Les taux immobiliers à la Caisse d’Épargne en avril 2024

Chaque établissement bancaire définit lui-même sa politique commerciale en fonction des particularités de son territoire, de sa clientèle et du niveau de concurrence locale. La politique commerciale est l’un des éléments qui définit le taux immobilier appliqué à votre projet, qui va lui-même définir le coût total de votre prêt immobilier.

Néanmoins, si vous cherchez un financement pour votre achat immobilier, le taux de votre prêt immobilier n’est pas la seule composante du crédit immobilier à observer, même s’il joue un rôle important. L’enjeu est de comprendre sur quels éléments se concentrer.

Comment est établie le taux immobilier à la Caisse d'Épargne ?

Les banques ne décident pas seules des taux immobiliers qu’elles mettent en place. En effet, elles doivent respecter le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro. La BCE décide du taux directeur qui détermine lui-même le montant des taux d’intérêt appliqués par les banques.

Selon les périodes, la BCE peut baisser son taux directeur pour relancer la demande de crédit dans la zone euro. En effet, si le taux directeur baisse, les taux immobiliers des banques françaises baissent également et les emprunteurs auront plus de facilités à contracter un crédit immobilier. Par conséquent, les taux immobiliers appliqués par la Caisse d’Épargne seront plus ou moins avantageux, en fonction des variations du marché.

Si le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’un des éléments les plus importants, ce n’est pas le seul critère pris en compte pour permettre aux banques de calculer leurs propres taux d’intérêts.

Le coût de fonctionnement de la banque englobe la gestion des dépôts du public, la collecte de l’épargne, la gestion des moyens de paiement et toutes les démarches administratives inhérentes aux prêts immobiliers accordés. Néanmoins, le calcul des taux d’intérêts n’est pas l’unique chose servant à amortir le coût de fonctionnement de la banque. Elle applique également des frais bancaires à ses clients.

Avant d’accepter de financer un projet immobilier, la Caisse d’Épargner va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué » par la banque, elle pourra refuser votre demande de prêt ou appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, il est fortement conseillé de préparer votre projet immobilier avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager l’établissement bancaire à accepter de financer votre achat immobilier.

À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse. Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.

Si les taux immobiliers tiennent compte en partie des caractéristiques propres à votre situation personnelle, les composantes de votre projet immobilier ont également un impact. La durée souhaitée pour rembourser votre emprunt va déterminer une partie du coût de celui-ci. En effet, le taux immobilier appliqué par la banque lui permet de se rémunérer pour le risque pris en vous prêtant une grosse somme d’argent durant plusieurs décennies.

Malgré un taux plus élevé, une durée plus longue va vous permettre d’emprunter un capital plus important ou de diminuer le montant de vos mensualités. Si votre projet immobilier dépasse le taux d’endettement maximum de 35 %, vous pouvez moduler la durée de votre emprunt pour adapter votre projet à votre capacité d’emprunt. Vous pouvez utiliser notre outil de simulation pour découvrir le taux appliqué à votre projet en fonction de la durée souhaitée.

Le saviez-vous ? Les grilles de taux immobiliers peuvent varier d’une région à une autre. Dans ce cas-là, il y a plusieurs critères qui entrent en jeu, notamment la politique commerciale de la banque. En effet, lorsque la banque a besoin d’acquérir de nouveaux clients, elle va être plus flexible dans les conditions d’octroi des taux d’emprunt, indépendamment de certains éléments habituellement pris en compte comme la durée du prêt immobilier.

La Caisse d’Épargne est une banque mutualiste régionale pouvant vous proposer des taux immobiliers variables selon l’établissement auquel vous vous adressez. Ainsi, pour un même profil emprunteur, le taux d’intérêt appliqué ne sera pas forcément le même à Paris, Toulouse ou Nice.

Même si elles possèdent une marge de manœuvre moins importante, les banques nationales disposent tout de même d’une marge de manœuvre à l’échelle régionale, afin de proposer des offres cohérentes avec la réalité du marché et faire face à la concurrence locale. Néanmoins, elles disposent quand même d’une flexibilité moins importante que les établissements régionaux.

