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La domiciliation bancaire, une obligation lorsqu’on souscrit un prêt immobilier ?

domiciliation bancaire prêt immobilier crédit immobilier banquesVous avez pris rendez-vous avec plusieurs banques pour faire une demande de prêt immobilier ou vous passez par un courtier et on vous parle de domiciliation bancaire.  Si vous ne savez pas à quoi cela correspond, cet article est là pour vous éclairer.

Est-ce obligatoire pour les clients ? La loi encadre-t-elle cette contrepartie demandée par les banques lorsqu’on souscrit un prêt immobilier ? Nous allons tout vous expliquer sur la domiciliation bancaire.

1. La domiciliation bancaire : Ce que dit la loi ?

Depuis Janvier 2018, l’Etat Français a souhaité mieux encadrer la loi concernant la domiciliation bancaire afin de garantir plus de droits aux emprunteurs.

Avant le 31 décembre 2017, la banque prêteuse pouvait exiger la domiciliation de vos revenus professionnels en contre partie d’un prêt immobilier. Depuis le 1er janvier 2018, les banques n’ont pas le droit de vous imposer la domiciliation des revenus professionnels ou locatifs sauf en contrepartie d’une condition préférentielle.

En échange d’une domiciliation bancaire, la banque prêteuse doit vous proposer un avantage individualisé. Par exemple, il peut s’agir d’un taux d’intérêt préférentiel, de la suppression des frais de dossier ou d’une exonération de pénalité de remboursement anticipé.

A partir du 1er Janvier 2018, les banques ont l’obligation de vous informer clairement de la condition de domiciliation des salaires ou des revenus professionnels. Cette obligation sera précisée dans le contrat de prêt immobilier.

En plus de la contrepartie exigée suite à un avantage référentiel, la durée maximale de l’obligation de domiciliation bancaire est de 10 ans maximum. Au-delà de cette période, l’avantage qui vous a été octroyé en échange de la domiciliation est définitivement acquis. Avant la période de 10 ans, vous pouvez perdre votre avantage individualisé pour les échéances suivantes. Vous avez, également, la possibilité de choisir de domicilier vos revenus dans une autre banque.

BONS PLANS PRETTO

La banque a l’obligation de faire figurer sur l’offre de prêt le prix des frais de dossier et les frais de tenue de compte pour votre compte courant.

2. La domiciliation bancaire selon votre projet immobilier

La complexité de votre projet a un impact sur les contreparties que la banque pourra vous demander. Par exemple, primo-accédants et investisseurs n’ont généralement pas les mêmes conditions de prêt. De même, si vous êtes expatriés, domicilier vos revenus est plus compliqué et dans ce cas la banque adapte ses exigences.

Comme évoqué plus haut la contrepartie généralement demandée est la domiciliation des revenus. Cependant, si vous êtes expatrié ou non-résident, les banques ne peuvent pas vous demander de domicilier vos revenus. C’est entre autres pour cette raison que toutes les banques ne proposent pas de crédit immobilier aux non-résidents français. En effet, les banques savent que vous n’êtes pas en capacité de domicilier vos revenus professionnels.

  • A la BNP, les non-résidents souhaitant souscrire un prêt immobilier doivent en contrepartie domicilier leurs revenus locatifs et ouvrir un produit de placement à moyen ou long terme.
  • A la Caisse d’Epargne, les conditions ne sont pas les mêmes. Vous devez ouvrir un compte bancaire et prendre une carte bleue.

De plus, si vous êtes chef d’entreprise ou en profession libérale, vous pouvez avoir des difficultés lors de l’emprunt. Les banques demandent souvent 3 ans d’ancienneté professionnelle. Par ailleurs, certaines banques feront un effort supplémentaire si vous domiciliez vos revenus professionnels chez elles.

3. La domiciliation bancaire n’est pas la seule contrepartie demandée par les banques

En France, les banques ne sont pas toutes privées, certaines sont mutualisées ou spécialisées. Selon l’organisme de crédit que vous choisissez, les contreparties ne sont pas les mêmes. Nous allons commencer par comprendre quelles différences existent-ils entre les différentes banques :

  • Les banques commerciales : les activités sont dites classique. Ce type de banque propose des services de dépôts, de placements et de crédits
  • Les banques mutualistes sont des banques où vous êtes à la fois client et actionnaire. Le Crédit Agricole est une banque mutualiste
  • Les banques spécialistes : sont des instituts prêteurs. Elles proposent uniquement des crédits. Le Crédit Foncier est une banque spécialiste.

La participation aux parts sociales dans la banque mutualiste

En 2016, la France comptait 60 millions de comptes bancaires dont environ 65 % ouverts dans des banques mutualistes. Selon les banques, les contreparties exigées ne seront pas les mêmes.

Par exemple, la banque mutualiste Crédit Agricole demande à ses clients ou aux souscripteurs d’un crédit immobilier de prendre des parts sociales d’un montant minimum de 50 € par personne emprunteuse. Pour toutes les banques mutualistes, vous allez devoir prendre des parts sociales. Les principales banques mutualistes françaises sont :

  •  Le Crédit Agricole
  • La Caisse d’Epargne
  • Le Crédit Mutuel
  • La Banque Populaire

La souscription aux assurances habitations ou propriétaire non-occupant

Le crédit immobilier est considéré comme un produit d’appel pour les banques. Elles vous proposent des taux d’intérêts intéressants et rognent ainsi sur leur marge afin d’avoir de nouveaux clients. Elles vous proposent donc des services et produits bancaires au-delà de votre crédit immobilier.

Souvent les banques vous demandent de souscrire à l’assurance habitation. Par exemple, elles peuvent vous demander de prendre l’assurance multirisques habitation ou l’assurance propriétaire non occupant lorsque vous faites un investissement locatif. Ces assurances vous couvrent contre les dommages liés aux sinistres ou encore les risques de dommage à un tiers.

Les banques peuvent conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription de ce type d’assurance. En effet, avec ces produits financiers, les agences bancaires reçoivent des commissions.

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Depuis la loi Hamon, vous avez la possibilité de changer d’assurance dès la fin de la première année puis chaque année à la date d’anniversaire du contrat.

Si la banque vous propose une assurance habitation chère, nous vous conseillons d’accepter les contrats proposés par celle-ci. Vous pourrez probablement bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et vous pourrez changer de contrat d’assurance par la suite.

A retenir

La domiciliation bancaire est encadrée par la loi

Les banques demandent différents types de domiciliation en fonction de votre activité professionnelle ou de votre projet immobilier

Certaines banques exigent d’autres contreparties comme la souscription à l’assurance habitation ou aux parts sociales des banques mutualistes