Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris en 2025

Fixer le loyer de votre bien à Paris ne se fait pas librement. Depuis quelques années, la capitale est soumise à un encadrement strict des loyers pour éviter les excès et réguler le le marché locatif. Si vous êtes propriétaire bailleur, il est donc essentiel de connaître les plafonds à ne pas dépasser et les règles à suivre pour ne pas risquer une amende.

Encadrer les loyers consiste à limiter la hausse des prix à la location et à réduire les loyers jugés trop élevés. Ce dispositif impose aux bailleurs de respecter des plafonds définis chaque année par arrêté préfectoral, en fonction de la zone géographique et du type de bien. Il s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail.

À Paris, ce dispositif est en vigueur depuis le 1er juillet 2019. Il repose sur des loyers de référence fixés par le préfet d’Île-de-France et mis à jour chaque année.

L’encadrement des loyers a été instauré pour la première fois à Paris à titre expérimental, par la loi ALUR du 24 mars 2014 dans une ville où la demande de logement dépasse largement l’offre.

Il a ensuite été suspendu fin 2017, et a fait son retour en juillet 2019, relancé par la loi ELAN adoptée en novembre 2018. Depuis, tous les baux signés à Paris intra-muros sont concernés par cette loi.

Pour calculer votre loyer à Paris, plusieurs critères sont pris en compte : le nombre de pièces, l’année de construction, la surface habitable et le type de location (meublée ou non).

En fonction de l’adresse du logement et de ces caractéristiques, un loyer de référence vous est attribué. C’est ce loyer qui sert de base pour déterminer le loyer de référence majoré (+20 %) et le loyer de référence minoré (–30 %). Par exemple, le loyer de référence d’un deux-pièces non meublé dans le quartier d’Auteuil (16e) est de 24,9 €/m².

La plateforme mise en place par l’Etat est très bien faite à ce sujet :

L’encadrement des loyers s’applique aux logements meublés ou non meublés loués à titre de résidence principale, y compris en colocation à baux multiples.

Sont également concernés les logements à usage mixte, utilisés à la fois pour l’habitation et pour une activité professionnelle.

Sont exclus de ce dispositif :

• Les logements sociaux (HLM) ;

• Les logements conventionnés APL ;

• Les locations saisonnières ;

• et les logements soumis à la loi de 1948.

1. Première location

Dans le cadre d'une première mise en location, le propriétaire doit fixer un loyer qui ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du contrat de bail.

Le contrat de bail doit ainsi indiquer clairement :

• Le loyer de référence (médian),

• Le loyer de référence majoré (+20 %),

• et, s’il y en a un, le complément de loyer justifié (vue exceptionnelle, terrasse, équipements haut de gamme...).

Si ces informations manquent, le locataire peut demander au bailleur de corriger le bail dans un délai d’un mois. Sans réponse, il peut ensuite saisir le tribunal pour demander une diminution du loyer.

1. Relocation

Dans le cadre d’une relocation, vous avez encore plus de critères à respecter. Tout d’abord, le loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser le loyer du locataire précédent. De plus, le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.

• Si le loyer du locataire sortant est inférieur au loyer de référence majoré : le bailleur doit appliquer ce même niveau de loyer pour le nouvel entrant.

• Si le nouveau loyer est supérieur au loyer de référence minoré : le locataire pourra en contester le montant en se basant sur les loyers de logements dotés de caractéristiques similaires dans la même zone géographique.

• Dans le cadre d’une relocation avec travaux

Sachez qu’il est possible de dépasser le loyer de référence si le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dans le logement parisien mis en location à partir du 1er juillet 2019. Le bailleur est alors en droit de proposer au locataire un loyer supérieur à celui du précédent locataire.

En revanche, gardez bien en tête que cette augmentation du loyer annuel ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré.

Par ailleurs, ces travaux doivent représenter au moins une année de loyer pour être pris en compte.

Depuis 2019, tout contrat de location à Paris doit mentionner :

• le loyer de référence et le loyer de référence majoré,

l- e complément de loyer éventuel, avec justification précise.

Ces informations sont indispensables pour garantir la transparence du contrat et éviter tout litige. Si jamais il existe un complément de loyer, vous devez également le mentionner dans le bail en détaillant son montant et ce qui le justifie (par exemple la présence d’une terrasse, d’un jardin, d’équipements luxueux, etc.)

Si le bailleur dépasse le plafond autorisé, il dispose de deux mois pour régulariser la situation et rembourser le trop-perçu au locataire. En cas de non-conformité, il risque une amende de 5 000 € (pour une personne physique) ou jusqu’à 15 000 € (pour une personne morale, comme une agence ou une SCPI).

Le locataire peut demander une réduction de loyer lors du renouvellement du bail, à condition d’en faire la demande cinq mois avant son terme. Pour cela, il doit faire sa proposition en reprenant intégralement, les dispositions inscrites à l'article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989.

La proposition doit se baser sur le loyer de référence majoré en vigueur. Si le bailleur ne répond pas ou refuse la baisse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation

Depuis le 1er mars 2020, l’encadrement des loyers s’applique également à d'autres villes où la demande de logements dépasse largement l’offre, ce qu'on appelle "zones tendues".

L’État a en effet mis en place le dispositif, instauré par la loi ALUR puis renforcé par la loi ELAN, à Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou encore certaines communes de la petite couronne parisienne.