Meilleur taux immobilier sur 25 ans en Février 2026

Vous avez un bien à 280 000 € à financer. Vous pourriez emprunter sur 20 ans, mais vos mensualités seraient de 1 600 €/mois. Trop juste pour votre budget. Et si vous étaliez sur 25 ans ? Votre mensualité tomberait à 1 390 €/mois. 220 € d’écart chaque mois. De quoi respirer, non ?

Mais soyons clairs : le prêt sur 25 ans, c'est rarement un choix de confort. C'est avant tout une nécessité pour accéder à la propriété quand les taux et les prix vous y obligent. Concrètement, voici ce que cette durée change :

• Vos mensualités ne vous étouffent pas. 1 390 €/mois au lieu de 1 600 € sur 20 ans ou 1 960 € sur 15 ans d’après les taux moyens observés en janvier 2026. Ces 220 à 570 € d’écart mensuel, c’est votre budget vacances, vos sorties, votre épargne de précaution.

• Vous empruntez plus, même à revenu égal. La capacité d’emprunt, c’est mathématique : moins votre mensualité est élevée, plus vous pouvez emprunter. Avec 4 000 € de revenus nets par mois, vous visez 282 670 € sur 25 ans contre 245 500 € sur 20 ans. C’est la différence entre un T2 et un T3 ou entre un quartier excentré et un quartier plus central.

• Vous gardez une vraie marge de manœuvre. Des mensualités légères, c’est aussi la liberté de garder une capacité d’épargne pour autre chose : investir dans un second bien locatif, créer votre entreprise, préparer vos projets futurs. Certains emprunteurs choisissent volontairement prêt sur 25 ans pour cette raison stratégique, même s’ils pourraient emprunter sur 20 ans.

• La facture totale devient salée. Étalez sur 25 ans, et les intérêts s’accumulent. D’après les taux moyens observés en janvier 2026, pour 280 000 € empruntés à 3,40 %, vous paierez 136 000 € d’intérêts. À comparer avec 103 200 € sur 20 ans et 72 900 € sur 15 ans. C’est presque le prix d’une voiture neuve qui part directement dans la poche de la banque.

• Vous restez endetté pendant un quart de siècle. On ne réalise pas toujours ce que représentent 25 ans. Si vous empruntez à 30 ans, vous ne serez libéré qu’à 55 ans. À 35 ans ? Ce sera à 60 ans, pile à l’âge de la retraite. Pendant tout ce temps, cette charge mensuelle limitera votre capacité à investir ailleurs, à changer de projet, à prendre des risques professionnels.

• Votre patrimoine se construit au ralenti. Sur 25 ans, vous remboursez le capital petit à petit. Au bout de 10 ans, vous n’aurez remboursé qu’environ 30 % du capital emprunté (contre 40 % sur 20 ans, 55 % sur 15 ans). Si vous revendez avant la fin, votre plus-value nette sera donc plus faible. Vous construisez votre patrimoine, mais lentement.

Cette durée est taillée pour ceux qui débutent. Vous avez entre 25 et 35 ans, vos revenus se situent entre 3 500 à 4 500 € nets/mois et votre apport se limite à 10-15 % ? Le prêt sur 25 ans est probablement votre meilleure option pour accéder à la propriété sans vous étrangler financièrement.

C’est aussi le choix des stratèges de l’investissement. Certains emprunteurs privilégient volontairement des mensualités faibles pour garder de la capacité d’épargne et investir ailleurs. Ils acceptent de payer plus d’intérêts en échange d’une flexibilité financière maximale. Stratégie risquée ? Ça dépend de votre projet global.

Si vos revenus vous permettent d’emprunter sur 20 ans sans vous serrer la ceinture, faites-le. Vous économiserez près de 33 000 € d’intérêts. Si vous pouvez tenir sur 15 ans, l’économie grimpe à 63 000 €. C’est l’équivalent de plusieurs années de mensualités offertes.

Le bon réflexe ? Simulez d’abord sur 20 ans avec votre expert crédit Pretto. Si la mensualité passe sans dépasser le taux d’endettement, optez pour 20 ans. Si c’est trop juste, basculez sur 25 ans. L’objectif, c’est d’acheter sans sacrifier votre qualité de vie au quotidien.

Lorsque vous faites une demande de crédit immobilier, les banques étudient avec attention votre dossier. Si chaque demande est différente et est étudiée de manière individualisée, les banquiers vont avant tout prendre en compte plusieurs aspects :

• votre apport et votre capacité d’épargne
• la manière dont vous gérez vos comptes et les éventuels incidents au cours des derniers mois
• vos revenus
• votre reste à vivre, autrement dit le montant qu’il vous reste après le paiement de vos charges
• votre saut de charge, c’est-à-dire la différence entre votre ancien loyer et vos futures mensualités
• votre taux d’endettement et les éventuels crédits que vous avez déjà en cours

L’objectif de cette étude est double : déterminer votre endettement maximum (et donc le montant maximum que la banque pourra vous prêter) et le niveau de risque de votre dossier (la probabilité que vous ne remboursiez pas l’intégralité du prêt).