La Caisse d’Épargne est assez souple au niveau des projets immobiliers financés : vous pouvez financer l’achat de votre résidence principale ou secondaire, mais également votre projet d’investissement locatif. Néanmoins, si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif, la banque privilégiera votre profil si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale.

La Caisse d’Épargne finance également les acquisitions de vente en l'état futur d'achèvement (Véfa) et les contrats de construction de maison individuelle (CCMI). Dans ces cas-là, les fonds seront débloqués progressivement, en fonction de l’avancée des travaux. La banque propose également une franchise totale ou partielle, ce qui va vous permettre de décaler le moment où vous commencerez à rembourser votre emprunt. La durée maximale de la franchise va dépendre du projet immobilier. Vous pouvez également choisir de rembourser immédiatement le capital.

Si la Caisse d’Épargne propose des prêts amortissables pour financer une multitude de projets immobiliers, il est également possible de contracter des prêts particuliers qui s’adaptent à différentes situations.

Le prêt-relais est la solution privilégiée pour régler le problème du décalage de trésorerie entre l’achat et la vente. Ce type d’emprunt apporte la trésorerie nécessaire à l’emprunteur pour réaliser son achat en attendant que la vente soit effective. Le montant maximum de l’emprunt dépend généralement de l’avancée de la vente. En général, il représente de 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre. Dans le cas où vous avez déjà signé un compromis de vente, vous pouvez obtenir une part plus importante de la valeur du bien.

Le prêt in fine est un crédit immobilier très spécifique, principalement utilisé par les ménages fortement imposés afin de réaliser des investissements locatifs. Il est totalement adapté à l’investissement locatif, c’est-à-dire acheter un bien immobilier pour le louer. Sa structure particulière est compensée par les avantages fiscaux de l’investissement locatif.

Avant de contracter un prêt in fine, il est important de connaître le détail de ses mensualités. Si vous contractez un prêt in fine, vous remboursez uniquement les intérêts liés à l’emprunt. Le remboursement du capital emprunté est dû à l’échéance du prêt immobilier, c’est-à-dire à la fin du contrat de prêt.

La Caisse d’Épargne propose le prêt in fine à ses clients, uniquement si les placements (nantissement) sont réalisés dans la banque. Les conditions d'octroi d’un prêt in fine sont plus strictes qu’un prêt amortissable. En effet, vous devez présenter un apport personnel plus élevé, au moins 30 % du capital emprunté. Vous devez également être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt, c’est-à-dire de faire des versements réguliers dont le montant final couvrira la totalité du capital emprunté.

Si vous souhaitez bénéficier d'un prêt in fine, il est conseillé de solliciter l’aide d’un professionnel du crédit.

La Caisse d’Épargne propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux emprunteurs souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
• L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes.

Le rachat de prêt consiste à restructurer vos nombreux emprunts (prêts immobiliers, prêts à la consommation, crédits professionnels, etc.) afin d’obtenir une mensualité unique qui va regrouper toutes vos mensualités. Cet unique emprunt propose un taux moins élevé, mais sur une durée plus importante.

Si tous les établissements bancaires ne proposent pas de racheter les prêts de leurs clients, la Caisse d’Épargne étudie les demandes de rachat de prêt. Afin de demander un rachat de prêt, vous devez monter un dossier contenant les pièces justificatives suivantes :

• un justificatif d’identité ;
• un justificatif de domicile ;
• votre dernière fiche de paie ;
• votre avis d’imposition ;
• le dernier relevé de vos prêts en cours
• vos 3 derniers relevés de compte

Cette solution est également utile si vous n’êtes pas satisfait de votre banque actuelle ou si vous souhaitez revoir les composantes de votre emprunt comme le montant des mensualités, le taux d’intérêt, etc. Si vous souhaitez faire un rachat de prêt, il est conseillé de comparer les différentes offres adaptées à votre profil. Vous pouvez utiliser notre simulateur en ligne.

Comment les taux immobiliers de la Caisse d’Épargne varient-ils en fonction de la situation professionnelle de l’emprunteur ?

Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la Caisse d'Épargne d’estimer votre taux immobilier.

