Quelles solutions pour acheter une maison de famille ?

On a tous en tête l'image de la maison de famille dans laquelle on se rassemble tous les week-end ou pour les fêtes de famille. Ca vous parle et vous avez envie d'investir dans une maison avec le reste de votre fratrie ?

Acheter à plusieurs, même en famille, pose cependant des questions spécifiques. Quelles sont les solutions pour emprunter de manière sereine ?

Chez Pretto, nous avons l'habitude de traiter ce genre de questions. On vous explique tout !

La maison de famille fait encore rêver

Au-delà du bien immobilier en lui-même, la maison de famille rentre dans l’imaginaire et lie souvent plusieurs générations. Elle a une vocation fédératrice forte et rassemble de nombreux souvenirs pour tous les membres de la famille. Pour illustrer cela, on note souvent que les maisons de famille ont des noms, voire sont considérées comme une extension de la famille.

C’est dans la maison de famille que l’on a nos petits rituels, que les générations les plus jeunes développent des valeurs de solidarité. C’est l’endroit où les membres d’une famille, dispersés un peu partout en France ou dans le monde tout au long de l’année, se retrouvent le temps de quelques semaines ou même d’un week-end prolongé. Les maisons de famille ont fait l’objet de nombreuses analyses psychologiques et philosophiques mettant en exergue la puissance de l’imaginaire qu’elles reflètent.

Mais, en dehors de ces aspirations émotionnelles, concrètement, comment procède-t-on pour acheter un bien en commun avec le reste de sa famille ?

Quelles sont les différents moyens pour acheter une maison de famille ?

Il existe trois possibilités pour porter un achat en commun : l’indivision, la SCI ou la tontine. Étudions ensemble leurs avantages et leurs risques respectifs.

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Acheter sa maison de famille en indivision

L’indivision est le cas par défaut lorsque l’on se lance dans un achat immobilier à plusieurs. Tous les propriétaires jouissent du bien commun et sont complètement solidaires en ce qui concerne les dépenses d’entretien et de fonctionnement. Les propriétaires sont « indivis » et peuvent établir une convention d’indivision devant le notaire qui désignera un gérant.

Au moment de la revente du bien, chaque propriétaire récupère sa part du prix de cession.

Cependant, l’indivision est, malheureusement, peu protectrice des propriétaires, et ce, pour plusieurs raisons. Selon la loi, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision », c’est-à-dire que si l’un des propriétaires souhaite vendre, les autres ne peuvent pas l’en empêcher.

Le seul droit dont dispose les autres propriétaires, est le droit de préemption. Ce dernier fait que si le propriétaire sortant souhaite vendre à un « étranger », les autres co-propriétaires peuvent lui racheter sa part. L’autre limite qui frappe l’indivision est l’unanimité obligatoire pour toute décision.

La SCI, pour mieux se protéger

Une société civile immobilière (SCI) correspond à une société permettant la détention et la gestion d’actifs immobiliers par plusieurs associés qui apportent chacun un certain montant de capital (sa part de l’immeuble ou en numéraire).

Afin de la constituer, au minimum deux personnes physiques majeures (ou un mineur sans minimum d’âge accompagné de son représentant légal) doivent s’associer et créer une société dont la durée maximale est 99 ans. La SCI dispose, quant à elle, d’une personnalité morale et sera considérée comme propriétaire direct du bien immobilier.

La gestion de la SCI est cadrée par ses statuts qui sont très souples en termes de règles de fonctionnement. La SCI familiale est particulièrement intéressante dans la mesure où elle permet une optimisation fiscale, notamment lors de la transmission.

Attention, la SCI est tout de même frappée par plusieurs inconvénients. Avant toute chose, elle est coûteuse et nécessite beaucoup de formalisme. Elle n’est pas éligible aux prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ). Et enfin, sa revente est difficile car les parts d’une SCI ne sont pas « liquides » et trouvent donc difficilement preneur.

La tontine, pour mieux préparer sa succession

La tontine fonctionne de sorte que si un acheteur décède, les parts de ce dernier sont réparties entre les acheteurs survivants. Afin de bénéficier de ce régime, il faut introduire une clause de « pacte tontinier » dans l’acte d’achat du bien immobilier.

La tontine n’apporte aucun avantage fiscal spécifique, sauf sur les droits de succession dans la mesure où les droits de succession sont à payer uniquement sur la part transmise.

Acheter sa maison de famille avec ses parents

Comme vu plus haut, vous pouvez très bien acheter votre maison de famille avec vos parents sous le régime de l’indivision ou encore en créant une SCI familiale mais d’autres possibilités s’offrent à vous.

Acheter avec ses parents peut en effet poser quelques difficultés : la plupart des banques posent en effet des limites d'âge à l'emprunt. Si vos parents sont déjà âgés, l'emprunt peut s'avérer compliqué. Mais même si le refus n'est pas automatique, pensez également à prendre en compte le coût de l'assurance, qui peut très vite grimper.

Associer vos parents à l'achat d'un bien immobilier peut cependant se faire sous la forme d'un don familial.

Mais attention, le don familial est très encadré ! Cette somme ne doit pas dépasser 100 000 € tous les 15 ans au risque qu’une compensation soit exigée envers les autres enfants ou encore que la somme soit déduite de votre héritage.

A retenir
  • La maison de famille reste très ancrée dans l'imaginaire français et vous disposez de nombreuses solutions si vous souhaitez acheter un bien immobilier en famille.
  • L'indivision, la SCI et la tontine vous permettent toutes trois d'emprunter à plusieurs pour ce type d'achat, mais chacun répond à des exigences différentes.
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