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Quel est le délai minimum entre le compromis et l'acte de vente sans prêt immobilier ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 18 août 2022
Quel est le délai minimum entre le compromis et l'acte de vente sans prêt immobilier ?

Avant de signer l'acte de vente chez le notaire, l'acheteur se retrouve confronter à plusieurs étapes indispensables pour acquérir un bien immobilier. Il doit rédiger une offre d'achat au propriétaire et s'il l'accepte, les deux parties doivent signer un compromis de vente pour entamer les démarches. Le compromis de vente est un document officiel qui engage le vendeur et l'acheteur.

Il existe un délai minimum entre le compromis et l'acte de vente. Ce délai est susceptible de varier si l'acheteur n'a pas encore obtenu un prêt immobilier auprès d'une banque. Afin d'optimiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier adapté à votre projet de vie avant la fin du délai, Pretto vous propose un outil de simulation gratuit et simple.

Quel est le délai légal entre le compromis et l'acte de vente et pourquoi est-il instauré ? Celui-ci permet-il à l'acheteur de trouver un prêt immobilier ?

Pourquoi le délai entre le compromis et l’acte de vente est-il incompressible ?

Le délai entre le compromis et l’acte de vente a pour objectif de poser les bases d’une vente réussie : le délai de trois mois permet de protéger l’acheteur sur les plans financier et juridique. Dans ce cadre, les conditions suspensives jouent un rôle important puisqu'elles permettent d'établir les modalités de la conclusion de la vente.

Pour l'acheteur : ces 3 mois lui permettent de trouver un prêt immobilier

La plupart du temps, la signature du compromis de vente représente le départ de la recherche de financement. Un fois le compromis obtenu, vous pouvez solliciter différents établissements bancaires pour établir un projet de financement avec un conseiller. Si votre profil est solide, la banque vous délivre un accord de principe et votre dossier sera étudié par un organisme de caution et des assureurs. Les échanges avec les assurances nécessite de renseigner de nombreux documents, notamment des documents qui attestent de votre état de santé. Une fois toutes les conditions préalables remplies, vous recevez une offre de prêt mais cela ne marque pas la fin de la procédure : vous possédez un délai légal de rétraction de 10 jours avant de pouvoir accepter l’offre.
Bon plan
Nous vous recommandons de prendre de l’avance sur cette étape fastidieuse. À cet égard, vous pouvez utiliser le simulateur de prêt immobilier de Pretto qui va vous permettre d’évaluer le montant que vous pouvez emprunter et de rassembler les documents nécessaires au dossier de prêt.
La conditions suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier doit impérativement être inclue à votre compromis de vente afin de vous protéger si vous n'obtenez aucun financement avant la fin du délai. En effet, cette clause suspensive conditionne la finalisation de la vente au financement de votre achat. Elle permet d'éviter à l'acheteur de payer des frais supplémentaires s'il renonce à la promesse de vente. Dans ce cas-là, l'acheteur doit être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur. Le délai imparti de la clause suspensive doit être discutée entre le vendeur et l'acheteur.

Toutes ces étapes nécessaires à l'obtention d'un prêt immobilier peuvent être effectuées avant la signature de l'acte de vente. Il est conseillé de préparer vos démarches à l'avance pour réduire le délai d'obtention de votre prêt immobilier. Néanmoins, si vous incluez une clause suspensive dans votre compromis de vente, vous serez entièrement protégé si vous ne parvenez pas à obtenir votre financement à temps.

Ce délai permet d'obtenir des autorisations qui ne concernent pas la recherche de crédit immobilier

Le délai entre le compromis et l'acte de vente permet également à l'acheteur d'obtenir des autorisations de la part d'acteurs variés. Ces autorisations ne concernent pas nécessairement l'obtention du prêt immobilier. L'acheteur a le droit de se protéger grâce à des conditions suspensives qui vont varier selon la situation.

  1. Les conditions suspensives concernant les travaux : si vous souhaitez effectuer des travaux qui nécessitent un permis de construire de la part de votre mairie, vous pouvez le préciser dans le compromis et annuler la vente en cas de refus du permis de construire.
  2. Si votre bien se situe en zone de droit de préemption urbain (DPU), il est recommandé de prévoir une clause suspensive. En effet, votre commune dispose d’un délai allant jusqu’à 3 mois pour préciser si elle souhaite préempter le bien sur lequel vous vous êtes déjà positionné.
  3. Si vous achetez en copropriété, vous pouvez ajouter une condition suspensive si vous souhaitez réaliser des évolutions spécifiques qui doivent être validées par les membres de la copropriété.
Bon plan
Toutes ces conditions suspensives peuvent remettre en question la réalisation de votre projet immobilier. Malheureusement, les différents acteurs concernés (mairie ou copropriété, par exemple) peuvent mettre plusieurs semaines à vous apporter des éléments de réponse. Il est conseillé d'informer les parties prenantes le plus tôt possible afin de gagner du temps.

