Comment calculer facilement l’annuité de son prêt immobilier ?

L’annuité d’un prêt immobilier se calcule à partir de trois éléments : le capital emprunté, le taux nominal du crédit et la durée de remboursement. La formule de l’annuité constante donne alors directement le montant remboursé chaque année, capital et intérêts compris. Il suffit ensuite d’ajouter le coût de l’assurance emprunteur pour obtenir l’annuité totale à prévoir dans votre budget.

Dans le domaine bancaire, l’annuité désigne la somme déboursée chaque année par un emprunteur pour le remboursement de son crédit. Elle est définie en fonction du montant total du crédit et de sa durée, eux-mêmes déterminés à partir de la capacité d’emprunt du demandeur.

L’annuité est constituée d’une partie du capital emprunté et des intérêts déboursés sur une année. Connaître l’annuité de son crédit immobilier permet donc de définir quelle part représente le remboursement de son crédit dans son budget annuel.

On distingue généralement deux types d’annuité :

• les annuités constantes, lorsque le même montant est déboursé chaque année ;
• les annuités variables, lorsque le montant des annuités évolue avec le temps (généralement à la baisse).

Quelle est la formule du calcul de l’annuité constante ?

Les annuités de la plupart des crédits immobiliers sont des annuités constantes. Les banques privilégient en effet des annuités égales pendant toute la durée du prêt afin de rester en adéquation avec les revenus de l’emprunteur. Comme la part des intérêts recule avec le temps, la part représentée par le capital augmente afin de maintenir une annuité constante.

L’annuité constante peut être calculée selon une formule simple :

1. Réunissez les 3 données nécessaires : le montant total emprunté, le taux nominal du crédit et la durée de remboursement.
2. Appliquez la formule de l’annuité constante à ces 3 données pour obtenir le montant remboursé chaque année, capital et intérêts compris.
3. Ajoutez le coût de l’assurance emprunteur (capital emprunté x taux d’assurance) pour obtenir l’annuité totale, assurance comprise.

Comment connaître son taux immobilier ?

Le taux immobilier d’un crédit dépend de différents facteurs. Il dépend tout d’abord de l’état du marché bancaire, de l’inflation, et de l’évolution des taux de crédits dans leur ensemble. Il dépend ensuite des établissements bancaires eux-mêmes, leur politique commerciale, et leur volonté ou non d’étendre leurs parts de marché en attirant de nouveaux clients avec des taux immobiliers compétitifs, ce qui revient à faire jouer la concurrence entre les banques. Enfin, le taux immobilier d’un crédit varie d’un client et d’un projet à l’autre, en fonction de différents critères inhérents au profil emprunteur.

Le taux immobilier qu’une banque propose à un client est à l’image du risque qu’elle prend à lui prêter de l’argent. Plus le risque de non-remboursement est élevé, plus le taux nominal du crédit le sera également. Cela explique notamment le fait que le taux d’intérêt augmente avec la durée de remboursement d’un crédit ! Ce taux reste toutefois plafonné par le taux d’usure, le taux maximal légal fixé chaque trimestre par la Banque de France, que les banques ne peuvent jamais dépasser.

Le taux de crédit peut aussi varier en fonction de l’endettement de l’emprunteur, de sa situation professionnelle, personnelle, ou encore, de la nature de son projet. Il est ainsi basé sur de très nombreux critères, qui sont difficiles à lister de manière exhaustive. Impossible donc de le connaître à l’avance sans faire une simulation de prêt ! Simuler son crédit immobilier est le meilleur moyen de connaître le taux d’intérêt auquel on pourra prétendre pour son crédit, en fonction de son projet, de son profil, de ses revenus, etc.

Comment définir la durée de son prêt ?

La durée d’un prêt immobilier oscille entre 5 et 25 ans, avec des paliers de 5 ans (5, 10, 15, 20, ou 25 ans). Elle dépend principalement du montant à emprunter et des mensualités que l’emprunteur peut assumer chaque mois. Ainsi, s’il peut être intéressant de privilégier une durée de remboursement plus courte, il est souvent plus pertinent de viser un remboursement plus long pour augmenter sa capacité d’emprunt immobilier.

