Achat Immobilier

Acheter à Paris : un cas très particulier

Le marché immobilier parisien vous inquiète autant qu’il vous fascine ? C’est normal, notamment lorsqu’on achète pour la première fois. On entend souvent qu’il s’agit de la ville idéale où investir, mais de l’extérieur le secteur peut paraître saturé. Seule certitude, acheter à Paris est un cas particulier sur lequel nous allons revenir en détail.

1. Un marché particulier

Sans surprise, le prix de l’immobilier à Paris est de loin le plus élevé de l’hexagone. En moyenne, pour un appartement, le mètre carré est plus de deux fois plus cher qu’à Nice ou Lyon. Non seulement l’immobilier parisien est significativement plus cher, mais il l’a toujours été et tout montre que cela va durer. Sur les dix dernières années, le prix du mètre carré pour un appartement a augmenté de 39 %.

 

Plusieurs facteurs expliquent cette tendance, notamment l’effet Airbnb qui vide l’hypercentre. La location saisonnière, particulièrement rentable dans la capitale, provoque une baisse de la population résidente. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier parisien préfèrent louer leurs biens sur des périodes courtes à un prix plus intéressant. Les logements sont souvent vides et les quartiers subissent une désertification invisible. Les logements perdus sur les cinq dernières années se comptent en dizaines de milliers.

Bien sûr la densité de population en région parisienne démarque aussi ce marché. Les trente villes les plus densément peuplées de France sont toutes en Île-de-France ! La capitale, n’est pas seulement la plus densément peuplée des grandes villes françaises, elle attire aussi toujours plus de personnes pour les opportunités d’emploi qu’elle offre. D’après l’Insee, la densité de la population, en 2017, est de 21 066,8 habitants par km². En comparaison la moyenne française est de 1 010,9 habitants par km².

2. Acheter à Paris intramuros ou en banlieue parisienne

Au-delà du bien immobilier à acheter, il ne faut pas oublier de regarder les projets urbains en développement dans le secteur.

Acheter à paris, achat immobilierEn l’occurrence, les infrastructures et les transports liés aux grands projets d’aménagement urbains peuvent avoir un impact non négligeable sur la valorisation de votre bien. Les promoteurs souhaitent livrer au moins 70 000 nouvelles résidences chaque année par exemple dans le cadre du Grand Paris. Le secteur Paris Nord-Est va être transformé : logements et espaces de bureaux sont autant d’opportunités d’investissement immobilier.

Autre grand projet de la capitale, les Jeux Olympiques de 2022 sont l’occasion de créer de nouvelles lignes de transport, mais attention à ne pas simplifier le marché. Rien ne dit encore que l’immobilier profitera réellement des jeux.

Par ailleurs, en fonction de votre projet immobilier, différents éléments sont à considérer :

  • Si votre objectif est de revendre votre bien dans quelques années pour faire une plus-value, faites attention à la taxation que cela peut engendrer. En dehors de votre résidence principale, toute plus value réalisée suite à une vente immobilière est imposable sur le revenu. Certaines exonérations sont possibles, en fonction de la nature du bien et la qualité du vendeur/de l’acquéreur. Par exemple, pour des logements sociaux, l’abattement qui s’impute à la valeur de la plus-value nette doit aussi être considéré. Sachant que le taux d’imposition est de 19 %, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux, il faut étudier les cas particuliers avant d’investir.
  • Si votre objectif est de louer le logement que vous achetez, sachez que la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas forcément intéressante. Bien que vous puissiez louer votre logement sans interruption, la rentabilité brute est de 4 % en moyenne. Il faut encore compter les taxes et la fiscalité, ce qui explique que l’investissement locatif à Paris soit peu recommandable.
  • Si votre objectif est d’optimiser votre patrimoine grâce à la défiscalisation, plusieurs possibilités s’offrent à vous en fonction du bien immobilier et du dispositif législatif que vous choisissez. L’objectif de la défiscalisation est de soutenir l’investissement immobilier dans certains cas spécifiques. Par exemple, la loi Pinel permet d’encourager la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est forte. Si vous envisagez d’acheter un bien neuf n’oubliez pas de vérifier qu’il se trouve dans une zone éligible et que vous respectez les conditions.

