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L’achat en indivision : définition et obligations

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Lauriane Potin
Mis à jour le 11 août 2021
L’achat en indivision : définition et obligations
Si acheter un appartement seul est courant, il peut être intéressant d’acquérir un bien avec son conjoint, sa famille ou ses amis. Cela permet souvent d’acheter un logement plus grand grâce à une capacité d’achat plus importante au départ. Parmi les moyens légaux permettant d'acheter un bien à plusieurs figure la création d'une SCI ou l’indivision.
L’achat en indivision repose notamment sur des règles présentes dans le Code civil (art. 815 et suivants) permettant l’achat d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) par différents acquéreurs, qui deviennent propriétaires ensemble du bien. Découvrez avec Pretto les tenants et les aboutissants de l’indivision dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs.

Qu’est-ce que l’achat en indivision ?

Un achat en indivision se présente lorsqu’au moins deux personnes deviennent propriétaires d’un bien immobilier. Chaque acquéreur devient propriétaire du logement, car il a participé financièrement à son acquisition : on les appelle les indivisaires.

Comment se déroule un achat en indivision ?

Le régime de l’indivision s’applique lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. Il n’est pas nécessaire que les co-acquéreurs disposent de la même capacité financière, n’injectent le même montant dans le projet, ni de la même solution de financement bancaire pour réaliser un achat à plusieurs.

Lors de l’achat, chaque indivisaire acquiert donc des droits sur l’ensemble du bien, mais devient propriétaire seulement à hauteur de sa part dans le financement de l’acquisition. De la même manière, vous n’avez pas besoin d’être obligatoirement mariés pour acheter un bien en indivision.

Pour financer votre acquisition, vous avez le choix de souscrire un prêt immobilier indépendamment les uns des autres, de financer la part de votre projet comptant ou encore de souscrire ensemble le même crédit bancaire. L’achat d’un bien en indivision ne vous contraint absolument pas à financer et à répartir en parts égales votre opération.
A savoir
Chaque indivisaire est tenu de participer au paiement des impôts ou des charges liés au bien selon sa quote-part (part que chaque personne doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme), qu’il l’occupe ou non. Les décisions sont en outre prises ensemble, à l’unanimité.
Attention
Ne pas confondre une maison en indivision avec un immeuble en copropriété. La copropriété est une situation dans laquelle plusieurs propriétaires possèdent chacun un logement dans un immeuble : à chaque logement correspond donc un seul propriétaire.

Avec qui peut-on acheter en indivision ?

À deux ou à plusieurs, couple marié ou pacsé, concubins, amis et membres d’une fratrie, parents et enfants… tout le monde peut acheter une maison en indivision.
  • Couple marié, régime séparation des biens : Lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation des biens acquiert une maison en indivision, chacun devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière.

  • Couple marié, régime de la communauté universelle : Un couple marié sous le régime de la communauté universelle peut également acheter une maison en indivision. Cependant, le logement sera détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.

  • Couple pacsé : De même, les couples unis par un Pacs et même les couples en concubinage sont en mesure d’utiliser cette solution. Chacun devient propriétaire à hauteur de ce qu’il apporte.

Pourquoi acheter en indivision ?

Quels sont les avantages de l’indivision en immobilier ?

Acheter en indivision reste la manière la moins contraignante, en termes de formalités pour acquérir un bien immobilier à plusieurs (comparé à la création d’une SCI par exemple). En plus d’être simple et commode, l’achat en indivision est une solution économique pour celles et ceux qui souhaitent acheter un bien à plusieurs, n’entraînant aucun frais particulier.

L’indivision possède l’avantage de pouvoir être utilisée pour l’achat de n’importe quel bien : terrain, appartement, résidence principale, résidence secondaire…

Et comme évoqué précédemment, l’achat en indivision peut être réalisé avec son conjoint marié ou pacsé, des amis ou un membre de sa famille. Les restrictions sont donc quasi inexistantes.

Dernier atout de l’indivision également, chaque acquéreur devenant propriétaire à hauteur de sa contribution financière participe à hauteur de sa quote-part aux paiements de l’impôt et des charges inhérentes au bien acquis. Ce mode de propriété simple et pratique, est donc idéal pour se lancer dans un projet immobilier en diminuant les risques locatifs et les charges.

