Prêts aidés

Quelles sont les conditions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé qui peut vous aider à acquérir votre logement. Comme son nom l’indique, vous ne serez soumis à aucun intérêt pour ce prêt, l’État les payera directement à votre banque. Vous devrez toutefois payer des frais d’assurance. L’accès à ce prêt est très réglementé et beaucoup de conditions sont à remplir pour pouvoir y avoir droit.

prêt à taux zéro (PTZ)

1. Le PTZ : uniquement pour votre résidence principale

Être primo-accédant

Vous pouvez utiliser ce prêt uniquement pour financer votre résidence principale. De plus, vous en bénéficiez si vous n’êtes pas propriétaire depuis plus de deux ans du logement dans lequel vous vivez. Vous devez remplir une déclaration sur l’honneur affirmant que vous n’avez pas été propriétaire de votre logement principal depuis deux ans.

Cette dernière condition n’est pas exigée dans quelques cas :

  • Vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité et êtes donc dans l’incapacité de travailler.
  • Vous percevez l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)
  • Votre logement a subi une catastrophe qui l’a rendu inhabitable

Acheter dans le neuf ou ancien avec travaux

Le PTZ ne s’applique que dans le cas d’une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien ancien avec des  travaux. Dans le premier cas, vous pouvez en bénéficier si le bien est situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 (jusqu’en 2019), les biens neufs situés en zone C ne donne pas le droit à un PTZ. Dans le second cas, vous ne pouvez bénéficier d’un PTZ que dans les zones B2 et C. Pour bénéficier d’un PTZ suite à l’acquisition d’un bien neuf avec travaux, les travaux doivent être de ce type :

  • Un logement ancien avec beaucoup de travaux, si bien qu’il est fiscalement assimilé à un logement neuf
  • Un local, neuf ou ancien, transformé en logement, qui est également fiscalement assimilé à un logement neuf
  • Un logement ancien dans lequel vous faites faire des travaux. Les travaux doivent représenter au moins 33% du prix de vente du bien seul.

La banque exigera une attestation sur l’honneur et les devis des travaux.

BONS PLANS PRETTO

Si vous avez fait un investissement locatif mais que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale vous pouvez bénéficier d’un PTZ si vous respectez les autres conditions nécessaires à l’octroi du prêt.

Compléter le PTZ par d’autres prêt

Le PTZ ne peut pas être le seul financement d’un bien mais doit être complété par d’autres prêt :

2. Des conditions de revenus plafonnées

Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond. Ces plafonds varient en fonction de la région dans laquelle vous habitez et du nombre de personnes comprises dans votre foyer fiscal. Ces critères sont réévalués chaque année.

Plafond de ressources pour bénéficier du PTZ

Nombre de personnes dans le foyer fiscal Zone AZone B1Zone B2 Zone C
137 000€30 000€27 000 €24 000 €
251 800 €42 000 €37 800 €33 600 €
362 900 €51 000 €45 900 €40 800 €
474 000 €60 000 €54 000 €48 000 €
585 100 €69 000 €
62 100 €55 200 €
696 200 €78 000 €
70 200 €62 400 €
7107 300 €87 000 €
78 300 €69 600 €
8 +118 400 €96 000 €86 400 €76 800 €

L’année de référence à prendre en compte est l’avant dernière année précédant l’acquisition du bien (revenus fiscaux N-2). Par exemple pour une demande de PTZ en 2017, il faudra présenter vos revenus de 2015.

BONS PLANS PRETTO

Si vos revenus étaient plus bas deux ans avant votre projet d’acquisition, vous avez peut-être le droit au PTZ alors même que vous avez un bon dossier et que la banque vous offre des taux attractif.

Attention, le coût de l’opération doit être limité. En effet les ressources regardées pour les conditions d’éligibilité au PTZ correspondent au plus hauts des deux montants suivants :

  • Les revenus du ménage pour l’année n-2
  • Le coût de l’opération divisé par 9

Pour savoir si vous pouvez bénéficier du PTZ et à quel montant, vous pouvez le simulez sur le site du ministère de la cohésion des territoires.

 

3. Un montant du prêt variable

La part du PTZ dans le financement total de l’opération ne peut excéder 40% (on le rappelle, le PTZ doit être complété par d’autre prêt et ne peut financer à lui seul le projet). Le montant de l’opération pris en compte pour déterminer le PTZ est plafonné en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes dans le foyer fiscal.

Plafond du montant de l’opération retenu pour déterminer le PTZ

Nombre de personnes dans le foyer fiscalZone A Zone B1Zone B2Zone C
1150 000€135 000 €
110 000 €100 000 €
2210 000 €
189 000 €154 000 €140 000 €
3255 000 €
230 000 €187 000 €170 000 €
4300 000 €270 000 €220 000 €200 000 €
5 +345 000 €
311 000 €253 000 €230 000 €

Exemple

Lucas et Julie veulent acheter une maison à Clermont-Ferrand (zone B1) en 2017, le coût estimé de leur projet étant de 200 000€. Ils ont deux enfants à charge et leurs revenus fiscaux étaient en 2015 de 55 000€.

