Options de prêt immobilier : que pouvez-vous négocier ?

Devenir propriétaire, c’est souvent l’investissement d’une vie. Mais ça ne veut pas dire que vos mensualités et votre prêt doivent vous étouffer. Heureusement, il existe des options pour s’adapter à différentes situations de vie : modulation des mensualités, reports de capital, remboursement anticipé… autant d’options pour garder de la flexibilité et de la tranquillité d’esprit. Enfin, à condition d'en discuter avec votre banque ou votre courtier avant la signature de votre emprunt. Avec un peu d’anticipation, et les bons conseils vous pourrez adapter votre prêt à votre projet. On vous explique

Franchise, lissage, prêt sur deux lignes, modulation, report d’échéance, remboursement anticipé… ce jargon immobilier peut sembler complexe, mais il recèle un vrai potentiel pour rendre votre prêt plus flexible. Attention toutefois : ces options ont un coût, et comprendre leur fonctionnement est indispensable pour choisir et négocier celles qui vous profiteront vraiment dès le départ.

La franchise permet de repousser le début du remboursement de votre prêt après le déblocage des fonds. Vous pouvez demander sa mise en place dans 3 cas :

• Prêt relais : lorsque que vous souhaitez vendre votre bien pour en acquérir un autre et que l’achat précède la vente, le crédit pour l’achat du nouveau comportera le plus souvent une franchise.
• Achat avec travaux préalables à l’emménagement : dans le cas de travaux importants, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, vous pouvez demander une franchise correspondant à la durée prévisionnelle des travaux et donc au délai avant utilisation effective du bien. Ainsi, pas de mensualité avant de pouvoir emménager ou percevoir le premier loyer.

• Achat dans le neuf (construction individuelle ou VEFA, c'est-à-dire vente en l’état futur d’achèvement).

Attention, choisir une franchise a un coût. Pendant cette période où vous ne remboursez pas encore le capital, les intérêts continuent de courir : ce sont les intérêts intercalaires. Selon le type de franchise :

• Franchise partielle : vous payez ces intérêts au fur et à mesure chaque mois.

• Franchise totale : vous les payez seulement à la fin de la période de franchise.

Dans tous les cas, l’assurance du prêt reste due dès le déblocage des fonds.

4 types de franchises s'offrent à vous. À vous de négocier quel est le type de franchise qui vous correspond.

Prenons un exemple. Vous vous êtes laissé séduire par un bien neuf affiché 200 000 € (hors frais de notaire et frais de garantie), que vous financez grâce à votre apport. Le délai annoncé par le constructeur pour la livraison est de deux ans. Entre-temps, vous allez suivre le rythme des appels de fonds, qui se présentent ainsi :

• 50 000 € à la signature de l’acte authentique chez le notaire,
• 125 000 € un an plus tard,
• 25 000 € à la livraison deux ans après la signature chez le notaire.

Vous optez pour un financement sur 20 ans (2 ans pendant la construction, et 18 ans après la réception du bien) et décrochez un taux de 3,23% (taux moyen sur 20 ans en septembre 2025).

Cet exemple met en évidence les différentes options, de la plus avantageuse pour la trésorerie à la moins coûteuse.

Le tableau ci-dessous vous permet de les comparer facilement.

Le lissage est une bonne option de prêt immobilier si vous avez plusieurs crédits de durées différentes :

• Des crédits en cours, comme des prêts étudiants ou des prêts à la consommation,
• Des nouveaux crédits mis en place pour l’achat en question : c’est le cas avec les prêts aidés comme le PTZ, dont la durée et la date de début de remboursement sont différentes de celles du prêt complémentaire.

Le lissage permet d’obtenir un effort de remboursement constant (ou presque) sur l’ensemble des crédits.

La mise en place d’un lissage est gratuite en tant que telle, mais elle peut avoir un impact sur le coût total du crédit en modifiant la durée : si le lissage implique un allongement de la durée (par exemple pour s’accommoder de crédits existants), le coût total sera augmenté.

Lisser la mensualité signifie que le banquier va regrouper vos deux crédits. Au lieu de gérer deux remboursements distincts, avec des durées, des taux et des mensualités différentes, le lissage vous permet de payer chaque mois une seule mensualité constante, calculée sur la durée du prêt le plus long.

Vous prenez un premier prêt immobilier de 200 000 € avec un taux à 3,23% sur 20 ans (taux moyen en septembre 2025).

Vous payez une mensualité de 1 138€. Le coût du crédit sera de 73 120€.