En moyenne, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les Français empruntent sur 21 ans, ce qui signifie que la plupart des emprunteurs souscrivent à un crédit sur 20 ou 25 ans. Pour autant, il n’existe pas de durée de prêt idéale valable pour tous les projets ! La seule chose à savoir, c’est que plus la durée de remboursement d’un prêt est longue, plus la capacité d’emprunt de l’emprunteur augmente, et ce pour des mensualités d’un même montant.

Par exemple, des emprunteurs qui peuvent assumer des mensualités de 1 500 € par mois pourront ainsi emprunter :

• 213 000 € sur 15 ans :
• 262 000 € sur 20 ans ;
• 303 000 € sur 25 ans.

Soit des montants très différents, selon les taux en vigueur observés par Pretto !

Combien coûte une annuité selon le montant emprunté, la durée et le taux ?

Comme évoqué précédemment, l’annuité d’un crédit immobilier dépend du montant emprunté, du taux nominal du crédit et de sa durée. L’annuité d’un crédit peut alors varier en fonction de ces 3 critères. Voici quelques exemples calculés à partir des taux moyens observés par le baromètre des taux Pretto (juillet 2026) pour vous aider à y voir plus clair.

• Pour un crédit de 300 000 € sur 20 ans avec un taux de 3,38 % (taux moyen observé sur cette durée en juillet 2026), l’annuité constante est de 20 880 € par an.
• Pour une même durée (20 ans) et un même taux (3,38 %), mais un montant de 275 000 €, l’annuité constante sera de 19 140 € par an.
• Pour un même montant (300 000 €), mais une durée de 25 ans et un taux moyen de 3,41 % (juillet 2026), l’annuité constante passera à 18 025 € par an.
• Pour un même montant (300 000 €), mais une durée de 15 ans et un taux moyen de 3,31 % (juillet 2026), l’annuité constante sera de 25 697 € par an.

Il suffit donc de bouger légèrement un des 3 curseurs pour voir l’annuité d’un crédit évoluer de manière significative ! Pour visualiser cette évolution échéance par échéance, votre banque doit vous remettre un tableau d’amortissement (ou échéancier), qui détaille, comme le rappelle l’ANIL, la part de capital et d’intérêts remboursée chaque année.

Faut-il inclure l’assurance de prêt dans le calcul de l’annuité ?

La formule de calcul de l’annuité ne prend pas forcément en compte le coût de l’assurance. Pourtant, l’assurance de prêt représente une part non négligeable du coût du crédit, et donc de l’annuité !

On vous conseille de réduire le coût de votre crédit en renégociant votre assurance.

Pourquoi l’assurance est-elle calculée à part ?

Lorsqu’on parle des taux de crédits, on parle seulement du taux d’intérêt. Le taux d’assurance, bien que celle-ci soit obligatoire, est souvent calculé à part, sauf lorsqu’on parle du TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

L’assurance du crédit dépend de chaque profil emprunteur, et prend en compte des éléments comme la profession exercée (métier à risque ou non), les risques de santé ou l’âge de l’emprunteur. Son taux est un taux annuel, appliqué au montant total du crédit. Sur un crédit de longue durée, elle peut donc représenter une part importante du coût de l’emprunt.

Pour un crédit de 300 000 euros avec un taux d’assurance de 0,31 % (taux moyen observé), le coût de l’assurance s’établit à 930 euros par an, soit 18 600 € sur 20 ans ! Pour un crédit dont le taux nominal est de 3,38 % (taux moyen observé), cela représente près d’un cinquième du coût du crédit.

Le calcul de l’annuité avec assurance

Pour calculer l’annuité de son crédit en prenant en compte le coût de l’assurance, il faut considérer le taux d’assurance de son prêt, et l’appliquer au montant total de son crédit. Vous pouvez réaliser une simulation d’assurance de prêt si vous souhaitez connaître son montant à l’avance, sinon, il figurera forcément dans votre offre de prêt.

Pour calculer votre annuité en prenant en compte le coût de l’assurance, vous devez d’abord calculer le coût de votre assurance en utilisant cette formule :

Il suffit ensuite de l’ajouter à l’annuité précédemment calculée pour obtenir son annuité assurance comprise !

Pour reprendre notre exemple précédent, un crédit de 300 000 € sur 20 ans, avec un taux nominal de 3,38 % (taux moyen observé) et un taux d’assurance de 0,31 % par an (taux moyen observé) aura ainsi une annuité assurance comprise égale à : 20 880 + (300 000 x 0,0031) = 20 880 + 930 = 21 810 € par an.