Meilleur taux immobilier sur 20 ans en Février 2026

Avec une durée moyenne des prêts qui s'établit désormais autour de 21 ans selon l'Observatoire Crédit Logement, le format sur 20 ans reste la référence absolue pour les acheteurs. En janvier 2026, les taux moyens s'établissent autour de 3,31 % (et jusqu'à 3,20 % pour les meilleurs profils). C’est le compromis privilégié pour devenir propriétaire tout en conservant une marge de manœuvre budgétaire au quotidien.

Le prêt sur 20 ans, c'est un peu comme le juste milieu : ni trop court pour exploser vos mensualités, ni trop long pour faire grimper la note finale. Prenons un exemple concret avec un bien à 280 000 €. Que change vraiment cette durée par rapport aux autres ?

• Des mensualités adaptées àvotre budget. Sur 20 ans, vous payez environ 1 600 €/mois pour 280 000 € empruntés (taux moyen observé de 3,31 % en janvier 2026). Contre 1 960 €/mois pour un prêt sur 15 ans. Soit 360 € de différence chaque mois. Avec cet écart, vous pouvez continuer à partir en vacances, épargner pour les études des enfants, ou simplement vivre sans compter chaque euro.

• Vous empruntez davantage avec les mêmes revenus. Voilà l'autre gros atout du 20 ans : il booste votre capacité d'emprunt. Avec 4 200 € de revenus nets par mois, vous pouvez viser 282 000 € sur 20 ans, contre 225 200 € sur 15 ans. Parfait si vous cherchez dans une zone tendue ou si vous voulez plus grand.

• Vous gardez une marge de manœuvre au quotidien. La vie réserve des surprises : une réparation de voiture, des travaux imprévus, une opportunité professionnelle qui demande un investissement… Avec des mensualités raisonnables, vous gardez de la flexibilité pour saisir ces moments sans vous retrouver le dos au mur financièrement.

• La facture finale grimpe sérieusement. C'est mathématique : plus vous étalez, plus vous payez d'intérêts. Sur notre exemple de 280 000 €, vous débourserez 103 204 € d'intérêts sur 20 ans. À comparer avec 72 722 € sur 15 ans. L'écart est de plus de 30 000 €. C'est comme si vous offriez une année et demie de mensualités gratuites à la banque.

• Vous restez endetté pendant deux décennies. 20 ans, ça peut sembler abstrait au moment de signer. Mais concrètement, si vous empruntez à 30 ans, vous ne serez libéré qu'à 50 ans. Entre-temps, cette charge mensuelle pèsera sur tous vos autres projets : investissement locatif, création d'entreprise, préparation de la retraite…

• Le taux est moins compétitif. Les banques récompensent les durées courtes avec de meilleurs taux. Sur 20 ans, vous empruntez à 3,31 % en moyenne, contre 3,20 % sur 15 ans. Chaque point de différence se traduit par des milliers d'euros sur la durée totale.

Cette durée est faite pour vous si vous préférez le confort et l'accessibilité. Vous avez un apport correct (15-20 % du prix), des revenus stables, et vous voulez garder de l'air dans votre budget mensuel ? Le 20 ans est votre allié. D'ailleurs, ce n'est pas un hasard si c'est la durée préférée des Français.

En revanche, passez votre chemin si l'économie d'intérêts est votre priorité absolue. Dans ce cas, serrez-vous la ceinture sur 15 ans (ou même 10 ans si votre budget le permet) : vous économiserez des dizaines de milliers d'euros. L'arbitrage est simple : confort immédiat contre économies sur le long terme.

Vous hésitez encore ? Faites-vous accompagner par un courtier Pretto qui simulera différents scénarios avec vous. Il vous aidera à peser le pour et le contre selon vos vraies priorités : vous libérer vite, garder des mensualités légères, ou maximiser votre budget d'achat.

Vous l’aurez compris, l'emprunt sur une durée de 20 ans est un emprunt équilibré. Ni trop court pour éviter les mensualités trop élevées, ni trop long pour éviter que les coûts du crédit vous reviennent cher.

Pour trouver la banque qui vous permettra d'obtenir un bon taux sur 20 ans, il faut d'abord s'intéresser à vos besoins. En effet, pour chaque dossier d’emprunt, il existe un taux correspondant dans les grilles des banques, qui sont variables. Il est donc important de sélectionner une banque qui pourra vous proposer le meilleur taux en fonction de votre profil emprunteur.

C’est pour cela que notre simulateur en ligne intègre toutes les variables correspondant à votre profil afin de vous aider à choisir le taux le plus adapté à votre situation.

