Que faire de son patrimoine immobilier lors d’un divorce ?

Lors d’un divorce, la gestion de patrimoine immobilier commun dépend du régime matrimonial des époux : partage à parts égales en communauté réduite aux acquêts, ou selon les apports de chacun en séparation de biens. Quatre solutions s’offrent à vous : vendre le bien, racheter la part de l’autre, demander l’attribution préférentielle du logement, ou rester en indivision. Un notaire est central dans cette procédure : il évalue le bien et rédige l’acte de partage. On vous détaille toutes les options, les démarches et les professionnels à contacter.

Les différents régimes matrimoniaux et leur impact sur la propriété des biens

Avant de se pencher sur le partage des biens immobiliers lors d’un divorce, il faut comprendre à qui appartient quoi. Et pour ça, tout dépend du régime matrimonial choisi au moment du mariage. C’est ce régime qui fixe les règles de répartition des biens : certains favorisent une mise en commun, d’autres protègent davantage le patrimoine personnel. On fait le point sur les trois grands régimes en France et leur impact en cas de séparation.

Qu’est-ce que la communauté de biens réduite aux acquêts ?

Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (mariage sans contrat) signifie que chaque époux reprend ses propres biens et a droit à la moitié des biens acquis pendant le mariage.

Qu’est-ce que le régime de la séparation de biens ?

Chaque époux récupère ses biens personnels (ceux qu’il possédait avant le mariage ou qu’il a acquis seul pendant). S'ils ont acheté des biens ensemble pendant le mariage (biens en indivision), chacun récupère sa part.

Qu’est-ce que la participation aux acquêts ?

Chaque époux reprend ses biens personnels. Ensuite, on calcule l’enrichissement de chacun pendant le mariage : la différence entre ce qu’il possédait au début et ce qu’il possède à la fin. Celui qui s’est le plus enrichi verse une compensation à l’autre pour équilibrer. Résultat : chacun repart avec une part égale de ce qui a été acquis en commun.

Quand sont faites les opérations de liquidation et de partage ?

Pour partager, il doit y avoir une liquidation, c’est-à-dire la quantification de la succession des conjoints (y compris les dettes) pour déterminer la valeur de la part qui doit être restituée à chacun d’eux. Les avocats des deux époux doivent déclarer comment la liquidation se déroule dans l’accord de divorce que les deux parties acceptent. En ce qui concerne la date, les opérations de liquidation doivent se faire pendant le divorce par consentement mutuel, avant qu’il ne soit enregistré par un notaire.

Quelles sont les différentes options pour le partage de bien dans le cadre du divorce ?

Quand un couple se sépare, le bien immobilier commun peut vite devenir un sujet sensible. Le vendre ? Le garder ? Racheter les parts de l’ex-conjoint(e) ? Voici les différentes solutions qui s’offrent à vous pour organiser le partage, en fonction de vos envies, de votre budget… et de votre entente.

Faut-il vendre le bien immobilier commun lors d’un divorce ?

C’est la solution la plus directe, et souvent la plus neutre. Vendre permet de mettre fin à l’indivision et de récupérer de la trésorerie. Le prix de vente est ensuite partagé entre les deux ex-conjoints, selon leurs droits respectifs (moitié-moitié ou en fonction des quotes-parts, si vous étiez en séparation de biens).

Cette option est à privilégier si aucun des deux ne souhaite conserver le bien, ou si vous n’avez pas les moyens de racheter la part de l’autre. Attention cependant au contexte du marché : selon la période, vendre rapidement peut être plus ou moins facile.

Vaut-il mieux vendre le bien avant ou après le divorce ?

Le moment de la vente change la fiscalité. Selon la Chambre des notaires de Paris, vendre avant le divorce n’entraîne pas de droit de partage au moment de la vente : le régime matrimonial n’étant pas encore dissous, le produit de la vente reste commun. Vendre après le divorce, en revanche, fait jouer le droit de partage (1,1 % depuis le 1er janvier 2022) lors de la liquidation du régime matrimonial, sur le produit de la vente intégré à la masse à partager.

Deux options permettent d’éviter ce droit de partage : maintenir le bien en indivision après le divorce, avec un partage amiable différé, ou opter pour un divorce contentieux sans liquidation obligatoire. Attention : un montage conçu à seule fin d’échapper à l’impôt peut constituer une fraude.

Comment racheter la part de son ex-conjoint (rachat de soulte) ?

Si l’un des époux souhaite conserver le bien (pour y vivre ou comme investissement), il peut proposer de racheter la part de l’autre. On parle alors de rachat de soulte. Cela implique d’évaluer la valeur du bien, puis de calculer la soulte à verser à l’ex-conjoint pour compenser sa part.

Les émoluments du notaire pour un rachat de soulte consécutif à un divorce représentent généralement de l’ordre de 1 % à 2 % de la valeur des biens partagés, hors TVA et hors droit de partage. Ils sont calculés selon un barème dégressif fixé par le Code de commerce (articles A444-91 et A444-121, applicables jusqu’au 29 février 2028, d’après Légifrance). Le droit de partage, distinct des émoluments, est de 1,10 % de l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts).

Qu’est-ce que l’attribution préférentielle du logement ?