Vous pourrez retrouver plus d’informations sur ce sujet dans l’article qui lui est consacré ici.

3. Acheter à Paris : un marché très tendu

La première particularité du marché immobilier parisien, c’est le nombre de ses acteurs. Si les opportunités d’investissement sont multiples, les acheteurs se bousculent aussi.

Acheter à paris c’est faire une offre d’achat au prix

Quand on fait une offre d’achat, il faut choisir de se positionner au-dessus, au-dessous ou exactement au prix du vendeur. À Paris, il est préférable de faire une offre au prix affiché afin de ne pas perdre le bien et pour montrer votre intérêt à l’achat de ce bien.

Les biens immobiliers peuvent obtenir des propositions d’achat en quelques minutes. Certains acheteurs s’assurent de la fiabilité de l’annonce, sans réaliser de visite avant de faire une offre d’achat au prix.

Les vendeurs ont donc de nombreuses demandes et le choix. Un propriétaire aura tendance à privilégier un acheteur avec une promesse de financement ou un acheteur payant en cash qu’une personne n’ayant pas de gros revenus.

Pour maximiser vos chances, il faut rassurer le vendeur sur votre solvabilité. Cette attestation est très demandée par les vendeurs. 

BONS PLANS PRETTO

Chez Pretto, nous vous proposons des attestations de financement après l’étude de quelques pièces du dossier.

Lorsque vous faites une offre au prix, la théorie veut que le premier à faire l’offre soit prioritaire. Cependant, sur le marché immobilier parisien, il faut pouvoir faire une offre au prix très vite.

Vous êtes sûr de vous ? Faites votre proposition dès la fin de la visite !

Comme pour tout achat : soyez vigilants

Parce qu’on est jamais trop prudent quand on investit à Paris et plus largement sur le marché immobilier, n’hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire. On oublie trop souvent de vérifier certaines choses qui demandent finalement un budget supplémentaire.

Dans un premier temps, les dépenses imprévues liées à la rénovation du bien. On parle ici de l’électricité, de la plomberie ou encore des systèmes d’aérations. Afin de vous éviter certaines surprises déconcertantes, assurez-vous de l’état des prises, des robinets, des arrivées d’eau. De plus, il est important de vérifier l’état des murs et des sols. Particulièrement, si vous avez visiter le bien meublé.

Dans un deuxième temps, assurez-vous des dépenses quotidiennes comme la consommation énergétique. Assurez-vous de l’état des fenêtres, autant pour l’isolation sonore que thermique. Le système de chauffage peut aussi représenter un coût important. Les dépenses énergétiques du bien sont de loin la première préoccupation pour éviter les frais supplémentaires. Demandez aux propriétaires de vous fournir les facteurs.

En dehors du bien immobilier en lui-même, il faut aussi considérer l’ensemble dont il fait partie. Les charges de copropriété ou la taxe foncière peuvent augmenter vos dépenses de manière significative.

Compromis de vente sans conditions suspensives

Quand le vendeur accepte votre offre d’achat, vous signez ensemble un compromis de vente. Ce document engage le vendeur à vous réserver le bien, et vous engage à l’acheter après 10 jours de réflexion, sous réserve de l’obtention du prêt.

Cependant, vous pouvez décider communément de clauses suspensives au compromis de vente. Dans certains cas prédéfinis, le contrat sera donc annulé sans plus de formalité. Cette option est importante pour vous. Elle vous couvre en cas de refus de financement des banques. C’est aussi une façon de vous protéger si un sinistre devait se produire ou autre imprévu.

A retenir

Le marché immobilier parisien est différent des autres grandes villes

Les investissements locatifs ne sont pas forcément rentables, intéressez-vous aussi aux opportunités de défiscalisation

N’hésitez pas à poser des questions et soyez prudents, définissez des conditions suspensives pour votre compromis de vente

Découvrez le guide de l'acheteur

Soyez prêt pour votre premier achat immobilier.
Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Merci !

Le Guide de l'achat immobilier vous attend dans votre boîte mail.

À bientôt !

cover ebook Pretto