La loi SRU : quel impact pour mon achat immobilier ?

La loi SRU (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000) a un impact direct sur votre achat immobilier. Elle vous accorde un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, période durant laquelle aucun versement ne peut vous être demandé. Elle rend obligatoires le bornage du terrain et le diagnostic amiante lors de la vente. Elle impose aussi aux communes des quotas de logements sociaux et renforce les obligations des copropriétés.

Mais c’est un texte dense, qui comprend de nombreuses mesures avec un impact direct sur votre achat immobilier et sur où vous allez l'acheter.

Qu’est-ce que la loi SRU ?

La loi SRU s’applique aux “grandes communes”, soit celles de plus de 1 500 habitants en région parisienne et plus de 3 500 habitants dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants (article L302-5 du Code de la construction et de l’habitation). Elle vise à améliorer la mixité sociale et d’urbanisme, en imposant des normes à ces communes. Elle instaure aussi un droit de rétractation pour l’acquéreur immobilier.

Cette loi a plusieurs grands objectifs :

• améliorer la solidarité et encourager le développement durable
• renforcer l’égalité des territoires et la décentralisation
• protéger les acquéreurs particuliers

En pratique, elle impose aux communes, aux copropriétés et aux parties d’une vente des normes qui permettent de mieux encourager ces objectifs.

Que dit l’article 55 de la loi SRU sur les logements sociaux ?

L’article le plus connu de la loi SRU concerne les logements sociaux. Dans le but d’améliorer la mixité sociale sur les territoires où celle-ci peut manquer, la loi SRU impose des quotas de construction de logements sociaux.

Dans les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en région parisienne), situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants, la loi impose un quota de 20 % ou 25 % de logements sociaux. Cette obligation, dont l’échéance était initialement fixée à 2025, a été pérennisée au-delà de cette date par la loi 3DS (loi n° 2022-217 du 21 février 2022), qui instaure pour les communes en retard un mécanisme de rattrapage triennal.

Un inventaire annuel des logements sociaux permet de mesurer la bonne application de cet article et de pénaliser par prélèvement les communes qui n’atteignent pas le taux cible.

Comment la loi SRU modifie-t-elle le droit de l’urbanisme ?

La loi SRU vise à changer la manière d’urbaniser les territoires annexes aux territoires urbains, en encourageant la densification raisonnée d’espaces déjà urbanisés plutôt que l’urbanisation de nouveaux territoires. En effet, cette deuxième option est ce qui se passe le plus naturellement quand il n’y a pas de régulation, et entraîne un étalement urbain parfois difficile à maîtriser.

Cela passe par exemple par la suppression de la taille minimale des terrains constructibles, et la mise en avant des transports en communs.

Et pour mon achat immobilier, qu’est-ce que ça change ?

Au-delà de contraintes pour les communes, la loi SRU a une influence sur votre achat immobilier. En effet, voici les évolutions qui vous concernent directement en tant qu’acheteur, à chaque étape de votre achat immobilier.

Quel délai de rétractation et quelles normes de vente la loi SRU impose-t-elle ?

Mais le principal avantage que la loi SRU vous apporte en tant qu’acheteur est l’instauration d’un délai de rétractation, ou de réflexion. Ce délai est de dix jours pour l’acquéreur, à partir de la signature du compromis de vente. Cela concerne seulement les acquéreurs particuliers, et vise à les protéger en leur donnant un dernier temps de réflexion.

Plusieurs règles sont aussi modifiées en ce qui concerne la vente immobilière : tout d’abord, le bornage du bien est désormais obligatoire au moment de la vente, ainsi qu’un diagnostic amiante.

Ces obligations viennent compléter la liste des documents à fournir pour un achat immobilier, à réunir avant la signature du compromis.

Le bornage et le diagnostic amiante existaient déjà pour les logements neufs, mais la loi SRU étend ces obligations à tous les types de biens immobiliers (maison, appartement, terrain, neuf comme ancien).

Pendant ce délai, il y a interdiction totale de versement par l’acquéreur à un vendeur non professionnel (si le vendeur est professionnel, ce type de versement reste autorisé) et le remboursement de tout versement s’il a eu lieu, sous 21 jours. Si votre vendeur vous demande le versement d’un montant, vous êtes en droit de ne pas obtempérer avant la fin du délai de rétractation.

Tous les actes immobiliers sont concernés par ce délai, qu’il s’agisse d’un compromis de vente, d’une promesse de vente, d’un contrat de réservation, d’un contrat de promotion immobilière ou de construction de maison individuelle.

Quelles obligations la loi SRU impose-t-elle aux copropriétés ?

La loi SRU impose des normes aux copropriétaires avant la mise en copropriété d’un immeuble (dans le cas par exemple du propriétaire d’un immeuble qui souhaiterait le vendre divisé en lot). Ainsi, le diagnostic technique est désormais nécessaire.

D’autre part, pour une mise en copropriété ou pour les copropriétés existantes, il faut mettre en conformité les règlements de copropriété, avec l’instauration d’un carnet d’entretien de l’immeuble, d’une assemblée générale… Le carnet d’entretien doit mentionner l’état général du bien ainsi que d’éventuels travaux de rénovation qui doivent être entrepris.

La loi SRU instaure aussi des normes comptables et juridiques pour les copropriétés, avec par exemple l’élaboration d’un budget provisionnel trimestriel, la création d’un compte bancaire séparé pour la copropriété, la mise en concurrence des entreprises lors de travaux dépassant un certain montant…

Les sanctions sont accrues pour les copropriétés qui ne respectent pas ces règles. Enfin le régime des copropriétés en difficulté est modifié, permettant un redressement des syndicats qui s’inspire de la procédure de surendettement des particuliers et des règles relatives aux sociétés en difficulté inscrites dans le code du commerce.