Dans certains cas, le juge peut décider de favoriser l’un des conjoints en lui attribuant le logement. C’est souvent le cas si des enfants vivent encore dans le bien, ou si l’un des époux en a un besoin particulier (revenus plus faibles, logement introuvable à proximité de l’école…).

Cette attribution n’est pas gratuite : l’époux bénéficiaire devra verser une compensation financière à l’autre, sauf s’ils trouvent un accord.

Cette attribution est prévue par les articles 831 à 834-1 du Code civil. Elle permet à un époux de devenir seul propriétaire du bien commun, notamment le logement familial, sans passer par une vente : il en fait la demande auprès du notaire ou du juge et verse une soulte pour compenser les droits de l’autre époux.

Peut-on rester en indivision après un divorce ?

Vous pouvez également décider de conserver la propriété du bien à deux. Attendre avant de vendre sa maison ou son bien immobilier est parfois encore plus avantageux, certaines saisons ou périodes étant plus propices aux ventes immobilières que d’autres ! Dans ce cas, la propriété est détenue conjointement par les époux : ils restent tous deux propriétaires du bien en question.

Pour encadrer cette situation, les ex-époux peuvent signer une convention d’indivision, valable pour une durée déterminée qui ne peut pas dépasser cinq ans (renouvelable), conformément à l’article 1873-3 du Code civil, selon les notaires.

Que devient le crédit immobilier en cours après un divorce ?

Selon les notaires, tant que la banque n’a pas donné son accord pour une désolidarisation, les deux ex-époux restent solidairement responsables du remboursement intégral du crédit immobilier commun, même si l’un d’eux ne vit plus dans le logement. En cas d’impayé, la banque peut réclamer la totalité de la dette à l’un ou l’autre des ex-conjoints.

Pour se dégager de cette solidarité, il faut soit vendre le bien (le notaire reverse alors directement le capital restant dû à la banque), soit demander une désolidarisation formelle du prêt auprès de l’établissement prêteur, qui reste libre de l’accepter selon la solvabilité de l’emprunteur restant.

Comment calculer le partage d’un bien immobilier en cas de divorce ?

Selon le régime de votre mariage, le partage d’un bien immobilier ne sera pas le même.

Quels professionnels peut-on contacter pour le partage de bien lors d’un divorce ?

Quand on est en plein divorce, difficile d’y voir clair. Et encore plus quand il s’agit de gérer un bien immobilier à deux. Heureusement, plusieurs professionnels peuvent vous accompagner pour que le partage se fasse dans les règles (et sans trop de frictions).

• Le notaire : C’est un interlocuteur central du partage. Il dresse l’inventaire des biens, liquide le régime matrimonial et rédige l’acte de partage. Son rôle est central pour sécuriser juridiquement l’opération.
• L’avocat : Indispensable en cas de divorce contentieux, il vous aide à défendre vos intérêts, à comprendre vos droits et à négocier une répartition juste. Même en cas de divorce amiable, son accompagnement peut être précieux.
• L’expert immobilier : Pour éviter toute contestation, mieux vaut faire estimer la valeur de votre maison ou appartement. L’expert immobilier fournit une évaluation objective du bien, base essentielle pour un rachat de soulte ou un partage équitable.

Bien immobilier et divorce : quels sont les documents à fournir ?

Le notaire saura vous indiquer quels documents sont attendus. Cependant, pour vous préparer, en voici une liste non exhaustive :

• la carte d’identité des deux conjoints ;
• le livret de famille ;
• la carte grise de votre véhicule ainsi que la cote Argus ;
• le contrat de mariage ;
• les titres de propriété de tous les biens immobiliers, ainsi que leur évaluation sur le marché réalisée par un professionnel ;
• les relevés de vos comptes bancaires, contrat d’assurance-vie, prêts communs… ;
• les justificatifs présentant les emprunts en cours (immobilier, à la consommation…) ;
• les avis d’impôts sur le revenu et locaux ;
• un justificatif des charges de copropriété.

Comment protéger son patrimoine en cas de divorce ?

Pour protéger leur patrimoine, les époux doivent prendre leurs dispositions avant ou durant le divorce, et pour cela, plusieurs solutions s’offrent à eux.

Ces derniers peuvent envisager le régime de séparation des biens, qui protège le patrimoine de chacun en cas de divorce. Les époux peuvent également opter pour la séparation de corps. En effet, selon l’article 296 du Code civil, « une séparation de corps peut être prononcée à la demande de l’un des époux dans les mêmes circonstances et conditions qu’un divorce. »

Une autre solution pour protéger son patrimoine en cas de divorce est la substitution de pouvoirs. L’article 1426 du Code civil prévoit la substitution de pouvoirs qui peut interdire à l’un des époux d’administrer les biens communs s’il n’est pas en mesure d’exprimer sa volonté. L’autre époux sera autorisé par le juge à diriger seul la communauté des biens, sauf pour les actes les plus importants qui nécessitent une autorisation du juge.

En cas de divorce, il est important de s’occuper du devenir des biens immobiliers communs. Pour cela, Pretto vous aide à trouver un financement pour effectuer le rachat de vos parts ou acheter un autre bien immobilier suite à votre divorce. Simulez votre capacité d’emprunt pour connaître le montant total auquel vous pouvez prétendre à la suite de votre séparation.