Bureaux inoccupés : sont-ils la clé pour résoudre la crise du logement ?

Face à la crise du logement, transformer les bureaux vides en logements s’impose comme une piste sérieuse : plus de 2 millions de m² de bureaux sont vacants en France, dont 1,2 million en Île-de-France (source : Consortium des Bureaux en France). De quoi loger jusqu’à 53 000 personnes en cinq ans, sans résoudre la crise à elle seule.

Non, l’idée n’est pas farfelue ! C’est même un sujet qui revient sur le devant de la scène à chaque crise immobilière (en 1990, le taux de vacance de bureaux atteignait 11 %) sans pour autant totalement être adopté. On décortique le phénomène.

Pourquoi les bureaux se vident-ils ?

La pandémie de Covid-19 n’est pas étrangère à ce phénomène, et pour cause, le télétravail s’est largement installé dans nos habitudes et nombre d’entreprises ont dû réévaluer leurs besoins en espaces professionnels. Selon une étude de la Banque de France, 15 % des salariés avaient adopté le télétravail post-Covid contre seulement 3 % en 2019 (source : Bulletin n°244-3 de la Banque de France - La conversion de l’immobilier de bureaux en immobilier résidentiel : quelles tendances après la Covid-19 et l’essor du télétravail ?).

Le télétravail a également réduit les besoins en espaces professionnels. Kevin Maruszak, directeur du développement national de la Foncière de Transformation Immobilière (FTI), a expliqué au journal Ouest France que la surface moyenne demandée par employé est passée de 15 m² il y a quelques années à seulement 5 m² aujourd’hui : “On préfère désormais moins de mètres carrés, mais mieux de mètres carrés.”

Pour répondre aux besoins de leurs employés tout en s’adaptant à leur réalité, certaines entreprises misent sur une rotation des bureaux. Il ne s’agit plus d’être "titulaire" de son propre espace de travail, mais de le partager avec des collègues voire de ne plus en avoir du tout et de s’inscrire en amont pour signaler sa présence un jour ou l’autre au sein de l’entreprise. Ces nouveaux modes de fonctionnement se traduisent par une réduction des espaces nécessaires, tout comme les dépenses des entreprises qui ré-adaptent leurs budgets pour accueillir leurs salariés.

Combien de bureaux sont vacants en France ?

Plus de 2 millions de m² de bureaux seraient vacants en France, dont 1,2 million en région parisienne. Ces chiffres, révélés par le Consortium des bureaux en France (CBF), un observatoire créé en 2023 par le promoteur immobilier Linkcity (filiale de Bouygues Construction), la foncière de transformation immobilière (FTI), filiale d’Action logement, et le spécialiste des données immobilières LA PLACE de l’immobilier, témoignent d’une réalité difficile à avaler pour certains en contexte de crise du logement.

Grâce à leur association, près de 180 millions de m² de bureaux ont été recensés en France :

• 180 millions de m² de bureaux recensés en France
• 89 millions de m² dans le parc locatif marchand privé
• 9 millions de m² disponibles immédiatement
• 2 millions de m² considérés comme des friches (immeubles de plus de 1 000 m² vacants depuis plus de deux ans, sans perspective)

Cette année, la Fondation Abbé Pierre a dénombré 4,1 millions de personnes mal-logées, c’est-à-dire privées de logement personnel et vivant dans des conditions précaires. Selon le CBF, ces bureaux vacants pourraient permettre d’héberger "près de 53 000 habitants à horizon cinq ans s’ils étaient transformés en logements". Pas suffisant, mais si c’était un début de solution ?

En région parisienne, le CBF a comptabilisé 166 immeubles entièrement vides, des espaces qui pourraient accueillir 32 000 personnes.

Que disent les lois sur la transformation des bureaux en logements ?

La loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) de 2018 incitait déjà les acteurs privés de l’immobilier à effectuer des transformations d’immeubles de bureaux en habitations avec pour objectif de changer les 500 000 m² de bureaux vides en logements d’ici 2022 en Île-de-France. La loi ELAN a mis en place plusieurs dispositifs visant à faciliter ces transformations comme un bonus de constructibilité de 30 % ou encore une dérogation obligeant une mixité sociale.

De son côté, le plan France Relance, lancé en 2020 par le gouvernement, incitait ces modifications d’immeubles grâce à la mise en place de deux outils : le fonds pour la reconversion des friches (à hauteur de 300 millions d’€) et l’aide à la relance de la construction durable (350 millions d’€).

Une proposition de loi déposée le 15 décembre 2023 et portée par le député Romain Daubié, visant à faciliter la transformation des bureaux en logements a été adoptée par l’Assemblée Nationale à l’unanimité, puis par le Sénat en mai 2024. Dans le texte, le député met en avant que le "taux d’occupation des bureaux a diminué de 5,4 %" depuis la pandémie de Covid-19 et que l’adoption de cette loi serait "bonne occasion pour atteindre les objectifs posés par la loi dite ‘Climat et résilience’".

En effet, réhabiliter un espace déjà construit réduit de moitié l’empreinte carbone comparativement à l’édification de bâtiments neufs. Mais pour que ces restaurations deviennent réalité, il faut aussi des mesures concrètes et efficaces qui facilitent leur mise en place.

De fait, rendre des espaces professionnels habitables est un véritable défi et doit répondre à des contraintes techniques et réglementaires comme le réaménagement intérieur, l’accessibilité, de potentielles nuisances sonores et/ou visuelles, la perte de surface ou encore l’implantation de services de proximité parfois inexistants et le coût des travaux. Cela peut expliquer que les projets prennent du temps et qu’ils ne soient pas aussi nombreux que prévu à fleurir… Néanmoins, même s’ils ne sont pas encore suffisants, plusieurs exemples ont révélé leur faisabilité et pas uniquement en France !

Quels exemples concrets de bureaux transformés en logements ?

En France, la région parisienne est celle où le plus grand nombre de projets se montent et s’envisagent. La ville de Paris a lancé en 2021 sa 3e édition de "Réinventer Paris", un "appel à projets urbains innovants" ayant pour thème la transformation de bureaux en logements.

En France comme à l’étranger, plusieurs projets ont déjà prouvé la faisabilité de la transformation de bureaux en logements :

Outre ces quelques idées, nombre de projets de ce type pourraient être encore cités, en France comme ailleurs.

Avec une pression constante et croissante sur le logement, il est temps de repenser l’aménagement urbain. Les bureaux inoccupés ne sont plus synonymes d’espaces perdus, mais deviennent des opportunités de logements pour les villes qui en manquent. Bien qu’ambitieuses, ces transformations pourraient représenter une avancée majeure vers des villes plus durables et résilientes. Alors… ne serait-il pas temps de transformer et de faciliter ces espaces délaissés en solutions d'avenir ?

Où acheter en Île-de-France selon Stephan de Fay (ex-DG de Grand Paris Aménagement) ?