Acheter à Paris : un cas très particulier

Sans surprise, le prix de l'immobilier à Paris est de loin le plus élevé de l’hexagone. En moyenne, pour un appartement, le mètre carré est plus de deux fois plus cher qu’à Nice ou Lyon. Non seulement l’immobilier parisien est significativement plus cher, mais il l’a toujours été et tout montre que cela va durer. Sur les dix dernières années, le prix du mètre carré pour un appartement a augmenté de 39 %.

Bien sûr la densité de population en région parisienne démarque aussi ce marché. Les trente villes les plus densément peuplées de France sont toutes en Île-de-France ! La capitale, n’est pas seulement la plus densément peuplée des grandes villes françaises, elle attire aussi toujours plus de personnes pour les opportunités d’emploi qu’elle offre. D’après l’Insee, la densité de la population, en 2017, est de 21 066,8 habitants par km². En comparaison la moyenne française est de 1 010,9 habitants par km².

En l’occurrence, les infrastructures et les transports liés aux grands projets d’aménagement urbains peuvent avoir un impact non négligeable sur la valorisation de votre bien. Les promoteurs souhaitent livrer au moins 70 000 nouvelles résidences chaque année par exemple dans le cadre du Grand Paris. Le secteur Paris Nord-Est va être transformé : logements et espaces de bureaux sont autant d’opportunités d’investissement immobilier.

Autre grand projet de la capitale, les Jeux Olympiques de 2022 sont l’occasion de créer de nouvelles lignes de transport, mais attention à ne pas simplifier le marché. Rien ne dit encore que l’immobilier profitera réellement des jeux.

Par ailleurs, en fonction de votre projet immobilier, différents éléments sont à considérer :

• Si votre objectif est de revendre votre bien dans quelques années pour faire une plus-value, faites attention à la taxation que cela peut engendrer. En dehors de votre résidence principale, toute plus value réalisée suite à une vente immobilière est imposable sur le revenu. Certaines exonérations sont possibles, en fonction de la nature du bien et la qualité du vendeur/de l’acquéreur. Par exemple, pour des logements sociaux, l’abattement qui s’impute à la valeur de la plus-value nette doit aussi être considéré. Sachant que le taux d’imposition est de 19 %, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux, il faut étudier les cas particuliers avant d’investir.

• Si votre objectif est de louer le logement que vous achetez, sachez que la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas forcément intéressante. Bien que vous puissiez louer votre logement sans interruption, la rentabilité brute est de 4 % en moyenne. Il faut encore compter les taxes et la fiscalité, ce qui explique que l’investissement locatif à Paris soit peu recommandable.

• Si votre objectif est d’ optimiser votre patrimoine grâce à la défiscalisation, plusieurs possibilités s’offrent à vous en fonction du bien immobilier et du dispositif législatif que vous choisissez. L’objectif de la défiscalisation est de soutenir l’investissement immobilier dans certains cas spécifiques. Par exemple, la loi Pinel permet d’encourager la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est forte. Si vous envisagez d’acheter un bien neuf n’oubliez pas de vérifier qu’il se trouve dans une zone éligible et que vous respectez les conditions.

La première particularité du marché immobilier parisien, c’est le nombre de ses acteurs. Si les opportunités d’investissement sont multiples, les acheteurs se bousculent aussi.

Les biens immobiliers peuvent obtenir des propositions d’achat en quelques minutes. Certains acheteurs s’assurent de la fiabilité de l’annonce, sans réaliser de visite avant de faire une offre d’achat au prix.

Pour maximiser vos chances, il faut rassurer le vendeur sur votre solvabilité. Cette attestation est très demandée par les vendeurs.

Lorsque vous faites une offre au prix, la théorie veut que le premier à faire l’offre soit prioritaire. Cependant, sur le marché immobilier parisien, il faut pouvoir faire une offre au prix très vite.

Vous êtes sûr de vous ? Faites votre proposition dès la fin de la visite !

Parce qu’on est jamais trop prudent quand on investit à Paris et plus largement sur le marché immobilier, n’hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire. On oublie trop souvent de vérifier certaines choses qui demandent finalement un budget supplémentaire.

Dans un premier temps, les dépenses imprévues liées à la rénovation du bien. On parle ici de l'électricité, de la plomberie ou encore des systèmes d’aérations. Afin de vous éviter certaines surprises déconcertantes, assurez-vous de l’état des prises, des robinets, des arrivées d’eau. De plus, il est important de vérifier l’état des murs et des sols. Particulièrement, si vous avez visiter le bien meublé.

Dans un deuxième temps, assurez-vous des dépenses quotidiennes comme la consommation énergétique. Assurez-vous de l’état des fenêtres, autant pour l’isolation sonore que thermique. Le système de chauffage peut aussi représenter un coût important. Les dépenses énergétiques du bien sont de loin la première préoccupation pour éviter les frais supplémentaires. Demandez aux propriétaires de vous fournir les facteurs.

Découvrez le témoignage de Quentin et Fidji qui ont effectué leur premier achat immobilier en plein centre de Paris. Ils ont été accompagnés par leur Courtier Pretto tout au long du parcours d'achat :