1. Quelles sont les conditions d'accès au prêt à taux zéro (PTZ) en 2020 ?

Quelles sont les conditions d'accès au prêt à taux zéro (PTZ) en 2020 ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé qui peut vous aider à acquérir votre logement. Comme son nom l’indique, vous ne serez soumis à aucun intérêt pour ce prêt, l’État les payera directement à votre banque. Vous devrez toutefois payer des frais d’assurance. L’accès à ce prêt est très réglementé et beaucoup de conditions sont à remplir pour pouvoir y avoir droit.

Quels sont les avantages du PTZ ?

Grand remplaçant du PAP (prêt à l'accession à la propriété), le PTZ a été crée en 1995. Il a pour vocation de favoriser l’accession à la propriété pour les jeunes, les ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété… C’est un prêt très intéressant qui offre de nombreux avantages :

  • Un emprunt sans intérêt ni frais de dossier
  • Un financement jusqu’à hauteur de 40% du montant total du bien
  • Une aide entre 60 000 et 138 000 euros maximum
  • Il est considéré comme un apport personnel par les banques
  • Une durée de remboursement jusqu’à 25 ans
  • Une possibilité de remboursement en différé de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus
  • Une possibilité de remboursement anticipé sans indemnité

Le PTZ : uniquement pour votre résidence principale

Être primo-accédant

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez utiliser ce prêt uniquement pour financer votre résidence principale. De plus, vous en bénéficiez si vous n’êtes pas propriétaire depuis plus de deux ans du logement dans lequel vous vivez. Vous devez remplir une déclaration sur l'honneur affirmant que vous n'avez pas été propriétaire de votre logement principal depuis deux ans.

Cette dernière condition n’est pas exigée dans quelques cas :

  • Vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité et êtes donc dans l’incapacité de travailler.
  • Vous percevez l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)
  • Votre logement a subi une catastrophe qui l’a rendu inhabitable

Acheter dans le neuf ou ancien avec travaux

Le PTZ ne s'applique que dans le cas d’une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien ancien avec des travaux. Dans le premier cas, vous pouvez en bénéficier si le bien est situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 (jusqu'en 2019), les biens neufs situés en zone C ne donne pas le droit à un PTZ.

Dans le second cas, vous ne pouvez bénéficier d'un PTZ que dans les zones B2 et C. Pour bénéficier d'un PTZ suite à l'acquisition d'un bien ancien avec travaux, les travaux doivent être de ce type :

  • Un logement ancien avec beaucoup de travaux, si bien qu'il est fiscalement assimilé à un logement neuf
  • Un local, neuf ou ancien, transformé en logement, qui est également fiscalement assimilé à un logement neuf
  • Un logement ancien dans lequel vous faites faire des travaux. Les travaux doivent représenter au moins 33 % du prix de vente du bien seul.

La banque exigera une attestation sur l'honneur et les devis des travaux.

Bon plan
Si vous avez fait un investissement locatif mais que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale vous pouvez bénéficier d’un PTZ si vous respectez les autres conditions nécessaires à l’octroi du prêt.

Quels sont les travaux pris en compte dans le PTZ ?

  • Logement neuf
Dans le cas où vous achetez dans le neuf, alors les travaux permis par le PTZ sont des travaux de construction. Cependant vous aurez comme obligation de faire de ce logement votre résidence principale maximum 1 an après la fin de travaux.

Le PTZ peut également servir à acheter un terrain où vous prévoyez de construire votre résidence principale.

  • Logement ancien

Si vous décidez d’acheter dans l’ancien, alors certains travaux peuvent être pris en charge par le PTZ. En effet, ce dernier peut financer des travaux d’aménagement, de restauration ou d’agrandissement afin de remettre à neuf un logement ancien.

Cependant, il existe quelques contraintes :

  • Les travaux doivent représenter au moins 25 % de votre budget total
  • Ils doivent être réalisés dans les 3 ans qui suivent l’achat hors cas de force majeur
  • Les factures doivent toutes être présentées à la banque
  • Les travaux ne peuvent être commencés avant l’obtention du PTZ

Les travaux permis par le PTZ sont assez nombreux, en effet il est stipulé dans la loi que sont compris « tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes définies par l’arrêté, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie ».

A savoir
Ainsi, d’une manière générale, tous les travaux d'aménagement peuvent être compris exceptés les travaux de “décoration”. Vous pouvez alors faire financer par votre PTZ l'aménagement de votre grenier, des travaux d’isolation, la création d’une dépendance… mais pas de nouveaux papiers peints par exemple.

Compléter le PTZ par d'autres prêt

Le PTZ ne peut pas être le seul financement d'un bien, d'autres prêts doivent le compléter :

L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier

Quelles sont les zones pour le PTZ ?

