L’acte authentique de vente : enfin propriétaire !

Un acte de vente immobilière est obligatoirement un acte authentique. À la différence de l’acte sous seing-privé, c’est un document officiel rédigé par le notaire, qui nécessite un certain formalisme lors de sa signature afin de produire un effet juridique. C’est au moment de cette signature, et pas avant, que vous devenez officiellement propriétaire du bien : Pretto vous accompagne pour la vivre en toute tranquillité.

L’acte authentique de vente immobilière a une importante valeur légale. Opposé à l’acte sous seing-privé, l’acte authentique est un document officiel rédigé par un officier public. Il nécessite un certain formalisme lors de sa signature avec le notaire afin de produire un effet juridique.

Un acte de vente immobilière est obligatoirement un acte authentique.

Qu’est-ce qu’un acte authentique immobilier ?

Qui signe l’acte authentique de vente ?

Lors de la signature d’un acte authentique immobilier, votre présence ainsi que celle du vendeur du bien (appelé aussi co-contractant) est obligatoire. La présence d’un troisième acteur parachève la signature de cet acte : celle de l'officier public. Ici, il s'agit du notaire.

Le notaire est l’officier chargé de rédiger l’acte authentique. Au moment de la signature, il va également vérifier l'identité des parties et lire l'acte en leur présence. Il doit respecter une obligation d’information envers les parties. Son rôle est ainsi de vous informer des conséquences juridiques de l’acte de vente, ainsi que des dispositions légales édictant les sanctions le cas échéant.

Si le vendeur du bien immobilier ne peut assister personnellement à la signature de l’acte, on peut le faire représenter par un mandataire ayant reçu procuration de sa part. Dans ce cas, le mandataire signe l’acte authentique de vente au nom et au compte du vendeur : ainsi même si celui-ci n’est pas présent, il est tout de même lié par les effets de l’acte authentique de vente.

Pour un achat immobilier, on passe généralement par deux actes authentiques : le compromis de vente et l'acte de vente.

Le compromis de vente n'est pas forcément un acte authentique

Contrairement à l’acte de vente qui est toujours authentique, l’avant-contrat de vente (c'est-à-dire le compromis ou la promesse de vente) peut être signé entre les parties et sans la présence d’un notaire. Dans ce cas, on parle d’un acte effectué sous seing privé, qui se fait généralement devant l'agent immobilier, mais peut se faire également entre particuliers.

Toutefois, même pour la rédaction de l’avant-contrat de vente, il reste toujours préférable d’avoir recours à un notaire. En effet, la présence et la rédaction par le notaire de l’avant-contrat offre une garantie juridique étendue pour assurer le respect de la vente immobilière. En effet, en cas de non respect de la transaction, la forme authentique d’un avant-contrat peut être décisive et peut vous permettre de solliciter l’exécution forcée de la vente.

Il est également conseillé d'intégrer une clause suspensive au compromis de vente : cela permet de conditionner la vente du bien et de vous protéger si toutes les conditions ne sont pas réunies. Cela concerne très souvent l'obtention d'un financement si vous faites un prêt, mais il peut aussi s'agir de l'obtention d'un permis de construire etc.

Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, si l'avant-contrat a une durée de validité supérieure à 18 mois, il doit obligatoirement être signé sous forme authentique devant notaire.

Compromis de vente et acte de vente : le comparatif

L’acte de vente immobilière est forcément un acte authentique

L'acte de vente immobilière, parce qu’il est un acte authentique, doit respecter certaines règles de mise en forme. Par exemple, chaque partie doit signer la totalité des pages de l'acte : si ce n'est pas le cas, l'acte peut devenir nul et non-valide. C'est le rôle du notaire de s'assurer que toutes les conditions sont remplies pour valider l'acte, et de veiller à sa bonne exécution.

Conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955, le contrat de vente doit nécessairement comporter les mentions obligatoires suivantes :

• La date de la signature et le nom du rédacteur de l’acte
• Une qualification juridique de l'acte
• L’état civil des parties
• La désignation complète du bien
• Les références de publication du titre constituant l'origine de propriété immédiate : c'est votre titre de propriété !
• Les charges et conditions
• La propriété, entrée en jouissance
• Le prix et modalités de paiement
• Les déclarations nécessaires à la liquidation, à l'assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes

Lorsque vous aurez approuvé les termes de l’acte avec votre co-contractant (c'est-à-dire le vendeur), la signature de l’acte authentique aura un effet direct de transfert de propriété. Au moment de la signature de l’acte, vous aurez obtenu la propriété du bien et celui-ci vous appartiendra. Vous êtes officiellement propriétaire, ça se fête !

Les avantages d’un acte authentique de vente

On le sait, passer devant un notaire pour son projet immobilier peut paraître laborieux. Mais ces démarches garantissent la sécurité de l’achat.

• Date certaine : la date de commencement d’un contrat signé par acte authentique est la date de signature de l’acte par le notaire et les parties. Un acte signé sous seing privé est souvent valide à la date de réception ou d’acceptation ; la date d’un acte authentique est donc incontestable et sert de preuve pour toute question relative au commencement du contrat ou aux délais.
• Contenu garanti par le notaire : il garantit la validité du fond et de la forme de l’acte, dans le respect de son devoir de conseil et de vérification de l’équilibre contractuel.
• Force probante : la signature du notaire confère à l’acte une authenticité indéniable, un élément de preuve incontestable.
• Force exécutoire : l’acte authentique est valable sur le territoire français et dans l’espace européen et suffit à faire exécuter certaines actions, alors qu’un acte sous seing privé impose de passer devant le juge en cas de litige.

Quel est le prix d’un acte authentique immobilier ?

Vous devez payer les frais de notaire au moment de la signature de l'acte authentique de vente

Outre le prix d’acquisition du bien immobilier, on doit aussi prévoir certains frais supplémentaires dans son budget. Les frais de notaire en font partie. Ils viennent notamment rémunérer le notaire pour son travail de rédaction de l'acte de vente, mais se composent en réalité de différents coûts :

• La taxe de publicité foncière, évaluée en fonction du prix du bien, de taxes communales et départementales
• La contribution de sécurité immobilière
• La rémunération du notaire pour les démarches et les formalités effectuées par celui-ci

La rémunération du notaire comprends tous les travaux relatifs à l’élaboration et à la rédaction de l’acte, ainsi que toutes des formalités liées à cet acte et les frais accessoires, tels que les frais de papeterie ou de bureau (et les personnes que lui-même doit payer pour les démarches administratives, le cas échéant).

Par principe, les frais de notaire sont proportionnels et dégressifs.

Le coût de l'acte authentique pour l'avant-contrat

Une fois n'est pas coutume, ce service est gratuit !

En réalité, on paie des émoluments au notaire, qui correspondent à sa rémunération propre. Qu’on passe par le notaire pour le compromis ou uniquement pour l’acte de vente, cette somme ne change pas. Cela ne coûte donc pas plus cher de passer par le notaire pour cet acte !

Que se passe-t-il après la signature de l’acte authentique immobilier ?

Après la signature de l’avant-contrat, on peut démarrer sa recherche de prêt immobilier. On dispose en général de 45 à 90 jours pour trouver son financement ou présenter des lettres de refus au notaire (dans le cas où vous avez des conditions suspensives liées à votre demande de crédit).

Une fois l'offre de prêt acceptée, vous pouvez contacter le vendeur et votre notaire pour établir la date de signature. Toutes les parties doivent être présentes.

Le jour de la signature, à la remise de l'acte de vente, vous devez verser le prix de vente dans son intégralité au notaire. Si vous avez signé une offre de prêt auprès de la banque, celle-ci doit donc avoir débloqué les fonds quelques jours auparavant.

Chez Pretto, votre conseiller vous accompagne pour la totalité de votre projet. C'est donc aussi son rôle de vérifier avec la banque que tout est en ordre en amont de la signature.

Le notaire devra ensuite assurer la publicité foncière dans un délai d’un mois après la vente du bien immobilier. Les droits d’enregistrement, la taxe de publication foncière et l’impôt de la plus-value de la vente devront alors être acquittés. Une fois ces formalités accomplies, vous obtenez le titre de propriété définitif.