Supposons maintenant que vous contractez un deuxième prêt complémentaire de 50 000 € à 3,12% sur 15 ans.

On obtient le tableau d’amortissement suivant

Vos mensualités sont de 343 €. Le coût total des intérêt est de 11 740 €

Pour résumer :

Cela veut également dire que pendant 15 ans vous aurez à débourser 1 138 € + 343 € soit la somme totale de 1 481 €.

Au lieu de payer une mensualité de 1 481 €, le lissage va nous donner le résultat suivant :

• 1ere phase - du 1er mois au 120e mois soit les 10 premières années

Mensualité : 1 399 € (1 056 € pour une partie du remboursement de votre premier prêt + 343 € pour le remboursement total de votre deuxième prêt). (Les intérêts sont déjà compris dans le calcul)

• 2e phase - du 121e mois au 240e mois soit les 10 dernières années

Mensualité = 1 399 €. Votre 2e prêt étant remboursé, les mensualités sont désormais toutes allouées au remboursement de votre prêt principal.

Le prêt gigogne peut être une solution pour vous permettre de réduire le coût total d’un crédit sans trop augmenter vos mensualités.

Pour être plus attractives, certaines banques proposent de scinder votre financement en deux prêts immobiliers sur des durées différentes : un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé. La mensualité du prêt le plus long est lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Pour un montage un peu plus complexe comme un prêt sur deux lignes, il est préférable de passer par un courtier qui ciblera les banques à même de le mettre en place à des bonnes conditions.

La modulation d’échéances assouplit le prêt immobilier à taux fixe. Le mécanisme de modulation permet de réviser à la hausse ou à la baisse les mensualités tout au long du crédit :

• Vos revenus augmentent : vous pouvez augmenter vos mensualités et ainsi diminuer la durée et coût total du crédit.
• Vos revenus diminuent ou vous avez de nouvelles dépenses : diminuer vos mensualités peut vous permettre de continuer à vivre normalement, en acceptant une hausse du coût total du crédit.

La modulation d’échéance est disponible dans la plupart des banques, mais les conditions varient, notamment sur l’amplitude des modulations : l’amplitude standard est de +10 % / -10 % sur les mensualités, mais il est parfois possible de négocier une amplitude plus importante.

Au cours de la vie d’un crédit, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser votre crédit, en cas de licenciement ou encore de divorce. Dans ce cas, il est très important de réagir vite afin d’éviter les impayés, qui sont lourds de conséquence. De nombreuses banques offrent la possibilité de faire une pause dans le remboursement du crédit : c’est le report d’échéances.

Les conditions varient d’une banque à l’autre : vous les trouverez dans les conditions générales de vente (sur les offres de prêt), mais pour se faire une idée en amont, la meilleure solution est de confier votre recherche de financement à un courtier.

La durée moyenne de détention d’un bien immobilier est clairement inférieure à la durée des emprunts souscrits. En France la moyenne se situe entre 7 ans et 9 ans. Vous avez donc de très fortes chances de rembourser votre emprunt par anticipation. Tout dépend de votre situation.

De plus, d’autres situations peuvent vous amener à vouloir solder le crédit : vous héritez et souhaitez placer l’argent, vous voulez effectuer une nouvelle opération immobilière et le solde du prêt existant vous permet de diminuer le taux d’endettement…

Par défaut, le remboursement anticipé est payant via les indemnités de remboursement anticipé (IRA), mais il est très souvent possible de négocier l’annulation de ces frais à la mise en place du crédit : pensez-y, après il est trop tard !

La question du remboursement anticipé intervient pour 2 raisons : soit vous avez des liquidités, ou vous souhaitez déménagez et donc prévoyez de rembourser votre prêt grâce à la vente de l’appartement. Étudions les deux cas de figure.

Imaginons que vous disposez de liquidités qui vous permettent de rembourser, totalement ou partiellement, votre prêt immobilier. La banque ne peut pas s’opposer au remboursement ; elle peut en revanche imposer des pénalités qui sont encadrées par la loi. L’établissement vous facture alors le plus petit de ces deux montants :

• 3 % du capital restant dû,

• 6 mois d’intérêts du montant que vous remboursez.

Vous avez emprunté il y a 12 ans un montant de 327 000 €, remboursable sur 20 ans au taux de 1,35 %. Il vous reste donc à payer 141 468 € sur les 8 prochaines années ; vous venez de toucher un héritage et souhaitez l’utiliser pour rembourser votre prêt.

Dans les 2 cas, la banque facture 6 mois d’intérêts, puisqu’il s’agit du plus petit des 2 montants.