Quel est le montant d'apport minimum pour un investissement locatif ?
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Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, il est fort probable que vous passiez par un crédit immobilier pour financer votre projet. Avant de vous lancer, prenez le temps de bien préparer votre demande et de comparer les offres, car le financement d’un investissement locatif obéit à quelques règles spécifiques, notamment sur la question de l’apport personnel. On vous explique tout !
L'apport : à quoi sert-il vraiment ?
L’apport demandé par les banques sert principalement à couvrir les frais annexes : frais de notaire et de garantie. Autrement dit, c’est la somme qui permet de financer tout ce qui ne fait pas partie du bien lui-même, mais reste indispensable pour devenir propriétaire.
La logique est simple : en cas de revente forcée du bien, la banque veut récupérer 100 % du capital prêté, sans avoir à absorber les frais supplémentaires. Ces frais annexes sont donc à votre charge… que vous achetiez pour y vivre ou pour louer.
Quel montant d'apport prévoir selon le type de bien ?
| Type de bien | Frais de notaire (approx.) | Frais de garantie (approx.) | Apport total conseillé |
|---|---|---|---|
| Ancien | 7 % du prix du bien | 1 % du prix du bien | ≈ 8 % à 10 % |
| Neuf | 2 % à 3 % du prix du bien | 1 % du prix du bien | ≈ 3 % à 5 % |
Vous achetez un appartement ancien à 150 000 € pour le louer
Frais de notaire : environ 10 500 €
Frais de garantie : environ 1 500 €
Votre apport minimum s’élève donc à 12 000 €, soit environ 8 % du prix du bien.
Faut-il mettre plus de 10 % d’apport ?
Tout dépend de votre situation et de vos objectifs :
- Mettre plus, c’est négocier mieux
Un apport supérieur à 10 % (par exemple 15 % ou 20 %) peut vous ouvrir la porte à de meilleures conditions : un taux plus bas, des mensualités plus légères ou une capacité d’emprunt plus élevée. Les banques apprécient les profils capables de participer davantage au financement ; elles y voient un signe de stabilité et d’engagement.
- Garder une partie de son épargne, c’est jouer l’effet de levier
Inversement, si vous disposez d’une épargne confortable, il peut être judicieux de ne pas tout investir dans l’apport. En conservant une réserve, vous profitez de l’effet de levier du crédit : votre argent continue de fructifier ailleurs pendant que le bien se rembourse grâce aux loyers perçus.
Le piège à éviter : ne sous-estimez pas les frais de garantie ou d’éventuels travaux de mise en location. Une petite trésorerie en réserve vous évitera bien des sueurs froides.
Pour aller plus loin : Faut-il mettre tous son apport dans un achat immobilier ?Et si je n’ai pas d’apport ?
Bonne nouvelle : un financement sans apport (aussi appelé emprunt à 110 %) est possible. Mais soyons clairs : c’est un parcours plus sélectif.
En effet, les banques sont limitées dans le nombre de dossiers dérogatoires qu’elles peuvent financer (et les dossiers sans apport font partie des dossiers dérogatoires); elles auront donc tendance à favoriser les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.
Pour maximiser vos chances, faites-vous accompagner par un courtier immobilier. Professionnel du secteur, il a accès à des interlocuteurs autres que votre conseiller bancaire, et pourra mettre votre dossier en valeur pour que la banque accepte de vous financer malgré tout.
Pour aller plus loin : Quel est le rôle du courtier immobilier ?Vous cherchez un financement pour votre investissement locatif ? N'hésitez pas à calculer le montant que vous pouvez emprunter :
- L’apport pour un investissement locatif sert principalement à couvrir les frais de notaire et de garantie.
- Si vous disposez de plus de 10 % d’apport, vous pouvez faire des estimations afin de voir si augmenter l’apport vous permet d’avoir accès à des conditions plus intéressantes.
- Si vous n’avez pas d’apport pour votre investissement, vous pouvez trouver des financements, mais ils sont plus rares et il faut présenter patte blanche sur les autres critères du dossier.
Questions fréquentes
Quel apport pour un investissement locatif ?
Quelle banque pour financer un investissement locatif ?
Comment financer un investissement locatif sans apport ?
