Quel mobilier peut-on déduire de ses frais de notaire ?

Les frais de notaire, qui peuvent atteindre jusqu’à 8 % du prix de vente, se calculent sur le prix du bien : déduire le mobilier de ce prix permet donc de les réduire. Seuls les meubles qui peuvent être isolés facilement du bien (“meubles meublants” : tables, chaises, lits, électroménager…) sont concernés, à l’exclusion de ceux qui sont incorporés à l’immeuble (“meubles attachés à perpétuelle demeure”).

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier et allez donc devoir vous acquitter des frais et droits de mutation, communément appelés “frais de notaire”.

Ces frais, plus ou moins élevés selon que vous achetez dans le neuf ou l’ancien, suivent un barème bien précis.

Cette déduction a de nombreux avantages : dans cet article, on vous explique plus précisément pourquoi et comment déduire les meubles du prix du bien. Une variable déterminante dans le calcul de vos frais de notaire.

Pourquoi déduire les meubles du prix du bien ?

Cela permet de bénéficier de frais de notaire réduits

Étant donné que les émoluments de notaires sont calculés sur le prix du bien, vous pouvez faire des économies intéressantes en faisant baisser le prix. Ainsi vous êtes sûr d'avoir des frais d'achat les plus avantageux possibles.

En reprenant l’exemple cité précédemment, décomposer un logement à 500 000 € en 470 000 € de bien + 30 000 € de meubles permet de faire baisser les frais de notaire :

Dans cet exemple, déduire les meubles permet donc d’économiser 600 € dans du neuf et plus de 2 000 € dans l’ancien.

Sur le long terme, d’autres avantages fiscaux

Au-delà des frais de notaires, déduire le prix des meubles présente également des avantages fiscaux sur le long terme. La taxe sur la plus-value des résidences secondaires se calcule également à partir du prix du bien. Ainsi, plus le prix du bien est bas, plus les économies réalisées sur une future vente seront importantes.

Dans tous les cas, il faudra veiller à bien justifier le montant des meubles car l’administration fiscale est attentive.

Attention au risque de surfinancement

En plus des frais d’agence et du cautionnement, beaucoup d’acheteurs comptent sur le prêt immobilier pour financer le prix des meubles, ce qui aboutit parfois à des emprunts d’une valeur de 110, 120 (etc) % du prix du bien.

Ainsi, au-delà des avantages fiscaux, déduire ses meubles du prix du bien permet également d’emprunter moins d’argent auprès de votre banque puisque vous pouvez séparer les deux acquisitions. Déduire le mobilier du prix du bien n’est pertinent que si l’apport englobe la totalité des frais annexes (meubles annexés y compris). Sinon on passe en surfinancement, et la banque sera frileuse.

Quelle est la liste des meubles que l’on peut déduire ?

Pour profiter de ces nombreux avantages, il vous faut donc dresser une liste précise des meubles et en estimer le montant.

Un point de vigilance : selon les notaires de France (2021), la déduction du mobilier de la base de calcul des droits de mutation est une tolérance de l’administration fiscale, qui ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.

Attention cependant, tous les meubles ne peuvent être déduits des frais de notaire et il faut distinguer :

• les meubles qui peuvent être isolés facilement du bien (“meubles meublants”) : tables, chaises, lits, tapisseries, placards, électroménager, etc.
• les meubles qui sont incorporés à l’immeuble (“meubles attachés à perpétuelle demeure”) : miroirs scellés, cheminées et sanitaires, volets extérieurs scellés aux murs, etc.

Il existe un réel enjeu contractuel à lister le mobilier car cette liste verrouille le mobilier que le vendeur devra laisser à l’acheteur.

À son entrée dans les lieux, vous pourrez vérifier que l’ensemble de la liste est encore présente dans le logement et que l’ancien propriétaire n’a rien emporté avec lui. Dans le cas contraire, vous pourrez demander réparation.

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Quelle procédure pour déduire le mobilier des frais de notaire ?

La première étape est d’estimer le montant des meubles vendus avec le bien : c’est au propriétaire que revient ce travail.

Pour ce faire, il s'appuie généralement sur les factures et les ajuste avec la date d’achat et l’état du mobilier. Si besoin, un professionnel (commissaire-priseur) peut l’assister pour des biens rares ou difficiles à estimer.

Tous ces éléments doivent ensuite être consignés très précisément dans une liste, accompagnée de tous les éléments qui permettent d’en justifier le montant (factures, justificatifs, etc.).

C’est sur cette base que l’administration fiscale estimera le calcul de l’impôt sur la plus-value à la revente. Plus les estimations du mobilier sont élevées, plus les éléments devront être justifiés.

Pour finir, cette liste doit être vérifiée par l’acquéreur puis remise au notaire au moment de la promesse de vente.