A savoir
Toutefois, la part de chacun n’est pas mise en évidence ou individualisée : chacun a sa part dans le logement, mais tous les deux le détiennent en entier.

Y a t-il des risques à faire une indivision ?

Si l’indivision présente de nombreux avantages, acheter un bien immobilier à plusieurs n’est pas sans risque.

Comme nous l’avons dit, l’ensemble des décisions (sauf exceptions) concernant l’achat d’un bien en indivision sont prises à l’unanimité des acheteurs. Le principe de l’unanimité implique donc une entente dans les choix et dans la gestion quotidienne du bien.

Cet élément peut constituer l’un des principaux inconvénients lorsque les propriétaires indivisaires ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente. Les codétenteurs ont donc tout intérêt à éviter les conflits pendant tout le temps qu'ils demeurent co-indivisaires du bien immobilier.

De plus, chaque co-indivisaire est engagé financièrement vis-à-vis des autres, il s’engage à régler, à hauteur de sa quote-part, les dettes qu’il contracte en rapport à l’indivision, que ce soit en matière d’emprunt, d’impôts, de travaux… Toutefois, en cas de défaut de paiement de l’un des co-propriétaires, le bien en indivision pourrait être revendu sans que l’unanimité ne soit requise.

Il parait donc essentiel d'évaluer les éventuels risques avant de vous engager, surtout si la répartition du bien n'est pas équitable. A vous de bien anticiper les différents attraits ou défauts d'une indivision comparé à la création d'une SCI.

Autre inconvénient également lié au principe de l'indivision : le caractère provisoire. Par le fait, aucun des co-indivisaires ne peut s'opposer à la revente de la quote-part de l'un des copropriétaires. S’ils disposent d'un droit de préemption sur cette part, lorsqu’aucune des personnes ne souhaite acquérir le bien, celui-ci peu être vendu à n'importe qui sans avoir besoin de l’aval des autres propriétaires.

A retenir
Si l'un des co-indivisaires meurt, les autres n’héritent pas de la part du défunt (sauf dispositions spécifiques anticipées lors de la signature du bien). Si aucune règle d’indivision n’a été mise en place dès le départ (détaillant les modalités de succession notamment) la quote-part du défunt revient aux héritiers de ce dernier.

Qu’est-ce qu’une convention d’indivision ?

Une convention d’indivision est une méthode à l’amiable permettant de prévenir les éventuels risques évoqués ci-dessus, tels que des désaccords concernant le paiement des dépenses liées au logement (taxe foncière, travaux à réaliser…) ou lorsqu’un co-indivisaire décède.

Elle permet en effet de fixer dans le marbre les droits et les obligations de chacun (article 1873-1 à 1873-18 du code civil) afin de rendre la gestion des biens plus fluide.

Signée par tous les indivisaires, la convention d’indivision permet également de fixer les règles de partage, c'est-à-dire la sortie de l’indivision. Elle peut être rédigée avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat spécialisé, pour une durée fixe ou indéterminée.

Dans le cas d’une durée déterminée (maximum 5 ans), aucun partage ne peut être acté avant la fin de cette période. À l’inverse dans le cas d’une durée indéterminée, le partage peut se faire à tout instant, dans le cas où l’unanimité est atteinte.

A savoir

Grâce à cette convention, les indivisaires fixent des règles concernant la répartition des dépenses, le fonctionnement et la gestion du bien... Elle peut également permettre la nomination d’un gérant pour s’occuper de toutes les formalités nécessaires à la place des propriétaires. Autre possibilité : organiser les droits de chacun sur une résidence secondaire.

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Comment faire un emprunt pour acheter en indivision ?

Les conditions d’emprunt lors d’un achat en indivision sont les mêmes que pour une personne seule.

Comment sont calculées les quotités d’acquisition ?

Le calcul des quotités d’acquisition doit inclure le prix de vente du bien, mais également d’autres dépenses liées à l’acquisition telles que :

  • les frais de notaire lors de l’achat de la maison en indivision
  • les droits de mutation (pour le notaire)

  • les travaux de rénovation …

Les quotités (montants d’une quote-part) d’acquisition sont déterminées suivant la contribution réelle de chaque nouveau propriétaire.

