Le système de zonage A / B / C est mis en place par Gilles de Robien, le ministre de l'Équipement et des Transports de 2002 à 2005. Il est alors destiné à cadrer le dispositif d’investissement locatif.

Le système de zonage repose sur le principe de « tension immobilière ». Plus simplement, la zone est déterminée sur la base de l’offre et de la demande.

Donc, si dans un secteur donné, il y a plus d’acheteurs que de logements disponibles, la zone est dite « tendue ». A contrario, s’il y a plus de biens immobiliers en vente que de potentiels acquéreurs, la zone est « détendue ». Entre ces deux pôles se trouvent 3 autres nuances.

Concrètement, plus la zone est tendue, plus la demande est forte et le prix de l’immobilier élevé. Dans les zones détendues, les prix sont relativement plus abordables car les prétendants à l’achat d’habitations sont moins nombreux. Le territoire est ainsi divisé en fonction de la tension immobilière, de la zone la plus tendue à la moins tendue :

• Zone A
• Zone A bis
• Zone B1
• Zone B2
• Zone C

Si le zonage permet de connaître la dynamique et les prix appliqués sur le marché, la localisation d’un bien détermine également les modalités et la nature des aides en rapport avec le PTZ.

Dans tous les cas, sachez qu’il existe un plafond de prix de biens et que le montant n’est pas pris en charge dans son entièreté par le PTZ. En effet, le prêt à taux zéro ne couvre qu’une partie du coût du logement. Vous serez alors toujours dans l’obligation de contracter un prêt immobilier pour le reste à payer. Le tout sans oublier que le PTZ (exprimé en pourcentage et rapporté au prix du bien) diffère selon les zones et l’état du bien (neuf ou ancien), de sorte que :

• le PTZ en zone C pour le neuf est de 20 % du prix du bien ;
• le PTZ en zone C pour l’ancien est de 40 % du prix du bien.

Toutefois, l’accès au PTZ pour un bien de la zone C n’est pas automatique. La présence du bien dans une zone détendue n’est qu’un paramètre dans l’obtention du prêt. De ce fait, pour être éligible à un PTZ pour l’achat d’un logement ancien en zone C ou à un PTZ dans le neuf, vous devez :

• répondre au critère de plafond de ressources : vos revenus ne devant pas dépasser le plafond établi ;
• acheter le bien pour y habiter : c’est-à-dire l’utiliser comme résidence principale ;
• habiter dans le logement, au plus tard 12 mois après l’acquisition et/ou la fin des travaux ;
• pour l’achat dans l’ancien, réaliser des travaux de rénovation qui représentent, au minimum, 25 % du prix total d’acquisition.

• le nombre d’occupants du bien ;
• le montant des ressources (qui est plafonné) ;
• le coût du bien (qui est plafonné).

Pour vous familiariser à la lecture du tableau, prenons des exemples concrets :

• 1er cas : un couple (donc 2 occupants), dont le revenu est de 30 000 € (inférieur à 33 600 €), veut acquérir un bien de 130 000 € (inférieur à 140 000).
• Si le bien est neuf, le montant du PTZ est de 26 000 € (20 % de 130 000 €) ;

• Si le bien est ancien, le PTZ est de 52 000 € (40 % de 130 000 €)

• 2ème cas : le même couple avec le même revenu, mais pour un bien de 160 000 € (supérieur au plafond du coût du bien dans la zone C = 140 000 €). Le calcul du PTZ se fera sur la base du plafond. Donc :
• le montant du PTZ pour le neuf en zone C est de 28 000 € ;
• le montant du PTZ pour l’ancien en zone C est de 56 000 €.

La zone C regroupe toutes les communes détendues. Aussi, une liste des territoires où le PTZ pour la zone C est applicable ne serait pas forcément exhaustive. Toutefois, il est possible d’exposer des critères qui excluent les autres zones.

En effet, les zones détendues ne se trouvent pas :

• en Île-de-France ;
• dans le Genevois Français ;
• sur la Côte d'Azur ;
• dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants ;
• dans les départements d'outre-mer.