Dans leur zone et avec un ménage fiscal de 4 personnes, le montant maximal des ressources est 60 000€, ils ont donc accès au PTZ.

Le coût de leur projet est estimé à 200 000€ (< à 270 000€) donc le montant du PTZ ne pourra pas dépasser 80 000€.

 

4. Une durée de remboursement fixée selon votre profil

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement. Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Cette durée varie de 15 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

  • La période de différé : vous ne remboursez pas le PTZ (selon vos revenus de 5, 10 ou 15 ans). Vous remboursez toutefois l’assurance.
  • La période de remboursement du prêt : elle suit le différé et varie entre 10 et 15 ans.

Pour connaitre votre profil de remboursement de PTZ, il faut diviser votre revenu fiscal par un coefficient familial adapté au PTZ.

Ce coefficient se calcule ainsi :

Nombre de personnes12345678 et plus
Coefficient familial1,01,41,72,02,32,62,93,2

Le résultat des revenus sur le coefficient familial permet de déterminer dans quelle tranche vous vous situez. En fonction de cette tranche et de la zone dans laquelle se situe votre logement, vous saurez alors quel est votre profil de remboursement de PTZ :

Numéro de profilZone AZone B1Zone B2Zone C
1 jusqu'à 22 000€ jusqu'à 19 500€ jusqu'à 16 500€ jusqu'à 14 000€
2 jusqu'à 25 000€ jusqu'à 21 500€ jusqu'à 18 000€ jusqu'à 15 000€
3 jusqu'à 37 000€ jusqu'à 30 000€ jusqu'à 27 000€ jusqu'à 24 000€

Enfin, ce profil correspond à un calendrier de remboursement, défini comme suit (depuis le 1er janvier 2016) :

ProfilCapital différéPériode 1Période 2
1100%15 ans10 ans
2100%10 ans12 ans
3100%5 ans15 ans

5. Attention à la renégociation d’un crédit immobilier quand on a un PTZ

Renégocier votre crédit lorsque les taux baissent est un bon moyen de faire des économies. Vous pouvez utiliser notre simulateur pour voir si une renégociation est intéressante pour vous.

Si vous avez bénéficié d’un PTZ lors de l’acquisition, le rachat de celui-ci n’est pas intéressant. En effet, par définition son taux est déjà égal à zéro. Cependant, si vous faites racheter votre crédit principal, les banques ne vous laissent pas le choix et exigent de racheter aussi votre PTZ. 

Pourquoi ? Si la banque initiale conserve le PTZ, elle garde la garantie (caution ou IPPD). Elle est prioritaire pour le remboursement en cas de défaut de paiement de votre part : c’est la garantie de 1er rang. Cela signifie que la banque qui rachète votre prêt doit obtenir l’accord de la banque initiale pour faire jouer la garantie et ne sera pas prioritaire en cas de défaut. La banque qui rachète le prêt bénéficie donc d’une garantie de second rang.

C’est bien la nécessité d’obtenir l’accord de la 1ère banque qui pose problème. L’exemple ci-dessous vous montre pourquoi

Exemple

Contexte 

Vous avez acheté il y a 5 ans votre première résidence principale. La banque avec l’écureuil vous a accordé un prêt avec un taux à 3% et vous avez aussi bénéficié d’un PTZ.

Il y a 3 ans vous avez fait racheté par une autre banque votre prêt principal à un taux de 2%, la banque avec l’écureuil a conservé votre PTZ

Problème

Vous n’arrivez plus à payer les mensualités de votre prêt principal mais continuez à payer celles du PTZ. 

Dans le pire des cas, la seconde banque demandera son accord à la première pour bénéficier de la garantie.

Cette garantie peut conduire à une décision de justice actant pour que votre bien soit vendu.

La première banque n’a donc aucun intérêt à prendre le risque de votre bien. Elle n’est pas sûre de la valeur de vente de votre bien et donc du remboursement de sa créance.

Pour éviter tout litige ou imprévu en cas d’impayé, la banque qui rachète votre prêt préfère souvent reprendre l’intégralité des prêt et bénéficier ainsi d’une garantie de premier rang. 

 

A retenir 

Avec un PTZ, vous ne paierez que l’assurance, les intérêts étant réglés par l’État. En revanche c’est un prêt complémentaire qui ne peut financer seul un projet

Un PTZ est destiné au financement de la résidence principale 

L’éligibilité des emprunteurs, le montant et la durée du PTZ sont définis en fonction des revenus, du nombre de personnes et de la zone géographique du ménage