Comment louer sa résidence secondaire ?
De nos jours, avoir une résidence secondaire est un petit plaisir que de plus en plus de Français veulent s’offrir, et pour la rentabiliser, certains choisissent de la louer pendant leur absence. Le logement doit être meublé, et le propriétaire doit accomplir des démarches auprès des impôts (inscription au répertoire INSEE Sirene) et, selon la commune, auprès de la mairie. Selon la durée souhaitée, la location peut ensuite se faire via un bail meublé saisonnier ou un bail meublé à l’année.
Quel type de logement pouvez-vous mettre en location ?
Votre logement, qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement ou d’une villa, doit être meublé. Le logement meublé doit comprendre les équipements suivants :
- Pour dormir : literie (lit, couette, couverture) ;
- Pour s’éclairer : dispositifs d’occultation (rideaux, stores), luminaires ;
- Pour cuisiner : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges ;
- Pour ranger : étagères de rangement ;
- Pour entretenir le logement : matériel d’entretien ménager adapté.
De plus, trois conditions supplémentaires doivent être remplies :
- les locataires doivent y habiter à court terme (à la journée, à la semaine ou au mois) pour une durée maximale de 90 jours cumulés ;
- le locataire ne doit pas y résider de façon permanente ;
- le logement doit être entièrement réservé au locataire, sans présence du propriétaire.
Pouvez-vous louer votre résidence secondaire ?
La réponse est oui. La location de votre résidence secondaire peut être une excellente façon de générer des revenus supplémentaires lorsqu’elle n’est pas utilisée. Cependant, il y a plusieurs aspects à considérer avant de mettre votre propriété en location.
Louer sa résidence secondaire implique aussi des contraintes : dans les communes en zone tendue, la taxe d’habitation peut être majorée de 5 % à 60 %, et la gestion à distance (accueil des locataires, ménage, réservations) demande une organisation plus soutenue qu’une occupation classique.
Quelle réglementation et quelle fiscalité pour louer sa résidence secondaire ?
Certaines communes imposent des restrictions sur la location des résidences secondaires, notamment en ce qui concerne les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb. Il est important de vérifier les règlements locaux pour éviter des amendes ou des sanctions.
Les revenus générés par la location de votre résidence secondaire doivent être déclarés aux impôts. Ils sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour la location meublée, vous pouvez bénéficier du régime fiscal des « locations meublées non professionnelles » (LMNP).
Vous pouvez déduire certaines charges et frais liés à la location de votre résidence secondaire, tels que les frais de gestion, les dépenses d’entretien et de réparation et les intérêts d’emprunt.
Définissez le type de location pour votre résidence secondaire
Louer votre résidence secondaire pour de courtes périodes - ce que l’on appelle location saisonnière - peut être lucratif, surtout si elle est située dans une zone touristique. Ce type de location nécessite une gestion plus active et souvent des services de nettoyage et de gestion des arrivées et départs des locataires.
Mais il est aussi possible de louer votre résidence secondaire à l’année pour vous offrir une stabilité financière et une gestion moins intensive. Toutefois, cela signifie que vous ne pourrez pas utiliser la propriété pendant la durée du bail.
Quelles sont les démarches à réaliser avant de louer sa résidence secondaire ?
Après avoir vérifié que votre résidence secondaire répond aux critères ci-dessus, il est maintenant temps d’entrer dans les démarches administratives. Pour ce faire, nous allons vous expliquer comment déclarer une résidence secondaire en location.
Les démarches auprès des impôts
Pour les impôts, vous demanderez au préalable une inscription au répertoire INSEE Sirene. Cette procédure est gratuite. Cette démarche s’effectue en ligne, gratuitement, sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr).
Une fois cette démarche terminée, l’INSEE vous attribuera un numéro SIRET. Ce numéro sera reporté sur votre déclaration de revenus complémentaire. En effet, en tant que loueur non professionnel, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Une fois un certain chiffre d’affaires atteint, vous serez soumis aux cotisations sociales.
Aussi, selon votre situation (localisation du bien locatif et usage personnel), vous pourrez être amené à payer la cotisation foncière des entreprises (CFE). Vous devez vous renseigner auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu où se situe le bien locatif pour savoir si vous êtes assujetti à cette taxe. Si vous utilisez une plateforme internet pour louer votre logement, celle-ci doit vous fournir, en janvier, un document mentionnant la valeur totale des revenus perçus l’année précédente.