Ce dernier va alors fortement impacter le taux immobilier que la banque vous proposera : plus votre dossier est risqué, plus le taux proposé est élevé.

Comme évoqué ci-dessus, les banques vont prendre en compte le montant de votre apport pour déterminer le taux immobilier à vous proposer. Bien que l'apport ne soit pas obligatoire (en particulier si vous commencez dans la vie active) et qu'il n'y ait pas de montant minimum, l’apport est un critère important dans la décision de la banque.

Tout d’abord, dans sa logique de maîtrise des risques, la banque souhaite que vous puissiez financer au minimum les frais de notaire et de garantie, ce qui représente environ 10 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien et environ 5 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans le neuf.

Si, en cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien et récupérer la somme prêtée, elle ne pourra en revanche pas récupérer la somme correspondant aux frais de garantie et des frais de notaire. L’objectif pour la banque est donc de se prémunir contre ce risque.

Plusieurs paramètres spécifiques à chaque région peuvent influencer les taux immobiliers : un même profil peut ainsi obtenir des taux différents selon la région où il réalise sa demande.

Le taux dépend tout d’abord des politiques commerciales de chaque banque. En fonction de leur volonté d’attirer plus de clients ou non, les banques allègent ou durcissent les conditions d’octroi du crédit. Une banque désirant avoir plus de clients n’hésitera pas à montrer plus de flexibilité dans l’étude des dossiers, ou à être plus compétitive en termes de taux immobiliers.

Ces politiques commerciales ont également pour objectif de gagner des parts de marché sur les banques concurrentes. Le prêt immobilier étant traditionnellement une excellente porte d’entrée pour un nouveau client, les banques peuvent être plus ou moins agressives selon le niveau de compétition à l’échelle régionale.

Par ailleurs, les banques régionales disposent généralement de plus de marge de manœuvre pour établir leurs grilles que les banques nationales. Cette liberté donne parfois lieu à des écarts de taux importants.

Enfin, un des critères centraux dans votre demande de prêt, à savoir votre profil, est un critère finalement assez relatif ! Ce qu’on appelle un « très bon » ou un « excellent » profil peut varier en fonction de la région. Un emprunteur à niveau de revenus égal et à apport égal peut se voir proposer des taux très différents s’il fait sa demande en Île-de-France ou dans le Grand Est par exemple, car certaines banques adaptent leurs grilles en fonction.

Comme vous l’avez vu, le taux dépend d’un nombre important de critères, qui dépendent à la fois de votre situation personnelle et de la conjoncture économique. Simplement vous présenter des tableaux comparatifs standardisés a donc un intérêt limité. À la place, nous vous proposons de vous poser la question de manière différente : quelle banque a le meilleur taux pour vous et à l’instant T ?

Votre profil et votre projet sont uniques et, à ce titre, ils seront étudiés comme tels. En fonction de votre situation professionnelle, de vos revenus, de votre apport personnel, de votre projet immobilier, etc., vous pourrez obtenir un taux personnalisé qui reflète le risque que la banque estime prendre en vous octroyant ce crédit.

Comme vous l’aurez compris, le taux que vous pouvez obtenir dépend de votre dossier d’emprunt, autrement dit, de votre situation. Il est donc inutile de se référer au taux obtenu par un membre de votre entourage.

Comparer les taux sur 25 ans des différentes banques est laborieux et risque de vous prendre un temps considérable. Pourtant, c’est encore ce qu’il y a de plus efficace pour dénicher la meilleure offre de prêt.

Heureusement pour vous, il existe les simulateurs en ligne comme celui de Pretto. Faire une simulation immobilière en ligne vous permet de découvrir quelle banque propose les meilleurs taux sur 25 ans pour un projet et un dossier comme les vôtres.

Sachez que le taux sur 25 ans ne fait pas tout ! En effet, le taux immobilier est certes important, mais il ne s'agit que d'une des conditions de votre emprunt.

De nombreux autres critères peuvent vous permettre d'économiser des sommes importantes pendant votre crédit. C’est le cas par exemple de votre apport personnel supposé couvrir, au minimum, les frais de notaire et de garantie mais qui a également pour but de montrer à votre banquier votre caractère préventif et le fait que vous n'êtes pas étouffé par votre rythme de vie.

Aussi, certaines conditions de l'emprunt peuvent être rassurantes lorsqu'on emprunte sur 25 ans, car elles nous permettent d'adapter le crédit à d'éventuels changements de situation. Comme condition de prêt nous avons par exemple :

• la transférabilité du prêt
• la modulation d'échéance
• le report d'échéance
• le remboursement anticipé