

Mais est-il possible d’acheter un logement lors d’une procédure de divorce ? Quelles sont les conséquences de votre séparation sur votre emprunt immobilier ? Peut-on acheter avec un co-emprunteur lorsqu’on est divorcé ?

Pretto vous présente tout ce que vous devez savoir avant d’acheter un bien immobilier en cas de divorce.

La question primordiale : le divorce a-t-il été prononcé ?

Tant que le divorce n’est pas prononcé, vous êtes encore marié

Le mariage, quel que soit le régime que vous avez choisi, entraîne des principes de solidarités de dettes et de partage des biens. Même dans le cas du mariage en séparations de droits, tant que vous êtes marié, la banque demande à ce que le conjoint soit a minima caution de l'emprunt, c'est-à-dire qu'il est impliqué dans l'acte d'achat.

En instance de divorce, il devient vital pour vous de déménager. Vous serez peut-être tenté d’acheter un nouveau logement. Sachez que tant que la procédure de divorce n’est pas officiellement prononcée, vous êtes toujours marié, et que tout achat est donc considéré comme faisant partie du mariage. En dehors du fait que dans certains cas, un achat à ce moment peut vous faire perdre une partie de la propriété, cela va forcément compliquer les démarches.

Imaginons que vous avez de la chance et que le divorce se fait à l'amiable, vous pouvez vous donc demander à votre ex de signer les papiers nécessaires avec vous. Le divorce est prononcé quelques mois plus tard : se posent donc les questions de la répartition des biens, d'un éventuel rachat de soulte qui vous revient plus cher que le prêt initial, de désolidarisation de prêt...

En d'autres termes : c'est un véritable casse tête ! Il n’est donc pas judicieux d’acquérir un bien immobilier avant d’être officiellement divorcé, même si la procédure est bien avancée. Nous vous conseillons de préférer une solution de logement alternative (location, logement temporaire chez des amis…), avant de vous lancer dans une nouvelle acquisition. Cela allonge forcément les délais, mais vous permettra d'effectuer cet achat de manière sereine.

Quelles sont les solutions pour acheter avant la fin de la procédure de divorce ?

Bien qu’il soit fortement conseillé d’attendre l’officialisation du divorce avant d’acheter un nouveau bien immobilier, il existe des solutions le permettant :

  • Vous achetez avec une déclaration d’emploi ou de remploi. Si vous pouvez investir avec une somme d’argent qui ne provient pas de la communauté (leg, don, fruit de la revente d’un bien propre) cette déclaration empêche le bien de tomber dans la communauté. Attention cependant, là aussi cela dépend du régime matrimonial. Dans le cadre de la communauté universelle par exemple, cette solution est impossible car les biens propres font partie de la communauté.

  • Vous créez une SCI. La SCI devient alors propriétaire du bien et vous détenez des parts de la SCI. Votre apport dans la SCI devra être accompagné d’une déclaration d’emploi ou de remploi.

À noter
Il est possible d’accélérer la procédure de divorce lors d’une séparation par consentement mutuel. Il faut alors signer une convention avec votre ex-conjoint et vos avocats, qui doit être déposée au rang des minutes du notaire. Ce dépôt fait office de date du divorce.
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Ce que cela signifie pour votre emprunt immobilier

En achetant un bien immobilier, vous allez sûrement être dans l’obligation de contracter un emprunt. Comme pour tout prêt immobilier, la banque va étudier votre situation financière afin de s’assurer de votre solvabilité pour votre demande de crédit. Un cas de divorce s’avère être une situation particulière pour l’établissement prêteur.

Comment réagit la banque ?

Votre situation maritale est très importante pour une banque, car elle définit votre lien juridique avec le co-emprunteur. La banque va donc se pencher sur votre situation (célibataire, marié, pacsé), mais ne va pas forcément regarder le type de contrat de mariage.