Les démarches auprès de la mairie
Après avoir effectué les démarches auprès du service des impôts, il vous faudra vous tourner vers la mairie de votre logement locatif. Ces démarches sont obligatoires et dépendent de la commune de votre résidence secondaire.
Il existe trois situations différentes en fonction du lieu de votre résidence secondaire :
Situation géographique | Démarche à réaliser en mairie |
|---|---|
Cannes, Paris, Bordeaux, Nice, Annecy, Aix-en-Provence, Strasbourg, Toulouse, Tours, Lyon | Demande d’autorisation de changement d’usage, puis dépôt de la déclaration d’hébergement avec le numéro SIRET (principe de l’indemnisation) |
Communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne de plus de 200 000 habitants | Déclaration du logement meublé en mairie puis autorisation de changement d’affectation (procédure non obligatoire pour la municipalité) |
Toutes les autres villes et communes | Déclaration d’un logement meublé en location saisonnière, sans autorisation préalable |
Ainsi, pour utiliser une résidence secondaire en location saisonnière, il est conseillé de contacter la mairie de votre ville pour connaître les démarches à suivre.
Comment mettre en location sa résidence secondaire ?
Vous avez finalisé les démarches administratives, reste désormais à mettre votre bien sur le marché de la location ! Voici donc les prochaines étapes à suivre pour mettre en location votre résidence secondaire.
- Préparez votre logement : Assurez-vous que le logement est en parfait état de propreté et de fonctionnement. Effectuez les réparations nécessaires et envisagez des améliorations pour le rendre plus attractif. Aménagez et décorez le logement de manière à créer un espace accueillant et confortable. Pensez aux petits détails qui peuvent faire la différence, comme des plantes, des œuvres d’art locales ou des livres et magazines.
- Faites de belles photos : Des images claires et bien éclairées attirent plus de locataires potentiels. Mettez en avant les points forts de votre résidence secondaire, comme la vue, les espaces extérieurs ou les équipements. Le recours à un photographe professionnel peut être utile.
- Rédigez votre annonce : Rédigez une description détaillée et attrayante de votre logement. Mentionnez les caractéristiques principales, les équipements, la localisation et les avantages de séjourner chez vous. Soyez honnête et précis pour éviter les déceptions.
- Choisissez la plateforme de location : Inscrivez votre logement sur une ou plusieurs plateformes de location saisonnière. Chaque plateforme a ses propres règles et commissions, donc choisissez celle qui correspond le mieux à vos besoins. Vous pouvez également créer votre propre site internet et gérer vos locations en direct en reversant par la suite la taxe de séjour à la commune dans laquelle est situé votre bien.
- Gérez votre communication et vos réservations : Soyez réactif aux demandes de réservation et aux questions des locataires potentiels. Une communication rapide et efficace améliore votre taux de réservation et les avis des clients.
- Accueillez vos locataires : Préparez un guide d’accueil pour vos locataires avec des informations pratiques sur le logement, le quartier et les activités à proximité. Assurez-vous que l’arrivée et le départ des locataires se déroulent sans encombre. Proposez une visite guidée du logement à l’arrivée et vérifiez que tout est en ordre avant leur départ.
Quels sont les avantages à louer sa résidence secondaire ?
Louer sa résidence secondaire peut sembler intimidant, mais les avantages sont nombreux et variés. Que vous cherchiez à générer des revenus supplémentaires, à optimiser votre investissement immobilier ou simplement à maintenir votre bien en bon état, la location offre une multitude de bénéfices.
- Faites fructifier votre investissement : Louer votre résidence secondaire, c’est transformer un passif en actif. Les loyers perçus peuvent couvrir vos charges courantes et même générer un bénéfice. Selon l’emplacement et la saison, la location de courte durée peut rapporter gros. Imaginez que votre maison en bord de mer soit réservée tout l’été, c’est une belle rentrée d’argent !
- Optimisez votre patrimoine immobilier : Ne laissez pas votre maison de vacances prendre la poussière. Louez-la quand vous n’y êtes pas pour maximiser son potentiel. En plus, les revenus générés peuvent financer des améliorations qui augmenteront la valeur de votre bien. C’est du gagnant-gagnant.
