Le syndic de copropriété : 5 minutes pour tout comprendre
Juridiquement, une copropriété désigne le syndicat formé par les copropriétaires d’un même immeuble.
Ce syndicat de copropriétaires doit être administré par un « syndic », comme l’indique la loi du 10 juillet 1965.
Un syndic de copropriété est chargé de représenter légalement la copropriété. Ce syndic peut être une personne physique ou morale.
On distingue deux types de syndics : les syndics professionnels et les syndics non professionnels.
Les syndics non professionnels sont bénévoles ou coopératifs. Ils sont choisis parmi les propriétaires.
Qu’est-ce que le syndic de copropriété ?
L’activité de syndic de copropriété est réglementée et codifiée.
Quelles sont les missions du syndic de copropriété ?
En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic a trois missions principales :
- La gestion financière de la copropriété
A ce titre, il soumet au vote des copropriétaires un budget prévisionnel annuel ainsi que les comptes de la copropriété.
Il est également chargé d’ouvrir un compte au nom du syndicat des copropriétaires.
- La gestion administrative de la copropriété
Le syndic doit veiller à la bonne administration de la copropriété, ce qui signifie l’exécution de tâches telles que la mise à jour de la liste des copropriétaires, la tenue à jour de la fiche synthétique de la copropriété, veiller à la bonne exécution du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale (AG), etc.
- Veiller à l’entretien de l’immeuble
Il est notamment chargé de veiller à la salubrité et à l’entretien des parties communes de l’immeuble.
Pour aller plus loin : Tout comprendre au PV d'AGLes différents types de syndic
Nous l’avons vu, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui est en vigueur.
Les syndics professionnels
Un syndic professionnel est tout simplement une société dont le métier est de représenter légalement des copropriétés, moyennant rémunération.
Ce métier est très réglementé (notamment par les lois Elan et Hoguet).
Un syndic professionnel doit disposer d’une garantie financière et d’une carte professionnelle pour exercer son métier.
Les copropriétaires français font majoritairement appel à ce type de syndic, ce qui se traduit par des charges parfois conséquentes pesant sur les copropriétaires : ces sociétés fonctionnent à la vacation horaire, c’est-à-dire qu’elles facturent à la copropriété le nombre d’heures qu’elles ont passé sur leur dossier.
Elles facturent également des prestations annexes, qui peuvent augmenter significativement les charges.
Les syndics non professionnels
Moins connue du grand public, cette forme de syndic est garantie par la loi de 1965.
Elle offre la possibilité de désigner des syndics bénévoles ou coopératifs, élus en AG parmi les copropriétaires.
Les syndics non professionnels ont l’avantage de réduire considérablement les charges pour les copropriétaires.
Cela nécessite toutefois, pour qui est désigné, un temps et une disponibilité conséquents.
Comment le syndic de copropriété est-il désigné ?
Pour une copropriété existante
Si vous faites partie d’une copropriété déjà établie, vous devrez désigner votre syndic à la majorité absolue lors d’une AG.
Dans le cas où votre copropriété dispose d’un conseil syndical, ce dernier procède à une mise en concurrence préalable de plusieurs syndics différents.
Si vous ne disposez pas de conseil syndical, vous n’êtes pas tenus de faire de mise en concurrence.
Pour une nouvelle copropriété
Le promoteur immobilier désigne alors un syndic provisoire en rédigeant le règlement de copropriété.
Ce syndic doit convoquer la première AG de la copropriété, à l’issue de laquelle est désigné un syndic par un vote à la majorité absolue des copropriétaires. Le syndic provisoire peut bien sûr être engagé.
Peut-on changer de syndic ?
C’est tout à fait possible ! Et ce même avant la fin du contrat qui vous lie à votre syndic.
Il vous suffit de demander à votre syndic d’ajouter à l’ordre du jour sa propre révocation, après avoir procédé à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics différents.
Veillez toutefois à respecter la procédure prévue, en envoyant notamment une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic.
Ce dernier est alors tenu de mettre sa révocation à l’ordre du jour.
La durée du mandat
Il existe plusieurs cas de figure, avec une seule constante : elle doit être votée en AG.
Si votre syndic (ou toute personne qui lui est liée : concubin, employé) a pris part à la construction de l’immeuble (en tant que promoteur ou architecte), la durée maximale du contrat est d’un an.
Dans tous les autres cas, la durée maximale d’un mandat est de trois ans.
Ces mandats sont renouvelables par un vote en AG à la majorité absolue.
Si votre copropriété décide de ne pas renouveler un mandat, elle doit suivre la procédure décrite plus haut. Gardez en tête que l’AG doit se tenir dans les trois mois avant la fin du mandat.
La décision de ne pas renouveler un mandat peut également venir de votre syndic. Il doit en informer la copropriété au moins trois mois avant la tenue de l’AG.
Le contrat type du syndic
- Une copropriété est un syndicat formé par tous les copropriétaires d’un immeuble.
Il doit désigner un représentant légal, qu’on appelle syndic de copropriété.
Le syndic de copropriété peut être professionnel ou non professionnel (il est alors bénévole ou coopératif).
Le métier de syndic professionnel est réglementé et peut représenter des charges conséquentes pour les copropriétaires du fait de leur modèle économique.
Renseignez-vous bien sur les procédures à suivre si vous souhaitez changer de syndic.
