L’achat en indivision : définition et obligations

Un achat en indivision se présente lorsqu’au moins deux personnes deviennent propriétaires d’un bien immobilier. Chaque acquéreur devient propriétaire du logement, car il a participé financièrement à son acquisition : on les appelle les indivisaires.

Le régime de l’indivision s’applique lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. Il n’est pas nécessaire que les co-acquéreurs disposent de la même capacité financière, n’injectent le même montant dans le projet, ni de la même solution de financement bancaire pour réaliser un achat à plusieurs.

Lors de l’achat, chaque indivisaire acquiert donc des droits sur l’ensemble du bien, mais devient propriétaire seulement à hauteur de sa part dans le financement de l’acquisition. De la même manière, vous n’avez pas besoin d’être obligatoirement mariés pour acheter un bien en indivision.

• Couple marié, régime séparation des biens : Lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation des biens acquiert une maison en indivision, chacun devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière.

• Couple marié, régime de la communauté universelle : Un couple marié sous le régime de la communauté universelle peut également acheter une maison en indivision. Cependant, le logement sera détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.

• Couple pacsé : De même, les couples unis par un Pacs et même les couples en concubinage sont en mesure d’utiliser cette solution. Chacun devient propriétaire à hauteur de ce qu’il apporte.

L’indivision possède l’avantage de pouvoir être utilisée pour l’achat de n’importe quel bien : terrain, appartement, résidence principale, résidence secondaire…

Et comme évoqué précédemment, l’achat en indivision peut être réalisé avec son conjoint marié ou pacsé, des amis ou un membre de sa famille. Les restrictions sont donc quasi inexistantes.

Dernier atout de l’indivision également, chaque acquéreur devenant propriétaire à hauteur de sa contribution financière participe à hauteur de sa quote-part aux paiements de l’impôt et des charges inhérentes au bien acquis. Ce mode de propriété simple et pratique, est donc idéal pour se lancer dans un projet immobilier en diminuant les risques locatifs et les charges.

Si l’indivision présente de nombreux avantages, acheter un bien immobilier à plusieurs n’est pas sans risque.

Comme nous l’avons dit, l’ensemble des décisions (sauf exceptions) concernant l’achat d’un bien en indivision sont prises à l’unanimité des acheteurs. Le principe de l’unanimité implique donc une entente dans les choix et dans la gestion quotidienne du bien.

Cet élément peut constituer l’un des principaux inconvénients lorsque les propriétaires indivisaires ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente. Les codétenteurs ont donc tout intérêt à éviter les conflits pendant tout le temps qu'ils demeurent co-indivisaires du bien immobilier.

De plus, chaque co-indivisaire est engagé financièrement vis-à-vis des autres, il s’engage à régler, à hauteur de sa quote-part, les dettes qu’il contracte en rapport à l’indivision, que ce soit en matière d’emprunt, d’impôts, de travaux… Toutefois, en cas de défaut de paiement de l’un des co-propriétaires, le bien en indivision pourrait être revendu sans que l’unanimité ne soit requise.

Autre inconvénient également lié au principe de l'indivision : le caractère provisoire. Par le fait, aucun des co-indivisaires ne peut s'opposer à la revente de la quote-part de l'un des copropriétaires. S’ils disposent d'un droit de préemption sur cette part, lorsqu’aucune des personnes ne souhaite acquérir le bien, celui-ci peu être vendu à n'importe qui sans avoir besoin de l’aval des autres propriétaires.

Une convention d’indivision est une méthode à l’amiable permettant de prévenir les éventuels risques évoqués ci-dessus, tels que des désaccords concernant le paiement des dépenses liées au logement (taxe foncière, travaux à réaliser…) ou lorsqu’un co-indivisaire décède.

Signée par tous les indivisaires, la convention d’indivision permet également de fixer les règles de partage, c'est-à-dire la sortie de l’indivision. Elle peut être rédigée avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat spécialisé, pour une durée fixe ou indéterminée.

Dans le cas d’une durée déterminée (maximum 5 ans), aucun partage ne peut être acté avant la fin de cette période. À l’inverse dans le cas d’une durée indéterminée, le partage peut se faire à tout instant, dans le cas où l’unanimité est atteinte.

Les conditions d’emprunt lors d’un achat en indivision sont les mêmes que pour une personne seule.

Le calcul des quotités d’acquisition doit inclure le prix de vente du bien, mais également d’autres dépenses liées à l’acquisition telles que :

• les frais de notaire lors de l’achat de la maison en indivision

• les droits de mutation (pour le notaire)

• les travaux de rénovation …

Les quotités (montants d’une quote-part) d’acquisition sont déterminées suivant la contribution réelle de chaque nouveau propriétaire.

Un indivisaire peut apporter ses économies pour acheter sa part, tandis que les autres peuvent financer leur part avec un emprunt.

Plusieurs méthodes de financement bancaires sont donc possibles dans le cas d’un achat en indivision :

• Les indivisaires empruntent seuls à hauteur de leur quote-part.

• Un emprunt commun est contracté. Les indivisaires sont solidaires du remboursement du prêt.

• L’un emprunte, l’autre apporte ses fonds personnels.

Quel que soit le montage financier (50/50, 70/30…), les prises de décisions nécessaires à la gestion du bien immobilier acheté en indivision doivent être prises à l’unanimité. Il est donc impératif que les indivisaires s’entendent.

La désignation d’un gérant, voté à l’unanimité est possible (et très utile en cas de décès d’un co-indivisaire). Il servira d’intermédiaire entre les acquéreurs, et aura les pleins pouvoirs au nom et pour le compte de l’indivision. Le gérant engagera sa responsabilité sur la gestion de l’indivision. Le choix du gérant doit être spécifié dans une convention d’indivision ou dans un mandat de gestion, rédigé par un notaire ou un avocat.

Dans le cas du décès de l’un des indivisaires, ses héritiers bénéficient des parts de l’indivision. S’ils ne souhaitent pas les conserver, ils peuvent choisir de les vendre aux autres indivisaires (en priorité) ou à un tiers.

Lorsqu’un couple se sépare, l’un des conjoints peut envisager de racheter les parts de son ex-conjoint. Il peut s’agir d’un couple marié, pacsé ou en concubinage.

Lorsque des héritiers reçoivent une propriété en héritage, l’un des héritiers peut également souhaiter racheter les parts de ses frères et sœurs dans la maison familiale en indivision.

La procédure est la même que pour un couple qui se sépare. L’héritier acheteur doit verser une compensation à ses cohéritiers.