Les obligations du notaire nécessitent également un certain délai

Le notaire doit s’assurer que la vente est réalisée dans des conditions optimales afin d'éviter les mauvaises surprises à l'acheteur après la signature de l'acte de vente. Le notaire doit obligatoirement laisser un délai légal de rétractation de 10 jours à l'acheteur avant d'entamer les démarches pour valider l’acte de vente.

Il doit établir un état hypothécaire qui comprend de nombreuses informations sur le bien immobilier comme son historique ou l'existence de servitudes ou d’hypothèques. Vous disposez de 70 jours pour transmettre l’ensemble des justificatifs nécessaires au travail du notaire. Encore une fois, nous vous recommandons d’anticiper cette échéance pour faire parvenir au plus tôt les éléments administratifs attendus. Néanmoins, le travail effectué par le notaire nécessite au minimum trois semaines de délai.

Important
Dans le cas d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption, la signature de l’acte de vente est conditionnée à l’expiration du délai de préemption. Le notaire doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie. En cas d'absence de réponse dans un délai de 2 mois, la signature de vente est possible.

Avez-vous le droit de vous rétracter pendant le délai entre le compromis et l'acte de vente ?

La loi du 8 août 2015 octroie aux acquéreurs un délai de 10 jours pour se rétracter sans motiver leur choix. Ce délai de rétraction permet à l'acheteur de renoncer à l'achat du bien immobilier sans pénalité. Ce temps de réflexion n’est pas optionnel : même si vous êtes convaincu de votre achat, vous ne pourrez pas le raccourcir.

Important
Cette loi s’applique uniquement aux biens à usage résidentiel : les locaux commerciaux, garages ou entrepôts ne bénéficient pas de cette disposition.

Vous pouvez vous rétracter sous certaines conditions

Passés ces 10 jours légaux de rétractation, vous ne pouvez pas renoncer à l'achat d'un bien immobilier sans payer des frais supplémentaires. Néanmoins, si vous avez inclut des conditions suspensives dans le compromis de banque, vous pouvez vous rétracter sans frais supplémentaires. Il existe plusieurs conditions suspensives, mais la plus importante est celle qui conditionne l'achat à l'obtention d'un prêt immobilier. Si vous n’avez pas trouvé d’emprunt, vous pouvez légalement refuser la vente.

Le délai de la condition suspensive doit être déterminé avec le propriétaire. En moyenne, ce délai est de 30 à 45 jours : si vous ne trouvez pas de financement dans le temps imparti, la vente est annulée. Vous devez tout de même fournir des documents justificatifs, sous forme de refus bancaires, afin de récupérer votre séquestre.

Comment trouver son prêt pendant le délai entre le compromis et l’acte de vente ?

Passer par un courtier vous permet de gagner du temps

Le recours à un courtier immobilier peut vous faire gagner un temps précieux. Il s'agit d'un connaisseur du marché de l’immobilier. Il va vous aider à constituer votre demande de financement et pourra déceler les éventuelles faiblesses de votre dossier. Les experts de Pretto vous assistent à toutes les étapes de votre achat immobilier pour vous aider à calculer votre capacité d'emprunt et trouver le prêt immobilier le plus adapté à votre projet.

Si vous dépassez le délai, des solutions existent

Dans le cas où le temps de traitement de votre dossier est trop long, vous pouvez tout à fait contacter le notaire du vendeur afin de rallonger les conditions suspensives. Cette démarche est possible seulement avec l’accord du propriétaire. Le vendeur a le droit de refuser l'allongement des délais mais la plupart du temps, les vendeurs ne s'y opposent pas puisque la recherche d’un nouvel acquéreur et la finalisation d’un nouvel acte de vente représentent plus de complications.

À retenir
  • En moyenne, comptez trois mois entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente.
  • Préparez votre demande de financement, même avant de trouver votre futur bien pour gagner du temps sur une procédure assez longue.
  • N’hésitez pas à vous entourer d’experts pour optimiser ce délai.
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