Que faire en cas de vice caché immobilier ?

Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous découvrez après coup un désagrément dont vous n’aviez pas connaissance au moment de l’achat ? Il s’agit peut-être d’un vice caché : un vice non-apparent que le vendeur lui-même peut ne pas connaître, mais qui peut avoir un impact sur l’utilisation du bien. Dans ce cas, plusieurs recours sont possibles auprès du vendeur, comme l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

1. Comment reconnaître un vice caché immobilier ?

Le vice caché est un vice non-apparent que le vendeur lui-même peut ne pas connaître, mais qui peut avoir un impact sur l’utilisation du bien.

Comme indiqué dans l’article 1641 du Code Civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cela peut concerner plusieurs situations telles que :

• La fragilité de la structure
• Une alimentation en eau courante non présente
• Une maison inondable
• Des problèmes de fondation etc

Les vices cachés doivent bien entendu être antérieurs à l’achat du bien et c'est à vous de prouver cette antériorité. Le vendeur ne peut en effet pas être tenu responsable pour tout problème survenant après la vente. Les diagnostics immobiliers permettent de pointer la majeure partie des problèmes et dysfonctionnements, il est donc primordial d’en prendre connaissance avant d’acheter un bien. Cette garantie des vices cachés n’est pas applicable dans le cadre de ventes aux enchères.

Crackez le code de la propriété avec la Clé !

Avec notre Newsletter La Clé, recevez chaque mois l'essentiel de nos articles pour faire le plein de conseils et d'inspiration.

J'accepte que Pretto me contacte pour étudier mon projet immobilier. Pas d'inquiétude ! Vos données personnelles resteront protégées !

2. Quelle protection pour l'acheteur en cas de vice caché immobilier ?

Chaque partie a des obligations par rapport à la vente, surtout le vendeur.

Une clause de non-garantie des vices figure parfois dans le compromis de vente. Cela signifie que vous acceptez le bien en l’état et renoncez à tout type de recours. Cette démarche est tout à fait légale si le vendeur est un particulier. Si le but de ce type de clause est d’éviter tout recours, il est peut-être préférable de renoncer à une vente avec une telle clause pour éviter d’éventuelles mauvaises surprises. En effet, cette clause a pour but de protéger le vendeur mais d’autres obligations telles que les diagnostics termites, plomb, amiante ou encore le délai de rétractation ont tendance à protéger l’acheteur.

Pour éviter ce genre de situation, vous pouvez par exemple contacter un notaire différent de celui du vendeur.

3. Les recours possibles en cas de vice caché immobilier

En cas de vice caché, vous disposez en tant qu'acheteur d’un délai de 2 ans pour faire jouer la garantie, à partir du moment où vous identifiez le vice. Il est important de savoir que ce délai ne démarre pas au moment où la vente a lieu. Vous devez adresser un courrier recommandé au vendeur dans les 2 ans. C'est le Tribunal de Grande Instance dont dépend le logement qui prendra votre demande en charge.

Il peut également arriver que le vendeur n’ait pas été au courant de vices s’il avait lui-même acheté le bien à un autre vendeur. Il peut alors s’adresser à son vendeur et prouver que les vices concernés étaient déjà présents lors de la signature des contrats de vente.

Si toutefois vous remarquez des vices cachés, ce recours peut donner lieu à différentes solutions.

Vous pouvez par exemple demander l’annulation de la vente, ou encore une diminution du prix de vente du bien. Dans ce cas, la valeur de la diminution est estimée par des experts en fonction des vices cachés et de leur impact sur le bien concerné, du prix des travaux à effectuer en vue d’une remise en état.

Si la vente est annulée, l’acquéreur doit alors rendre le bien dans le même état que lorsqu’il l’a acheté. Dans ce cas, le vendeur peut lui rendre le montant du bien, ainsi que les différents frais de recours et d’éventuels dommages-intérêts qui peuvent parfois atteindre des sommes bien supérieures au prix initial du bien.

Il est également important de prendre en compte le fait qu’un juge peut ne pas valider le recours s’il estime que le vice ne représente pas un danger important sur le bien et son utilisation.