Loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien en défiscalisant
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Depuis 2019, la la loi Denormandie permet d’investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Inspirée de l'ancien dispositif Pinel, elle s’adresse à ceux qui veulent rénover des logements vétustes situés en centre-ville et les remettre sur le marché locatif. En clair, c’est une manière de booster son patrimoine tout en participant à la revitalisation des villes moyennes.
La loi Denormandie : c’est quoi ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui encourage l’investissement dans des logements anciens à rénover. En échange de travaux et d’une mise en location à loyers plafonnés, vous bénéficiez en tant que propriétaire d’une réduction d’impôt sur plusieurs années.
L’objectif : lutter contre la désertification des centres-villes. En effet, beaucoup de villes moyennes ont vu leurs commerces fermer et leurs habitants partir vers la périphérie.
Lors des Assises pour la revitalisation des centres-villes en 2017, il a été constaté que la vacance commerciale dans les agglomérations de moins de 50 000 habitants avait atteint 11,1 %, contre 9,3 % en 2015. Ce phénomène s’accentue notamment à cause de la concurrence des grandes surfaces, du développement de l’e-commerce, et de la hausse des prix de l’immobilier qui poussent certains Français à vivre en dehors des centres-villes.
Pour remédier à cette situation, la loi Denormandie vise à renverser cette tendance : redonner vie aux cœurs de ville en attirant de nouveaux habitants… et en récompensant les investisseurs qui s’y engagent.
Pour aller plus loin : Existe-t-il des aides pour son achat immobilier dans l’ancien ?Quelles sont les zones concernées par la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie s’applique uniquement dans certaines communes éligibles, souvent de taille moyenne, engagées dans des programmes de revitalisation urbaine.
Deux cas principaux :
Les villes du programme Action Cœur de Ville (222 communes en France) ;
Celles ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Ces villes se situent souvent en dehors des grandes métropoles, où les prix restent accessibles et les rendements plus intéressants.
Parmi les communes attractives pour un investissement Denormandie, on peut noter : Limoges, Quimper, Corbeil-Essonnes, Niort, Troyes ou encore Poitiers.
Ces marchés offrent souvent des rendements locatifs entre 4 % et 5 %, tout en bénéficiant d’une forte demande locative grâce à la remise en valeur du centre-ville.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous devez respecter plusieurs critères :
Type de logements : Le bien que vous achetez doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total (achat + travaux).
Nature des travaux : Ils doivent améliorer la performance énergétique de votre bien. Pour une maison, l’amélioration doit atteindre au moins 30 % (20 % pour un appartement). Concrètement, cela peut signifier des travaux comme l’isolation des murs ou le changement de chaudière.
Location : Le bien doit être loué non meublé pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, à des loyers plafonnés et à des locataires respectant certains plafonds de revenus.
Montant maximal : le coût total de l’opération (achat + travaux) ne peut pas dépasser 300 000 € par an.
Pour aller plus loin : Comment débloquer des fonds pour un achat immobilier dans l’ancien ?Quelle réduction d’impôts espérer avec la loi Denormandie ?
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location. Voici les taux appliqués en 2024 :
12 % du montant total pour une location de 6 ans ;
18 % pour une location de 9 ans ;
21 % pour une location de 12 ans.
ExempleImaginons un investisseur qui achète un appartement à rénover pour 200 000 € dans une ville éligible.
Il réalise 50 000 € de travaux, soit un coût total de 250 000 € et s’engage à louer le bien pendant 12 ans.
Coût total de l’opération : 250 000 €
Taux de réduction d’impôt pour 12 ans : 21 %
Montant de la réduction d’impôt : 52 500 € (soit 4 375 € par an pendant 12 ans). </Blockquote>
Un bon moyen de réduire votre fiscalité tout en investissant dans un bien qui prendra de la valeur au fil du temps.
Comment profiter du dispositif ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est important de suivre plusieurs étapes clés :
Sélectionnez un bien éligible : faites vos recherches dans une zone couverte par le programme.
Planifiez vos travaux : Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Faites appel à des professionnels qualifiés pour maximiser la performance énergétique de votre bien.
Respectez les plafonds : Assurez-vous que vos loyers et les revenus de vos locataires ne dépassent pas les plafonds réglementaires.
Mettez le bien en location : Vous devrez le louer non meublé pour une période de 6, 9 ou 12 ans, selon la réduction fiscale souhaitée.
Déclarez votre investissement : Lors de votre déclaration fiscale, mentionnez votre investissement dans le cadre du dispositif Denormandie pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Cet investissement permet donc à l’investisseur de récupérer une partie conséquente de son investissement sous forme de réduction fiscale tout en contribuant à la revitalisation du centre-ville.
Pour aller plus loin : Comment réussir son investissement locatif ?
Les meilleures villes pour investir sous le dispositif Denormandie sont concentrées dans des régions comme la Nouvelle-Aquitaine, le Grand-Est, et la Bourgogne-Franche-Comté. Ces zones offrent une rentabilité allant de 4 % à 5 %, parfois plus, en fonction des projets et des villes spécifiques. Parmi les villes les plus intéressantes, on trouve :
Limoges : Reconnue depuis plusieurs années pour son potentiel, elle continue d'offrir une bonne rentabilité locative, particulièrement dans le cadre de la revitalisation des centres-villes ;
Quimper : Avec une demande locative solide et des prix immobiliers encore accessibles, Quimper figure parmi les villes éligibles les plus attractives ;
Niort, Troyes et Poitiers: Ces villes, souvent mises en avant pour leur dynamisme et leur engagement dans le programme « Action cœur de ville », présentent un potentiel intéressant pour l'investissement locatif avec une défiscalisation avantageuse.
Pourquoi investir avec le dispositif Denormandie ?
Investir via la loi Denormandie, c’est cocher trois cases en une :
Donner du sens à son investissement en participant à la revitalisation des villes moyennes.
Réduire sa fiscalité sur plusieurs années.
Profiter d’un bien rénové, attractif à la location et performant sur le plan énergétique. Et dans un marché où les biens rénovés et bien situés se font rares, c’est une opportunité à ne pas négliger.
Pour aller plus loin : Défiscalisation immobilière : quels sont les 9 dispositifs à connaître?
- Le dispositif Denormandie est proche du dispositif Pinel, mais il s’adresse aux logements anciens avec travaux de rénovation ?
- Comme pour le Pinel, il s’agit d’un dispositif destiné aux investissements locatifs.
- Pour en bénéficier, vous devez répondre à des conditions portant sur la mise en location et la zone géographique.