- Profitez d’avantages fiscaux : Les revenus locatifs sont imposables, mais il y a de bonnes nouvelles. Vous pouvez déduire une partie des frais comme les travaux d’entretien, les intérêts de votre emprunt ou encore les frais de gestion. Si vous optez pour la location meublée non professionnelle (LMNP), les avantages fiscaux peuvent être encore plus intéressants.
- Assurez l’entretien et la sécurité de votre bien : Un logement occupé est un logement entretenu. En louant votre résidence secondaire, vous réduisez les risques de dégradations dues à l’inoccupation. Les locataires peuvent signaler rapidement les petits soucis, ce qui permet des interventions rapides et moins coûteuses.
- Gardez de la flexibilité : La location n’est pas une obligation à plein temps. Vous pouvez décider de louer votre bien uniquement certaines périodes de l’année. Cela vous permet de profiter de votre logement quand vous le souhaitez et de le rentabiliser le reste du temps.
- Enrichissez-vous humainement : On n’y pense pas de prime abord. Pourtant, louer votre résidence secondaire peut être une aventure humaine enrichissante. Vous aurez l’occasion de rencontrer des gens de tous horizons et de leur faire découvrir les charmes de votre région. Qui sait, cela pourrait même vous donner des idées de voyage pour vos prochaines vacances !
Quel bail pour votre résidence secondaire ?
Lorsque vous décidez de louer votre résidence secondaire, établir un bail clair et détaillé est une étape essentielle pour garantir une location sans tracas. Cela permet de définir les droits et les obligations de chaque partie, évitant ainsi les malentendus et les litiges potentiels. Voici les aspects principaux à considérer pour rédiger un bail de location pour votre résidence secondaire.
Le bail meublé saisonnier
Ce type de bail est idéal pour les locations de courte durée, souvent utilisé pour les vacances. Il offre une grande flexibilité et peut être établi pour une période allant de quelques jours à plusieurs mois, mais sans dépasser 90 jours pour un même locataire sur une année. Cela permet de profiter de la demande touristique sans s’engager sur une longue durée.
Le bail meublé à l’année
Si vous envisagez de louer votre résidence secondaire pour une période plus longue, le bail meublé classique est approprié. Ce bail est généralement conclu pour une durée d’un an, renouvelable tacitement. Il apporte une stabilité financière et nécessite moins de gestion quotidienne par rapport aux locations de courte durée.
Critère | Bail meublé saisonnier | Bail meublé à l’année |
|---|---|---|
Durée | Quelques jours à plusieurs mois, sans dépasser 90 jours pour un même locataire sur une année | Un an, renouvelable tacitement |
Objectif | Profiter de la demande touristique sans engagement long | Offrir une stabilité financière |
Gestion | Grande flexibilité | Moins de gestion quotidienne que les locations de courte durée |
Quel bail de location pour votre résidence secondaire ?
Le bail de location pour votre résidence secondaire doit contenir les éléments suivants :
- Identification des parties
- Description du logement
- Durée de la location
- Montant du loyer et modalités de paiement
- Charges et dépôt de garantie
- Conditions de résiliation
- Obligations des parties
De plus, un état des lieux d’entrée et de sortie est aussi fortement recommandé pour éviter les litiges sur les dégradations éventuelles. Assurez-vous également que le locataire dispose d’une assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Après avoir lu cet article, vous avez toutes les clés pour louer votre résidence secondaire, les cartes sont entre vos mains ! Si vous avez choisi d’investir dans une résidence secondaire, Pretto peut vous accompagner dans vos démarches. N’hésitez pas à calculer votre capacité d’emprunt pour voir si vous pouvez acheter une résidence secondaire !
Questions fréquentes
Certaines communes imposent des restrictions sur les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb : mieux vaut vérifier les règlements locaux pour éviter des amendes ou des sanctions.
Selon votre situation (localisation du bien et usage personnel), vous pouvez être assujetti à la CFE : renseignez-vous auprès du service des impôts du lieu où se situe le bien locatif.
Oui, il est recommandé de s’assurer que le locataire dispose d’une assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Non : dans ce cas, vous n’optez pas pour un bail traditionnel, mais pour les termes et conditions de la plateforme, qui servent de contrat entre vous et le locataire.
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