Tout le monde ne peut pas avoir accès aux mêmes conditions d’emprunt car les banques vont regarder votre profil et vos revenus pour déterminer la somme qu’elles peuvent vous prêter.

Vos revenus déterminent le taux d’endettement mais il existe aussi d’autres critères importants comme votre capacité d’épargne, votre apport, la gestion de vos comptes, votre reste à vivre, ou encore votre saut de charge.

Globalement, le taux immobilier auquel vous allez pouvoir emprunter reflète le risque que la banque est prête à courir et cela dépend de la solidité de votre dossier.

Pour chaque crédit immobilier, les banques vous demanderont systématiquement que vous puissiez apporter au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie. C’est ce qu’on appelle l’apport personnel, il permet à la banque de limiter sa prise de risque mais aussi d’évaluer si vous êtes un « bon profil ».

Fournir un apport personnel montre votre implication et est gage de votre situation financière auprès de la banque qui pourra se montrer plus souple dans l'obtention de votre crédit immobilier. Ainsi, un bon apport peut faire varier le taux à votre avantage. Car même si chaque banque dispose de sa propre grille de taux, le mécanisme reste le même : plus vous avez d'apport, plus cela rassure l'établissement bancaire sur votre solidarité financière.

Par exemple, un apport de 20 % ou plus du prix du bien est un véritable plus pour les banques mais aussi pour vous car celle-ci pourra vous accorder d'excellentes conditions de prêt immobilier.

Lorsqu’on pense prêt immobilier, il faut toujours garder en tête les banques. Chaque banque a ses propres objectifs et sa propre politique commerciale.

De façon très schématique, si les banques veulent gagner plus de clients à un instant T, elles relâchent les conditions d'octroi de crédit ; au contraire, si elles veulent moins de dossiers parce qu’elles ont une politique commerciale peu agressive, elles seront plus strictes !

Un autre facteur très important pour comprendre les variations de taux proposés par différentes banques est la marge de manœuvre des banques régionales. En effet, ces dernières sont plus à même de prendre des décisions pour établir leurs grilles que les banques nationales. Inévitablement, cela peut expliquer certains écarts de taux importants.

Enfin, gardez en tête que ce qu’on appelle un « très bon profil » varie en fonction de la région : à niveau de revenus et apport égal, un même profil peut bénéficier de taux très différents en Ile-de-France ou dans le Grand Est par exemple. Par conséquent, certaines banques adaptent leurs grilles en fonction de la richesse de la région et du profil type d’emprunteur.

Votre dossier sera donc plus ou moins bon selon la région dans laquelle se trouve la banque où vous allez souscrire à un prêt immobilier.

Les intérêts, déterminés par votre taux immobilier, représentent le coût le plus important dans le financement d’un achat immobilier. Le taux d’intérêt auquel vous empruntez est donc clé. Défini par la banque, qui cherche à limiter les risques, il est le résultat de plusieurs critères, dont la durée de remboursement : plus vous empruntez longtemps, plus le risque est élevé.

Tout emprunteur a donc intérêt à réduire sa durée de remboursement. Malheureusement, qui dit baisse de durée de remboursement dit hausse de la mensualité. Si cette mensualité excède un tiers de vos revenus, la banque considérera que votre endettement est trop important.

En remplissant quelques détails sur votre situation personnelle et professionnelle ainsi que sur votre projet immobilier, vous aurez accès à différents taux provenant de différents établissements bancaires.

N'hésitez également pas à passer par un courtier immobilier pour vous accompagner sereinement dans ce projet. Le rôle du courtier immobilier est en effet de vous trouver le meilleur taux et de vous accompagner dans la négociation de vos conditions bancaires, certaines clauses étant plus avantageuses que d'autres.

Différents types de prêts peuvent vous permettre d’adapter votre crédit à votre projet :

• Les prêts relais, si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez déménager.
• Les prêts in fine, si vous cherchez à financer un investissement locatif et que vous bénéficiez de hauts revenus ainsi que d'une épargne conséquente.
• La franchise, lorsque vous empruntez pour financer un bien dans lequel vous ne pouvez pas encore emménager (car il est encore en construction ou en travaux), ce qui vous permettra de repousser le remboursement de votre capital, voire du capital et des intérêts, pendant une période déterminée.

Par ailleurs, votre crédit peut être adapté à votre situation et ses éventuelles évolutions grâce à des flexibilités de remboursement :

• La modulation d'échéance, qui permet de modifier le montant de votre mensualité à la hausse ou à la baisse.
• Le report d'échéance, qui permet quant à lui d'éviter les défauts de paiement quand ils peuvent être prévisibles.
• Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier à votre initiative (déménagement, achat d’un bien plus grand, etc.).