Elles sont indiquées dans l’acte authentique de vente.

La contribution financière peut être un capital personnel (économies, vente d’un autre bien) ou un capital emprunté (crédit immobilier classique, prêt à taux zéro).

A savoir

Il est courant de recourir à un emprunt lors d’une acquisition immobilière. Il n’est donc pas rare que lors d’un achat à plusieurs, un acquéreur finance la totalité de sa part avec un crédit contracté de son côté, tandis que les autres apportent leurs économies.

Pour les personnes non propriétaires, un PTZ (prêt à taux zéro) est possible pour acheter en indivision.

Apport personnel et indivision

Un indivisaire peut apporter ses économies pour acheter sa part, tandis que les autres peuvent financer leur part avec un emprunt.

Plusieurs méthodes de financement bancaires sont donc possibles dans le cas d’un achat en indivision :

  • Les indivisaires empruntent seuls à hauteur de leur quote-part.

  • Un emprunt commun est contracté. Les indivisaires sont solidaires du remboursement du prêt.

  • L’un emprunte, l’autre apporte ses fonds personnels.

Exemple
Le premier fait un apport personnel de 50 %, tandis que le deuxième emprunte pour un montant équivalent aux 20 % et le troisième emprunte également pour les 30 % restants. Il se peut aussi que les trois amis apportent chacun 20 % pour financer 60 % de l’acquisition, et se rendent auprès d’un établissement de crédit pour emprunter conjointement les 40 % restants.

Comment gérer son bien immobilier après un achat en indivision ?

La gestion en indivision

Quel que soit le montage financier (50/50, 70/30…), les prises de décisions nécessaires à la gestion du bien immobilier acheté en indivision doivent être prises à l’unanimité. Il est donc impératif que les indivisaires s’entendent.

La désignation d’un gérant, voté à l’unanimité est possible (et très utile en cas de décès d’un co-indivisaire). Il servira d’intermédiaire entre les acquéreurs, et aura les pleins pouvoirs au nom et pour le compte de l’indivision. Le gérant engagera sa responsabilité sur la gestion de l’indivision. Le choix du gérant doit être spécifié dans une convention d’indivision ou dans un mandat de gestion, rédigé par un notaire ou un avocat.

Revendre son bien acheté en indivision

La vente d’un bien immobilier en indivision nécessite le recours à un notaire et l’acceptation des autres parties. Le principe de l’unanimité reste de vigueur (sauf si l’un des indivisaires détient 2/3 des droits), chacun récupère alors ses parts. Dans le cas où un des co-indivisaires bloque la vente du bien, il est alors possible de saisir le juge du tribunal de Grande Instance pour ordonner la vente de ce dernier (article 815-5-1 du Code Civil).

Dans le cas du décès de l’un des indivisaires, ses héritiers bénéficient des parts de l’indivision. S’ils ne souhaitent pas les conserver, ils peuvent choisir de les vendre aux autres indivisaires (en priorité) ou à un tiers.

Comment racheter les parts d’une maison en indivision ?

L’indivision dans le cas d’une séparation

Lorsqu’un couple se sépare, l’un des conjoints peut envisager de racheter les parts de son ex-conjoint. Il peut s’agir d’un couple marié, pacsé ou en concubinage.

Ils doivent alors s’entendre sur une compensation financière, que l’on appelle soulte. Le rachat de soulte est encadré par la loi. Il en est de même lors d'une cession de part d'une SCI, également très encadrée
Le bien est évalué par un professionnel neutre, et le rachat de soulte en indivision est acté devant le notaire.

L’indivision dans le cas d’une succession

Lorsque des héritiers reçoivent une propriété en héritage, l’un des héritiers peut également souhaiter racheter les parts de ses frères et sœurs dans la maison familiale en indivision.

La procédure est la même que pour un couple qui se sépare. L’héritier acheteur doit verser une compensation à ses cohéritiers.

A retenir
  • L’achat en indivision est simple et ne nécessite aucune formalité spécifique.
  • Les indivisaires peuvent contribuer avec des fonds personnels ou un capital emprunté auprès d’une banque.
  • La vente d’un bien en indivision est décidée à l’unanimité.
  • Lors de la séparation, un conjoint peut racheter la part de son ex-conjoint dans l’indivision.
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