Première mensualité : quand commence le remboursement de mon prêt ?

Vous avez trouvé le bien, obtenu le financement, signé chez le notaire. Vous allez enfin pouvoir pendre la crémaillère. Mais une question arrive vite : à quel moment tombe la première mensualité ? Tout dépend de votre type d'achat. Dans l'ancien, le remboursement débute a minima dès le mois suivant le déblocage des fonds. En VEFA ou avec travaux, le calendrier est différent, et la première échéance peut réserver quelques surprises. Intérêts intercalaires, franchise, modulation : on vous explique tout.

Le début du remboursement de votre prêt si vous achetez de l'ancien

Si vous achetez une maison ou un appartement dans l’ancien pour lequel vous n’avez pas besoin d’effectuer de travaux, la banque débloque la totalité du prix du bien quelques jours avant la vente. Techniquement, votre remboursement débute dès le mois suivant la signature de l’acte chez le notaire. Mais voici nos conseils pour voir ces paiements d’un œil serein.

Ma première échéance est différente de ce que j’avais prévu, help !

Avec l’offre de prêt, votre banque vous a envoyé un tableau d’amortissement prévisionnel. Le montant des mensualités est le même tout au long du remboursement. Mais au moment de payer la première échéance, surprise, elle est plus importante que prévu ! Respirez, c’est normal, cela dépend de la date à laquelle vous avez signé chez le notaire.

Conformément à la réglementation bancaire française, la première échéance ne peut avoir lieu que 30 jours minimum après le déblocage des fonds par la banque. Le paiement des mensualités, lui, s’effectue généralement entre le 1er et le 10 du mois, puisque la banque vous propose de faire coïncider le paiement des échéances avec l’arrivée de votre salaire. C’est rassurant pour tout le monde, puisque vous êtes alors certain d’avoir les liquidités suffisantes sur votre compte.

Si le paiement de la première échéance intervient moins de 30 jours après la signature chez le notaire, la banque décale donc le premier paiement au mois suivant, et applique des intérêts majorés au prorata du temps supplémentaire (ce sont les intérêts intercalaires).

Est-ce que je peux moduler mes échéances ?

La modulation est possible si votre contrat de prêt prévoit cette clause. Elle vous permet de revoir vos mensualités à la hausse ou à la baisse en cas de variations de revenus. Quelques points à connaître avant d'y recourir :

• il faut généralement attendre entre 12 et 24 mois avant la première modulation, selon les conditions de votre contrat ;
• la modification des mensualités est encadrée : les banques autorisent généralement une variation de 10 à 30 % de la mensualité initiale, tout en respectant votre taux d'endettement ;
• les conditions de tarif et de fréquence varient d'un établissement à l'autre.

Votre première échéance quand vous empruntez pour de la construction, des travaux ou du VEFA

Autre cas de figure : vous empruntez pour acheter un bien qui n’est pas encore habitable, en raison de travaux ou bien parce qu’il est encore en construction. Dans ce cas-là, le déblocage des fonds ne se fait pas en une fois, ce qui a une influence sur la date de votre première échéance.

Échelonner son prêt afin de décaler le paiement de son capital

Pour ce type d’achat, la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction, selon un pourcentage défini par la loi. Vous ne commencez à rembourser le capital qu’au moment de la remise des clés. En revanche, vous payez l’assurance et les intérêts intercalaires dès le premier appel de fonds. C’est une franchise partielle.

Ces intérêts sont calculés en fonction du montant débloqué, ils vont donc augmenter au fur et à mesure de l'avancée des travaux. À la remise des clés, vous remboursez votre prêt de manière classique.

Quelques conseils pour limiter les frais intercalaires

Pour limiter le coût de ces intérêts, vous pouvez mobiliser un apport plus important, débloqué avant le prêt : il ne génère pas d'intérêts. Si vous financez votre bien avec plusieurs prêts (PTZ, prêt accession sociale, etc.), la banque débloque en priorité celui dont le taux est le moins élevé.

Vous pouvez aussi négocier dès le départ le calendrier de déblocage avec votre banque : plus les appels de fonds sont espacés, plus vous maîtrisez le rythme des intérêts intercalaires.

Tableau comparatif : franchise partielle vs franchise totale

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Différer la première échéance : la franchise totale

Vous pouvez également repousser la totalité du remboursement : vous ne remboursez ni capital ni intérêts. Mais ces intérêts intercalaires existent et s'accumulent dès le premier euro débloqué. Deux options pour les régler :

• vous payez la totalité des intérêts intercalaires au moment de la remise des clés ;
• ils s'ajoutent au capital à rembourser. Vous payez alors des intérêts sur les intérêts.

Cette solution est particulièrement utile pour éviter un double loyer ou dans le cadre d'un investissement locatif. Conformément à la loi de finances encadrant le PTZ, une période de franchise obligatoire d'au moins 4 ans s'applique lorsqu'une partie de votre projet est financée par un prêt à taux zéro.

Selon que vous achetez dans l'ancien, en VEFA ou avec travaux, le calendrier de vos remboursements n'est pas le même. La franchise partielle réduit le coût total ; la franchise totale offre de la souplesse au prix d'un surcoût. Un expert crédit peut vous aider à choisir l'option la plus adaptée à votre situation dès la construction du dossier.