Les conditions d’accession au PTZ sont différentes selon les zones. En effet, ce dernier est divisé en 5 zones:

  • Zone A bis : elle comprend Paris et sa proche banlieue
  • Zone A : elle comprend le reste de la banlieue parisienne ainsi que la Côte d’Azur et le Genevois français;
  • Zone B1 : elle concerne toutes les grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, les DOM et certaines villes du littoral
  • Zone B2 : elle concerne toutes les communes entre 50 000 et 250 000 habitants, le reste de l’Ile de France et de la Corse;
  • Zone C : tout le reste du territoire

Des conditions de revenus plafonnées

Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond. Ces plafonds varient en fonction de la région dans laquelle vous habitez et du nombre de personnes comprises dans votre foyer fiscal. L'Etat réévalue ces critères chaque année.

Plafond de ressources pour bénéficier du PTZ

Nombre de personnes dans le foyer fiscalZone AZone B1Zone B2Zone C
137 000 €30 000 €27 000 €24 000 €
251 800 €42 000 €37 800 €33 600 €
362 900 €51 000 €45 900 €40 800 €
474 000 €60 000 €54 000 €48 000 €
585 100 €69 000 €62 100 €55 200 €
696 200 €78 000 €70 200 €62 400 €
7107 300 €87 000 €78 300 €69 600 €
8 +118 400 €96 000 €86 400 €76 800 €

L’année de référence à prendre en compte est l’avant dernière année précédant l’acquisition du bien (revenus fiscaux N-2). Par exemple pour une demande de PTZ en 2017, il faudra présenter vos revenus de 2015.

Bon plan
Si vos revenus étaient plus bas deux ans avant votre projet d’acquisition, vous avez peut-être le droit au PTZ alors même que vous avez un bon dossier et que la banque vous offre des taux attractif.

Attention, le coût de l'opération doit être limité. En effet les ressources regardées pour les conditions d'éligibilité au PTZ correspondent au plus hauts des deux montants suivants :

  • Les revenus du ménage pour l'année n-2
  • Le coût de l'opération divisé par 9
Pour savoir si vous pouvez bénéficier du PTZ et à quel montant, vous pouvez le simulez sur le site du ministère de la cohésion des territoires.

Un montant du prêt variable

La part du PTZ dans le financement total de l’opération ne peut excéder 40 % (on le rappelle, d’autres prêts doivent compléter le PTZ, il ne peut financer à lui seul le projet). La zone géographique et le nombre de personnes dans le foyer fiscal permet de plafonner le montant de l'opération pris en compte pour déterminer le PTZ.

Plafond du montant de l'opération retenu pour déterminer le PTZ

Nombre de personnes dans le foyer fiscalZone A Zone B1Zone B2Zone C
1150 000 €135 000 €110 000 €100 000 €
2210 000 €189 000 €154 000 €140 000 €
3255 000 €230 000 €187 000 €170 000 €
4300 000 €270 000 €220 000 €200 000 €
5 +345 000 €311 000 €253 000 €230 000 €
Exemple

Lucas et Julie veulent acheter une maison à Clermont-Ferrand (zone B1) en 2017, le coût estimé de leur projet étant de 200 000 €. Ils ont deux enfants à charge et leurs revenus fiscaux étaient en 2015 de 55 000 €.

Dans leur zone et avec un ménage fiscal de 4 personnes, le montant maximal des ressources est 60 000 €, ils ont donc accès au PTZ.

Ils estiment le coût de leur projet à 200 000 € (< à 270 000 €) donc le montant du PTZ ne pourra pas dépasser 80 000 €.

Comment rembourser son PTZ en 2020 ?

La durée du remboursement

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement. Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt sera courte.

De plus le PTZ possède la particularité de pouvoir être remboursé en différé (selon vos revenus de 5, 10 ou 15 ans). Vous remboursez toutefois l’assurance. Ainsi la durée totale varie de 15 à 25 ans selon les cas.

Pour connaître votre profil de remboursement du PTZ, il faut diviser votre revenu fiscal par un coefficient familial adapté au PTZ.

Ce coefficient se calcule ainsi :

Nombre de personnes12345678 et plus
Coefficient familial1,01,41,72,02,32,62,93,2

Le résultat des revenus sur le coefficient familial permet de déterminer dans quelle tranche vous vous situez. En fonction de cette tranche et de la zone dans laquelle se situe votre logement, vous saurez alors quel est votre profil de remboursement de PTZ :

Numéro de profilZone AZone B1Zone B2Zone C
1jusqu'à 22 000 €jusqu'à 19 500 €jusqu'à 16 500 €jusqu'à 14 000 €
2jusqu'à 25 000 €jusqu'à 21 500 €jusqu'à 18 000 €jusqu'à 15 000 €
3jusqu'à 37 000 €jusqu'à 30 000 €jusqu'à 27 000 €jusqu'à 24 000 €

Enfin, selon le profil le remboursement s’effectue de la sorte :

ProfilPériode de différéPériode de remboursementDurée du prêt totale
115 ans10 ans25 ans
210 ans12 ans22 ans
35 ans15 ans20 ans

Un remboursement anticipé

Vous pouvez également décider de rembourser votre PTZ de manière anticipée. Ce remboursement peut être partiel ou total. Il peut avoir lieu si vous vendez votre bien et que vous n’en achetez pas un nouveau par la suite ou décidez de “transférer votre PTZ” pour financer la construction d’une nouvelle maison.

