Quels sont les frais annexes au prêt immobilier ?

Souscrire un prêt immobilier vous engage à rembourser l’intégralité du capital emprunté mais cela vous engage également à payer des frais annexes.
Les frais annexes à la souscription de votre crédit immobilier sont nombreux : frais de dossier, de garantie, d’assurance, intérêt, IRA, … Certains sont dus à la banque prêteuse et d’autres à des organismes extérieurs.

Certains sont à payer au moment du déblocage des fonds et d’autres interviennent durant toute la durée de vie de votre prêt.

Il est important de bien identifier tous ces frais annexes car ils sont, dans la plupart des cas, négociables. Pretto vous aide à faire le point sur tous les frais annexes qui participent au coût total de votre prêt immobilier.

Les frais annexes que vous payez au moment du déblocage

Parmi tous les frais annexes, nombreux sont ceux qui interviennent dès la souscription de votre prêt immobilier, voire même dès la recherche de celui-ci.

Les frais de dossier

Pour obtenir un prêt immobilier de la part d’une banque, vous lui soumettez votre dossier de demande de prêt. Celui-ci contient toutes les informations nécessaires à la banque pour déterminer si vous et votre co-emprunteur, le cas échéant, serez en mesure de rembourser votre prêt immobilier jusqu’à son terme.

La banque a donc un travail d’analyse de ce dossier et, qui dit travail, dit rémunération. Les coûts inhérents au traitement de votre demande de prêt, à l’analyse de votre situation et à la vérification des pièces justificatives que vous avez fournies sont généralement compris entre 500 € et 1 500 €.

Ils diffèrent selon les banques et selon la complexité de votre projet immobilier.

A savoir

Vous pouvez payer ces frais de dossier grâce à votre apport. Mais, dans la majorité des cas, le paiement des frais de dossier est intégré au remboursement de votre première échéance de prêt.

Ainsi, lorsqu’une banque refuse de vous accorder un prêt immobilier, la plupart du temps, vous n’avez pas à les payer.

Bon plan

Sachez également que les frais de dossier sont négociables. Notamment lorsque vous passez par un courtier immobilier.

En effet, le courtier immobilier se chargera lui-même de monter votre dossier et d’en analyser les pièces justificatives, réduisant considérablement le travail de la banque sur ce point.

Les frais de courtage

Comme nous venons de le mentionner, passer par un courtier immobilier pour votre demande de prêt peut vous permettre de négocier et réduire les frais de dossier exigés par la banque. Néanmoins, à la place, vous pourriez avoir à payer des frais de courtage.

Une nouvelle fois, qui dit travail, dit rémunération, n’est-ce pas ? Et bien non, pas forcément ! De nombreux courtiers immobiliers sont gratuits pour leurs clients.

Tous les courtiers immobiliers sont rémunérés par les banques en tant qu’apporteurs d’affaires c’est-à-dire qu’ils reçoivent une commission lorsqu’un prêt est finalisé.

Certains courtiers immobiliers se contentent de cette commission tandis que d’autres choisissent de recevoir, en plus, des frais de courtage de la part de leurs clients. Le montant de ces frais de courtage varie selon les courtiers immobiliers mais ils tournent en général autour de 1 500 €.

A savoir

Globalement, ce sont les courtiers immobiliers en agence qui facturent des frais de courtage car ils doivent supporter des coûts de structures élevés pour vous permettre d’être reçu dans leurs locaux.

Les courtiers immobiliers en ligne, eux, n’ont pas ces coûts structurels. Dans les deux cas le service et l’accompagnement sont les mêmes, seul le modèle de rémunération diffère.

Les frais de garantie

Garantir son prêt immobilier est obligatoire. La garantie protège la banque en cas de potentiel défaut de paiement de votre part.

Vous avez le choix entre plusieurs solutions pour garantir votre prêt :

Mais sachez que toutes ont un coût !

L'hypothèque et IPPD

L’hypothèque et l’IPPD reposent toutes deux sur la revente de votre bien en cas de non-remboursement de votre crédit. Ces solutions sont très coûteuses puisqu’elles nécessitent la participation d’un notaire dont les services sont payants et les tarifs, bien que réglementés, sont onéreux.

Le nantissement

Le nantissement exige que vous possédiez des biens incorporels tels que des parts sociales, des titres, un fonds de commerce ou encore une assurance vie à confier à la banque en guise de garantie. Son coût varie en fonction des établissements bancaires et peut aller de 0 € à 1 000 €.

Le cautionnement

Le cautionnement est la solution vers laquelle la majorité des emprunteurs se dirigent. Le principe est simple : une tierce personne se porte garante du remboursement de votre crédit. Cette tierce personne peut être une société privée de cautionnement, une mutuelle ou encore un de vos proches.

