PSLA : comment acheter avec un prêt social location-accession ?

Comment fonctionne le PSLA et qui peut en bénéficier ? Quels sont les avantages de passer par un PSLA pour financer son achat ? Le point.

Les démarches réalisées dans le cadre du PSLA comportent deux phases :

1. Première phase : un opérateur HLM finance le logement comme dans le cadre d’une opération locative classique. Le foyer qui occupe le logement paye une redevance composée d’une épargne et d’une indemnité d’occupation, incluant les frais de gestion. La durée de la première phase est variable.
2. Seconde phase : le ménage peut choisir d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.

Afin de rendre la location-accession attractive pour les ménages les plus modestes, le prêt social location-accession propose des avantages fiscaux intéressants : la TVA est appliquée à taux réduit et le foyer a la possibilité de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans le neuf. De plus, il est possible de cumuler le PSLA avec un prêt à taux zéro (PTZ) sous certaines conditions.

En cas de levée de l’option pour bénéficier de la location-accession, deux garanties s’offrent à l’accédant :

Cette garantie peut être mise en jeu pendant les quinze premières années, à compter de la levée de l’option. Durant cette période, l’application de la garantie de rachat se fait sur demande de l’emprunteur ou du co-emprunteur. Elle doit être faite dans un délai d’un an suivant la survenance d’une des situations listées ci-dessous :

• un divorce ;
• la dissolution d’un PACS ;
• une mobilité professionnelle dont le trajet dépasse les 70 km entre le logement financé et le nouveau lieu de travail ;
• une période de chômage de plus d’un an ;
• une invalidité reconnue ;
• le décès de l’emprunteur, du co-emprunteur ou celui d’un descendant direct faisant partie du foyer.

Dans le cas de la mise en jeu de la garantie de rachat par l’emprunteur, le vendeur doit obligatoirement racheter le logement.

La garantie de relogement est mise en jeu si le ménage décide de ne pas lever l’option. La mise en œuvre de cette garantie peut également se faire à tout moment durant la phase d’acquisition.

Dans ce cas-là, le vendeur doit obligatoirement proposer trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant. Cette proposition doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les six mois suivant la date prévue pour la levée d’option.

Quant à l’occupant, il dispose d’un an pour répondre à ces offres. S’il n’accepte aucune offre durant ce délai, la garantie cesse de s’appliquer.

Un logement peut faire l’objet du PSLA sous réserve qu’il soit occupé à titre de résidence principale (plus de 8 mois par an) par le locataire. Le locataire doit également respecter des conditions de revenus pour bénéficier du PLSA.

À la date où le contrat préliminaire est signé ou, à défaut, à la date où la signature du contrat de location-accession est faite, les revenus de l’occupant ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources PTZ.

Pendant cette phase, le logement est encore la propriété de l’opérateur. Le locataire-accédant s’acquitte d’une redevance comprenant une indemnité d’occupation, les charges et une part assimilable à une épargne et attribuable au prix du logement. Durant cette phase, le ménage peut choisir l’une de ces deux options : se porter acquéreur du logement ou informer l’opérateur de sa décision de ne pas lever l’option.

Le ménage peut bénéficier d’une aide personnalisée au logement (APL) sous réserve qu’il ait signé le contrat de location-accession avant le 31 janvier 2018.

Suivant les dispositions envisagées dans le contrat de location-accession, le ménage peut, s’il le souhaite, lever l’option. Pour cela, le prix de cession appliqué va correspondre au prix prévu dans le contrat de location-accession. Le prix de cession du logement est minoré de :

• au moins 1,5 % à chaque date anniversaire des contrats conclus avant le 7 avril 2009 ;
• au moins 1 % à chaque anniversaire de l’entrée dans les lieux pour les contrats conclus après le 7 avril 2009.

Dans les dix ans qui suivent la levée d’option, l’acquéreur ne bénéficie plus du taux réduit et le logement n’est plus obligé d’être occupé à titre de résidence principale. Dans ce cas, le bénéficiaire doit effectuer un reversement de TVA à l’État avec une réduction de 1/10 de détention à partir de la première année.

La loi n’exige pas le reversement dans le cas de survenance des événements suivants :

• le mariage ou la conclusion d’un PACS sous réserve que le logement n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs conjoints ou partenaire pour une indivision ;
• la naissance d’un enfant ;
• le divorce ou la dissolution d’un PACS ;
• une période de chômage de plus d’un an ;
• une mobilité professionnelle dont le trajet impliqué entre le logement en cause et le nouveau lieu de travail dépasse les 70 km ;
• la délivrance d’une carte d’invalidité ;
• la délivrance d’une carte d’invalidité du CASF à l’un des enfants à charge ;
• le décès de l’acquéreur, de son conjoint ou d’un descendant direct faisant partie du ménage.

Il existe plusieurs avantages de passer par le PSLA pour le financement d’une acquisition. Par exemple, la redevance dont le locataire-accédant doit s’acquitter dans la phase de location est encadrée.

La fraction locative (la jouissance du logement) ne doit pas dépasser des plafonds mensuels déjà fixés. Ces derniers font référence au prix au mètre carré de surface utile et sont révisés tous les 1er janvier suivant la variation de l’indice de référence des loyers du 2e trimestre. Concernant la part acquisitive (le paiement anticipé du prix), elle est fixée selon les capacités financières de l’accédant. Et ce, en accord avec le vendeur. En effet, le prix de vente du logement ne doit pas excéder le plafond par mètre carré de surface utile. Ce plafond est modifié chaque 1er janvier. La révision se fait selon la variation annuelle du coût de la construction estimée entre le deuxième trimestre de l’année précédente et celui de l’année d’avant. De plus, le prix non révisable est minoré de 1 % à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux.

Dans le cadre du PSLA, l’opérateur bénéficie d’une exonération de 5,5 % de TVA s’il cède le logement au locataire-accédant. Ensuite, le ménage qui lève l’option va bénéficier de cette réduction de TVA pour le délai restant à courir.