Pourquoi le statut de bailleur privé pourrait ne pas suffire face à la crise du logement ?

Bonne nouvelle sur le papier : le fameux « statut de bailleur privé » a enfin été adopté. Pour la première fois, le Gouvernement affiche clairement qu’il compte sur les propriétaires privés pour remettre des logements abordables sur le marché. Symboliquement, c’est un virage important… mais entre fortes contraintes et avantage fiscal trop faible, ce n’est pas vraiment la bouffée d’oxygène tant attendue. On vous explique pourquoi ?

Avec ce projet, le discours évolue, l’État reconnaît enfin le rôle des petits bailleurs privés et leur propose un cadre fiscal dédié, censé être plus stable que les dispositifs temporaires successifs.

Dans les grandes lignes, le principe repose sur l’amortissement d’une partie du prix du logement, ou du coût des travaux, pour les biens loués nus, avec un loyer encadré, à partir du 1er janvier 2026. La logique est simple : plus vous proposerez un loyer modéré et un engagement long, plus vous bénéficiez d’un avantage fiscal. Sur le principe, l’intention est louable. Dans la réalité, le texte adopté manque d’ambition.

Bien que les modalités exactes ne soient pas encore complètement définies, le statut de bailleur privé, pourtant présenté comme prometteur, comporte déjà plusieurs limites. Lesquelles ?

Même l’atout phare, l’amortissement, reste très encadré : base limitée à 80 % du prix du bien, taux variable selon le type de loyer et plafond annuel de déduction fixé à 8 000 € par foyer fiscal.

Sur le papier, le dispositif protège les locataires et permet de rendre le logement plus accessible. Mais dans la pratique, les investisseurs pourraient juger ce levier peu attractif, alors qu’ils continuent à supporter les nombreux risques liés à la mise en location.

Alors que les acheteurs « classiques » recommencent progressivement à se positionner sur le marché immobilier, les investisseurs restent beaucoup plus en retrait, ou souhaitent vendre dès que possible. Selon le site d’annonces et d’estimations Meilleurs Agents, le nombre de logements proposés à la location sur sa plateforme a reculé de 8,6 % entre octobre 2023 et octobre 2024.

Prenons le cas de Romain. Il possède un petit T2 dans la métropole lilloise qu’il loue pour compléter ses revenus. Quand il a acheté en 2021, l’idée était simple : un investissement tranquille pour plus tard. Aujourd’hui, entre la taxe foncière qui grimpe, les charges, les travaux, il a parfois l’impression de faire de la haute voltige… sans filet. Et Romain n’est pas un cas isolé : beaucoup de petits propriétaires bailleurs évoquent une lassitude croissante, nourrie par une fiscalité jugée lourde et une hausse continue des coûts.

Alors oui, le “statut de bailleur privé” apporte bien une avancée et un cadre plus lisible. Mais à lui seul, il ne suffit pas à redonner confiance à l’ensemble des investisseurs ni à relancer massivement l’offre locative. Entre contraintes fortes et fiscalité persistante, la marge de manœuvre reste étroite.