Son coût se compose d’un montant forfaitaire de 200 € auquel s’ajoute une commission pouvant aller de 150 € à 600 € à laquelle s’ajoute un montant correspondant à 0,8 % du capital emprunté.

La souscription des parts si vous passez par une banque mutualiste

Si vous vous êtes tourné vers un autre établissement que votre banque principale pour votre crédit immobilier, celui-ci va vous demander une contrepartie. Il s’agit généralement de la domiciliation bancaire qui consiste à faire transiter tous vos revenus chez elle.

Mais certaines banques exigent, en plus de la domiciliation bancaire, que vous souscriviez à un montant minimum de parts sociales qui varie d’une banque à une autre.

C’est le cas des banques mutualistes. Une banque mutualiste est une banque où vous êtes à la fois client et actionnaire. En France, on retrouve le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne, le Crédit Mutuel et la Banque Populaire.

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Les frais tout au long du prêt

Une fois votre prêt immobilier souscrit, vous n’êtes pas débarrassé des frais annexes, loin de là ! C’est d’ailleurs, à ce moment-là que les choses sérieuses commencent. En effet, les frais annexes les plus importants sont associés à vos mensualités de crédit.

Les intérêts

Les intérêts sont déterminés par le taux immobilier que vous propose la banque pour votre crédit. Ils sont en quelque sorte le cœur du calcul du coût de votre crédit car ce sont les frais annexes les plus importants.
A savoir
Les intérêts servent de rémunération aux banques qui vous prêtent de l’argent. Dans le cadre d’un prêt de type amortissable, vous les remboursez chaque mois, avec une partie du capital que vous avez emprunté.

Leur calcul est relativement simple : il vous suffit d’appliquer le taux d’intérêt qui vous été accordé au capital qu’il vous reste à rembourser (autrement dit, la somme que vous devez encore à la banque au moment du calcul). De cette manière, les intérêts baissent à chaque mensualité.

Le coût de l’assurance

Légalement, vous n’êtes pas tenu de souscrire à une assurance emprunteur lorsque vous demandez un prêt immobilier. Néanmoins, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sans assurance.

Et ce, pour la simple et bonne raison, que l’assurance emprunteur vous couvre et garantit à la banque le remboursement de votre prêt s’il devait vous arriver quelque chose pendant la durée de vie de votre crédit (comme par exemple, un accident, une maladie ou invalidité…).

A savoir

Depuis peu, vous n’êtes plus obligé de choisir l’assurance proposée par la banque prêteuse. Vous pouvez donc choisir un autre contrat d’assurance dont les garanties couvertes sont, au minimum, les mêmes que celles de l’assurance de la banque prêteuse.

Le coût de l’assurance emprunteur pèse lourd dans le coût total de votre prêt immobilier. Il dépend de beaucoup de critères tels que votre âge, votre état de santé, du niveau de couverture ou encore de l’assureur auquel vous vous adressez.

Les frais bancaires

Lorsqu’une banque vous accorde un prêt immobilier, vous devez y ouvrir un compte courant. C’est sur ce compte qu’elle prélèvera les mensualités de votre crédit. L’ouverture d’un compte entraine des frais bancaires.

Ils participent donc également au coût total de votre crédit immobilier, il est donc intéressant de se renseigner sur ces derniers.

A savoir
Depuis quelques années, certains frais bancaires sont encadrés par la loi et la banque a obligation de vous prévenir 2 mois à l’avance de tout changement les concernant.

Les frais de remboursement anticipé

Suite à la vente d’un bien ou en raison de liquidités disponibles, vous pourriez être amené à vouloir rembourser votre prêt immobilier de manière anticipée. C’est d’ailleurs assez commun.

Néanmoins, cela engendre des frais que l’on appelle communément les IRA (indemnités de remboursement anticipé).

Ces frais sont propres à chaque banque néanmoins leur montant est plafonné par la loi. Ainsi, les IRA ne peuvent pas ni dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement, ni dépasser six mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt.

Bon plan
Sachez que ces frais sont négociables et qu’ils doivent être obligatoirement être indiqués dans le contrat du crédit.

A retenir
  • Des frais seront à régler immédiatement voire avant la souscription de votre prêt immobiler
  • Les frais de garantie peuvent varier selon le montant de votre prêt et aussi selon le type de garantie
  • Votre apport permet le règlement des frais comme ceux de garantie ou de notaire par exemple
  • Un courtier immobilier peut négocier à votre place et obtenir une réduction consédérable des frais
Mis à jour le 5 août 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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