Épargne résiduelle : pourquoi ne pas tout mettre dans l'apport ?

Vous êtes en train de réfléchir à votre prêt immobilier et vous vous posez peut-être la question : faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ? Notre conseil : conserver une épargne résiduelle une fois l’achat finalisé. Cette réserve permet de faire face à un coup dur ou à des travaux plus chers que prévu, et la banque l’observe aussi pour évaluer votre profil : elle préfère les profils qui mettent de l’argent de côté régulièrement.

Pourquoi la banque demande votre niveau d’épargne ?

Pour la banque, connaître votre épargne est un impératif, pour plusieurs raisons.

Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des revenus de l’emprunteur — c’est aussi ce qui explique pourquoi elles surveillent votre reste à vivre une fois le crédit remboursé.

Que révèle votre épargne à la banque ?

La première information que la banque va obtenir en voyant votre niveau d’épargne est un aperçu de votre situation financière. Evidemment, elle ne va pas forcément considérer de la même manière un profil avec plusieurs centaines de milliers d’euros d’épargne ou quelques milliers.

Gardez en tête que la banque étudie votre profil pour évaluer le risque que vous représentez : des sommes importantes en épargne vont forcément la rassurer.

Elle va aussi observer la manière dont vous avez constitué cette épargne. Provient-elle d’un héritage, d’une donation ? Ou bien a-t-elle été construite au fur et à mesure, de manière régulière ? Cela non plus n’a pas le même impact : la banque va préférer les profils “fourmis” qui mettent tous les mois de l’argent de côté plutôt que ceux qui dépensent la totalité de leur salaire, même si celui-ci est conséquent.

Enfin, la constitution de votre épargne va également lui donner des informations sur le type de client bancaire que vous êtes. Vous avez un peu d’épargne dans 4 - 5 banques différentes ? Elle va vouloir savoir pourquoi, et souhaitera devenir votre banque principale. Toute votre épargne est placée sur un livret A ? Elle verra peut-être l’opportunité de vous proposer des produits plus intéressante.

Les raisons sont ainsi multiples, mais donnent surtout à la banque des indications claires sur le futur client que vous représentez.

L'apport est un paramètre capital dans la construction de votre demande de crédit immobilier. Cependant il n'est pas obligatoire, renseignez vous et comparez les offres de crédit immobiliers pour trouver celui qui correspond à votre profil.

Comment l’épargne détermine-t-elle l’apport maximum ?

Si vous souhaitez mettre de l’apport dans votre projet, elle va provenir de votre épargne, quelle que soit son origine (donation, épargne salariale, placements etc).

Les banques demandent à ce que vous puissiez a minima couvrir les frais annexes à votre achat et à l’emprunt (frais de notaire et de garantie). En fonction de votre projet, ils représentent des sommes très différentes :

• Un peu moins de 10 % pour votre achat dans l’ancien.
• Autour de 3 % pour votre achat dans le neuf.

Cela s’explique par le fait que les frais de notaire sont beaucoup moins importants pour un achat dans le neuf.

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Pourquoi le courtier a besoin de cette information

En passant par un courtier, vous allez aussi avoir des conversations concernant votre épargne avec lui. C’est normal, puisqu’il a besoin de comprendre votre profil et votre projet en détail pour pouvoir le défendre au mieux devant les banques !

Épargne ne veut pas dire apport

Il ne faudra pas être surpris : l’une des premières questions que va vous poser votre Expert Pretto concerne le montant de votre épargne.

On préfère vous le dire tout de suite : son but n’est pas de vous convaincre de mettre toute votre épargne dans l’apport ! Comme il va transmettre votre profil à la banque, il va lui aussi regarder votre profil client. C’est logique, puisque c’est un de ses arguments pour vous obtenir les meilleurs taux.

Votre courtier va toujours vous conseiller de conserver une épargne résiduelle. Il va donc plutôt vous conseiller de baisser l’apport pour conserver de l’épargne, si la différence d’apport ne modifie pas votre profil client.

Comment faire en cas de coup dur, ou si les travaux que vous avez prévus sont plus chers que ce que prévoyait le devis ?

Il ne sert donc à rien de cacher cette information à votre courtier si vous ne souhaitez pas mettre tant d’apport dans votre projet. Il pourra en discuter avec vous s’il se rend compte que cela vous donnerait accès à des offres de prêt de meilleure qualité, mais c’est là l’étendue de son rôle !

Comment le courtier adapte-t-il ses conseils à votre projet ?

Le rôle de votre Expert crédit est de vous donner des conseils en fonction de votre projet. Et le montant de l’apport ainsi que votre épargne résiduelle n’est pas le même si vous souhaitez acheter votre résidence principale ou un investissement locatif, par exemple.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez acheter un appartement à louer, vous pouvez souhaiter bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier. C’est un argument que la banque peut entendre, elle peut même aller jusqu’à accepter de vous prêter sans apport afin que vous puissiez bénéficier du rendement de l’épargne.

Sachez que les emprunts sans apport sont plus difficiles à obtenir depuis la période Covid.

Les banques vont ainsi favoriser les projets d’achat de résidence principale pour les primo-accédants. Mais cela ne veut pas dire que c’est perdu pour vous !

Avec le bon accompagnement, vous mettez toutes les chances de votre côté.

Quelle épargne résiduelle conserver ?

Cela dépend en réalité de votre profil financier, de votre situation familiale, mais aussi de vos projets. On ne peut pas vous conseiller personnellement, mais il est généralement recommandé de conserver une épargne de sécurité comprise entre 3 et 6 mois de salaire.

Gardez aussi en tête que le fait de devenir propriétaire entraîne des charges supplémentaires : réparations à supporter, taxes supplémentaires, mais aussi déménagement, nouveaux meubles, voire dépassement des travaux de réfection… On ne peut que vous conseiller d’être un minimum prévoyant !

N'oubliez pas de faire une simulation pour connaître le montant que vous pouvez emprunter.