Quelles sont les lois à connaître dans l’immobilier locatif ?

Le marché immobilier français a profondément évolué ces dix dernières années. Entre les réformes du logement, les aides à la rénovation énergétique et les dispositifs d'investissement locatif, les règles changent vite. Que vous soyez propriétaire, investisseur ou futur acquéreur, il est essentiel de comprendre les lois qui encadrent le secteur. Voici un tour d’horizon des principaux dispositifs en vigueur pour mieux piloter votre projet immobilier.

Parmi les grandes réformes du logement, la loi ALUR (2014), complétée par la loi Élan (2018), a marqué un tournant majeur. Cette loi ALUR (pour « Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ») – a été présentée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot pour une entrée en vigueur le 27 mars 2014.

Son objectif ?

• Réguler les loyers dans les zones tendues

• Mieux protéger locataires et propriétaires

• Accroître l’offre de logements

• Simplifier les règles d’urbanisme

En effet, la loi ALUR instaure l'encadrement des loyers, c’est-à-dire que, dans les villes les plus tendues (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc...), le loyer d’un logement ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Ce dispositif concerne uniquement les résidences principales du parc privé, qu’elles soient vides ou meublées. Il ne s'applique donc pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques et les meublés en résidences services.

Sachez que cet encadrement est notamment à prendre en compte lors de votre calcul de rendement locatif.

La loi ALUR a rapidement été invalidée à Paris et Lille par décision de justice fin 2017. C’est la loi Elan de novembre 2018 qui a pris le relai et accorde à présent à la ville de Paris, aux métropoles de Lyon, d'Aix-Marseille et à toutes les agglomérations volontaires, la possibilité de rétablir l'encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans.

Le gouvernement encourage toujours l’investissement immobilier, notamment dans la rénovation et la location meublée. Voici les principaux dispositifs toujours actifs en 2025.

Pour dynamiser l'investissement dans les locatifs meublés, le gouvernement avait mis en place la loi LMNP / Censi-Bouvard. Ce dispositif Censi-Bouvard, répondant à un besoin sociétal, était réservé aux contribuables français souhaitant investir dans du locatif meublé.

Il a toutefois pris fin en 2022, laissant la place à plusieurs réformes successives qui ont modifié le régime fiscal.

Évolution de la loi LMNP :

Avantages du LMNP :

En 2025, la LMNP demeure le dispositif principal pour louer en meublé avec fiscalité allégée. Voici ces principaux avantages :

• Amortissement du bien et du mobilier (donc fiscalité réduite sur les loyers)

• Récupération possible de la TVA dans certains cas (résidences services)

• Revenus déclarés sous le régime micro BIC ou réel simplifié

### La loi Malraux

Destinée aux investisseurs dans l’immobilier ancien à rénover, le dispositif Malraux reste une référence pour valoriser le patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ainsi, pour être bénéficiaire de cette loi, vous devrez être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble acheté et déclarés d’utilité publique.

La loi Malraux en bref :

• Réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur les travaux de rénovation

• Plafond de 100 000 € de travaux par an pendant 4 ans

• Bien à louer pendant au moins 9 ans après rénovation

• Applicable dans les secteurs sauvegardés ou zones patrimoniales protégées

La loi Denormandie, prolongée jusqu’en décembre 2027, encourage la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. Elle permet notamment de bénéficier des avantages fiscaux de l'ancienne loi Pinel.

Ainsi, si vous achetez un logement ancien dans une des communes concernées en vous engageant à réaliser des travaux de rénovation pour une remise en conformité, vous accéderez à des réductions d’impôt. Ces rénovations devront toutefois représenter 25 % du coût total de l’opération de rénovation dans la limite d’un investissement de 300 000 €.

La loi Denormandie en bref :

• Achat d’un logement ancien à rénover dans l’une des 245 villes éligibles

• Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération

• Location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des loyers encadrés

• Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires

Depuis avril 2024, la loi Denormandie s’applique aussi aux copropriétés en difficulté financière ou faisant l’objet d’opérations de requalification.

2020 a marqué une transition essentielle au niveau des lois impactant le secteur de l’immobilier, notamment la disparition progressive de la taxe d’habitation ou encore la réforme progressive du prêt à taux zéro. Néanmoins, chaque année possède son lot de modifications relatives aux lois du secteur immobilier.

Depuis 2020, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été remplacé par MaPrimeRénov’. En 2024, deux parcours ont été instaurés :

• MaPrimeRénov’ Classique : pour les travaux simples (chaudière, isolation, etc.)

• MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour les rénovations globales avec accompagnement obligatoire

Ces aides sont toujours disponibles en 2025, sous conditions de ressources et de type de logement.

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro a été élargi et simplifié. L'objectif ? Le rendre plus accessible à un plus grand nombre de ménages en France. Quelles nouveautés ?

• Fin du zonage : plus besoin de vérifier si votre commune est en zone tendue ou non, le PTZ est désormais ouvert partout en France ;

• Maisons individuelles neuves désormais éligibles : sous réserve de respecter certains critères de performance énergétique ;

• Plafonds de ressources augmenté : pour permettre à davantage de foyers d’y accéder ;

• Financement possible jusqu’à 50 % du coût du projet : selon la zone, la taille du ménage et le type de bien. Ddans certains cas, cela peut représenter jusqu’à 180 000 € pour un achat dans le neuf.

Ces nouvelles conditions s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2027.