Ainsi, même dans le cas d’un régime sous la séparation de biens, cela va être compliqué d’obtenir un crédit immobilier seul, car la banque demande toujours à ce que le conjoint soit au moins caution solidaire de l’emprunt.
En cas de divorce, votre situation personnelle va évoluer : vous aurez peut-être des charges supplémentaires. Votre taux d’endettement peut évoluer aussi, si vous devez verser une pension ou la percevoir. Les banques ayant horreur des incertitudes, elles préféreront que votre situation soit stabilisée, et donc que votre divorce soit officialisé, avant de vous accorder un crédit. De cette manière, vous n'aurez aucune surprise concernant les différentes étapes de votre achat, d'autant plus qu'il ne s'agit pas de votre premier investissement.

Dans le cas du versement d’une pension compensatoire, celle-ci est prise en compte dans les revenus, à l’inverse des éventuelles pensions alimentaires pour les enfants. La banque attendra donc que le divorce soit acté, afin de définir précisément votre capacité d’emprunt.

En effet, si vous recevez cette pension, c'est bénéfique pour votre taux d'endettement. Mais si vous devez la verser, votre capacité d'emprunt devra être revue à la baisse...
Lucas Bories, Expert crédit

Le rachat de soulte en cas de divorce

Si vous étiez propriétaire de votre logement, il va falloir décider de ce que vous en ferez une fois séparé :

  • Aucun des deux époux ne souhaite conserver le logement. Vous pouvez alors revendre le bien et vous partager le fruit de la vente. Si vous avez un emprunt en cours sur ce bien, il devra bien évidemment être remboursé dans le même temps.

  • L’un des conjoints désire rester dans le logementr : il doit alors racheter la part de l’autre. On parle alors de rachat de soulte, qui ne peut se faire qu’une fois le divorce prononcé. Le conjoint qui rachète la part devient pleinement propriétaire du bien.

Dans le cas d’un rachat de soulte, vous devrez peut-être contracter un prêt. Cela peut-être compliqué, car vous allez devoir prouver à la banque que vous pouvez financer seul ce bien que vous avez, initialement, acheté à deux. Soyez donc attentif à votre capacité d'emprunt avant de vous lancer dans ces démarches !

Et si vous souhaitez acheter avec quelqu’unr ?

Une fois divorcé, vous retrouvez votre autonomie vis-à-vis des banques. Vous êtes alors considéré comme n’importe quel emprunteur, et pouvez solliciter un crédit. Vous avez donc la possibilité d’acheter un bien immobilier seul ou avec la personne de votre choix.

Emprunter en étant en union libre est évidemment possible. Toutefois, la question de la protection du conjoint se posera alors car en cas de décès, vous n'êtes pas protégés concernant l'héritage.

Bien sûr, vous n’aurez aucun souci en cas de pacs ou de second mariage.

Si vous êtes encore en procédure de divorce en revanche, même un achat en union libre sera compliqué à justifier auprès de la banque. Il faudra attendre que le divorce soit prononcé.

À retenir
  • Il est préférable d’attendre que le divorce soit officiellement prononcé avant d’acheter un bien immobilier. Vous aurez alors la certitude qu’il n’entrera pas dans le patrimoine commun.

  • Des solutions existent néanmoins, comme la déclaration d’emploi ou de remploi.

  • Les banques préfèrent attendre l’officialisation du divorce avant d’octroyer un emprunt.

  • Vous pouvez acheter les parts du bien détenues par votre ex-conjoint par un rachat de soulte.

Questions - Réponses

Comment acheter un bien immobilier pendant une procédure de divorce ?

Pendant une procédure du divorce, vous pouvez tout de même acheter un bien immobilier. Le plus simple est d’acheter le bien avec une déclaration d’emploi ou de remploi. Cela empêche le bien de tomber dans la communauté. Vous devrez cependant prouver que l’achat a été effectué avec vos fonds propres, et il n'est pas possible pour tous les régimes matrimoniaux.

Comment garder la maison en cas de divorce ?

Si vous souhaitez garder votre maison après votre divorce, il faudra acheter les parts détenues par votre ex-conjoint. Appelée rachat de soulte, cette technique n’est possible qu’une fois le divorce prononcé. Vous devenez alors pleinement propriétaire de votre bien immobilier, et votre ex-conjoint perd tout lien juridique avec le bien.

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Experte en crédit immobilier