Dans le cadre d’une demande de financement, le taux d’intérêt proposé tient compte des paramètres associés aux risques représentés par votre profil. Il est important que la banque ait une vision précise de votre situation personnelle et professionnelle afin que le taux immobilier proposé soit le plus adapté à votre situation financière et à votre projet immobilier.

Si le montant de vos revenus est nécessaire à la banque pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque va également prendre en compte votre situation professionnelle pour définir le risque d’accorder un prêt immobilier. Vos revenus donnent une vision au moment où vous faites votre demande de prêt. Votre situation professionnelle va permettre à la banque d’estimer la solvabilité du projet sur le long terme. Plus vous présenterez des garanties de stabilité ou d’amélioration de votre situation, plus la banque sera susceptible de vous accorder un taux immobilier avantageux.

Selon votre statut professionnel, vos salaires seront plus ou moins pris en compte pour l’octroi de votre financement. Par exemple, certaines banques ne prennent pas en compte les revenus issus d’un CDD ou d’un contrat d’intérim. À la Caisse d’Épargne, si vous n’êtes pas fonctionnaire ou titulaire d’un contrat à durée indéterminée, vous aurez besoin de présenter des justificatifs pour attester de la régularité de votre situation et vos revenus générés par votre activité.

Votre situation professionnelle a un fort impact sur le taux immobilier appliqué étant donné qu’elle régit le montant de vos revenus professionnels et la stabilité de votre profil emprunteur. Le type de contrat de travail, votre ancienneté et le domaine d’activité vont permettre à la Caisse d’Épargne d’évaluer les risques de votre situation professionnelle et de proposer un taux immobilier à la hauteur du risque engagé.

Toutes les situations professionnelles ne se valent pas. Comme de nombreux établissements, la Caisse d’Épargne tend à privilégier les profils les moins risqués. Dans certains cas, elle peut demander des garanties spécifiques :

• les CDI (dans le public ou le privé) représentent le profil « parfait » ;
• les intermittents, les professions libérales, les indépendants et les commerçants devront justifier de plus de trois années d’activité ;
• les personnes en CDD ou les intérimaires pourront bénéficier d’un crédit immobilier s’ils attestent de plus de 3 ans d'ancienneté et de la régularité de leurs revenus sur le long terme. Néanmoins, les revenus ne sont pas pris en compte à 100 % pour le calcul de la capacité d’emprunt ;
• les contractuels du service public peuvent également bénéficier d’un emprunt s’ils ont plus de 3 ans d'ancienneté.

Si votre situation socio-professionnelle est peu stable, vous pouvez améliorer votre profil emprunteur grâce à un apport personnel plus important.

L’apport personnel n’est pas obligatoire. Néanmoins, dans les faits, l’apport personnel est très apprécié par les banques. Il vous apporte un avantage puisqu’il envoie un signal positif à la banque : cela veut dire que vous êtes capable d’épargner. Quoi qu'il en soit, il peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux immobilier.

L’apport personnel permet également à la banque de se prémunir en cas de problème. En cas de défaut, la banque pourra saisir votre bien immobilier et récupérer le montant de la vente. Néanmoins, elle ne pourra pas être remboursée des montants relatifs à votre achat immobilier, qui représentent à peu près 10 % du montant de l’achat.

Officiellement, il n’existe pas de montant minimum indiqué pour l’apport personnel. La plupart du temps, il est conseillé d’avoir un apport personnel d’un montant de 10 % du capital emprunté. Cette somme doit permettre aux emprunteurs de payer les frais inhérents à un achat immobilier comme les frais de notaire et les frais de garantie. Plus votre apport personnel est important, plus la banque est susceptible d’accepter votre demande de prêt et appliquer un taux immobilier intéressant. Si vous pouvez présenter un apport personnel au-delà de 20 % du prix du bien immobilier, vous pouvez bénéficier de conditions préférentielles.

Dans tous les cas, le courtier immobilier est le plus à même à vous accompagner dans cette réflexion et vous aider à trouver le bon équilibre entre les conditions d’emprunt, le taux immobilier et le montant de l’apport personnel.