Le remboursement peut aussi avoir lieu à votre initiative tout simplement. Mais attention, il vous sera toujours plus bénéfique de rembourser avant votre crédit avec intérêt plutôt que votre PTZ.

A savoir
Pour rembourser son PTZ, il suffit de formuler sa demande par écrit et d’envoyer un courrier à la banque en recommandé avec accusé de réception.

Attention à la renégociation d'un crédit immobilier quand on a un PTZ

Renégocier votre crédit lorsque les taux baissent est un bon moyen de faire des économies. Vous pouvez utiliser notre simulateur pour voir si une renégociation est intéressante pour vous.
Si vous avez bénéficié d'un PTZ lors de l'acquisition, le rachat de celui-ci n'est pas intéressant. En effet, par définition son taux est déjà égal à zéro. Cependant, si vous faites racheter votre crédit principal, les banques ne vous laissent pas le choix et exigent de racheter aussi votre PTZ. Pourquoi ? Si la banque initiale conserve le PTZ, elle garde la garantie (caution ou IPPD). Elle est prioritaire pour le remboursement en cas de défaut de paiement de votre part : c'est la garantie de 1er rang. Cela signifie que la banque qui rachète votre prêt doit obtenir l'accord de la banque initiale pour faire jouer la garantie et ne sera pas prioritaire en cas de défaut. La banque qui rachète le prêt bénéficie donc d'une garantie de second rang.

C'est bien la nécessité d’obtenir l’accord de la 1ère banque qui pose problème. L'exemple ci-dessous vous montre pourquoi

Exemple

Contexte

Vous avez acheté il y a 5 ans votre première résidence principale. La banque avec l'écureuil vous a accordé un prêt avec un taux à 3 % et vous avez aussi bénéficié d'un PTZ.Il y a 3 ans vous avez fait racheté par une autre banque votre prêt principal à un taux de 2 %, la banque avec l'écureuil a conservé votre PTZ.

Problème

Vous n'arrivez plus à payer les mensualités de votre prêt principal mais continuez à payer celles du PTZ.

Dans le pire des cas, la seconde banque demandera son accord à la première pour bénéficier de la garantie.

Cette garantie peut conduire à une décision de justice actant pour que votre bien soit vendu.

La première banque n'a donc aucun intérêt à prendre le risque de votre bien. Elle n'est pas sûre de la valeur de vente de votre bien et donc du remboursement de sa créance.

Pour éviter tout litige ou imprévu en cas d’impayé, la banque qui rachète votre prêt préfère souvent reprendre l’intégralité des prêt et bénéficier ainsi d'une garantie de premier rang.

Les conditions d'accès au PTZ pour 2020 ne sont pas encore connues, mais nous ne manquerons pas de vous en faire part dès que ce sera le cas !

Comment calculer son PTZ ?

Pour être éligible au PTZ de nombreux critères sont à prendre en compte : revenus, zone géographique… Grâce au simulateur Pretto, en rentrant certaines informations concernant votre situation et votre projet, vous pouvez calculer votre éligibilité ou non au prêt à taux zéro.

Vous pourrez également estimer très rapidement le montant du PTZ auquel vous aurez droit, la durée du remboursement, la période de franchise, la manière dont est lissé le prêt…

Avec Pretto vous saurez tout cela en un clin d’oeil !

Comment louer un bien acheté avec un PTZ ?

Le PTZ a pour vocation première de vous permettre d'accéder à la propriété en vous facilitant le financement de votre résidence principale. Ainsi, si vous souhaitez louer votre bien vous rencontrerez de nombreuses contraintes :

  • La location ne pourra être possible que 6 ans après l’obtention du prêt
  • Le bien devra être loué vide
  • Le bien ne pourra pas être loué de façon saisonnière
  • La location ne pourra pas durer plus de 6 ans

Cependant, en cas d’imprévu (divorce, mutation professionnelle, chômage, invalidité…) le bien pourra être mis en location avant la date butoire des 6 ans mais toujours avec les mêmes conditions.

A retenir
  • Avec un PTZ, vous ne paierez que l'assurance, les intérêts étant réglés par l'État. En revanche c'est un prêt complémentaire qui ne peut financer seul un projet.
  • Un PTZ est destiné au financement de la résidence principale.
  • Les revenus, le nombre de personnes et la zone géographique du ménage définissent l'égibilité des emprunteurs, le montant et la durée du PTZ.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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