Quelles démarches pour louer son premier appartement ?

Vous venez d’acquérir votre premier bien immobilier et souhaitez le mettre en location ? Félicitations ! Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les démarches et obligations qui accompagnent votre nouveau rôle de propriétaire-bailleur. Choix du type de location, réalisation des diagnostics, fixation du loyer, sélection du locataire... Les étapes sont nombreuses. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas à travers les 7 démarches indispensables pour réussir votre première location.

Avant toute chose, il est important de décider quel type de location vous souhaitez proposer et si vous voulez passer par une agence ou tout tout gérer par vous-même. Deux options qui ont leurs propres avantages et inconvénients :

• Confier la gestion à une agence : c’est choisir la tranquillité. Des professionnels s’occupent de tout (rédaction du bail, encaissement des loyers, états des lieux, etc). Vous gagnez du temps et vous évitez les démarches juridiques parfois complexes de la gestion locative. Mais le désavantage reste le prix. Les honoraires des agences s’élèvent en effet en moyenne entre 6 % et 9 % du montant annuel des loyers.

• Si vous décidez de vous occuper de la gestion vous-même : cela vous demandera davantage de temps et d'énergie pour trouver un locataire, rédiger et publier des annonces, organiser les visites etc. Il vous faudra aussi quelques connaissances techniques et juridiques, à éviter si vous avez une phobie administrative ! L'avantage ? Cela ne vous coûtera rien, vous augmenterez ainsi la rentabilité de votre investissement locatif.

Deuxième question à vous poser : souhaitez-vous louer vide ou meublé ? En résidence principale ou en location saisonnière ?

La location meublée est souvent plus rentable, avec des loyers 5 à 25 % plus élevés. Mais elle implique plus de rotation de locataires et des frais d’entretien supplémentaires. Sachez par ailleurs que le bail d’une location meublée est plus court (1 an renouvelable, ou 9 mois pour un étudiant) et le mobilier doit être entretenu régulièrement.

• Votre logement se trouve dans un quartier étudiant ? Optez pour une location meublée.

• Vous préférez la stabilité ? Choisissez une location vide, avec des locataires généralement plus durables.

Avant toute mise en location, certains diagnostics sont obligatoires. Voici les principaux :

• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) : il indique la consommation d’énergie du logement, de A à G.

• Le diagnostic plomb : obligatoire uniquement si le logement a été construit avant 1949. S’il n’y a pas de plomb, il est valable à vie. En cas de présence de plomb, vous devrez refaire les peintures et le diagnostic sera valable 6 ans.

• L’ERNMT (État des risques naturels, miniers et technologiques) : il signale les risques auxquels le logement peut être exposé (inondation, sismicité, etc.).

Sachez enfin que tous ces diagnostics doivent être annexés au contrat de bail. Il est absolument impératif de les avoir fait réaliser avant de trouver un locataire.

Un prix trop élevé et votre logement restera vide. Trop bas, et vous rognerez votre rentabilité. La clé ? Une étude de marché.

Comparez tout d'abord les annonces similaires dans votre quartier en tenant compte de la surface, de l’emplacement, des équipements, et du standing du bien.

Pensez aussi à vérifier si votre logement se situe dans une zone soumise à l’encadrement des loyers.

Enfin, adaptez votre stratégie au marché local : dans une ville touristique (Nice, Toulon, Perpignan...), la location saisonnière peut être plus rentable qu’une résidence principale.

Il faut que vous vous basiez sur tous ces critères pour fixer un prix qui corresponde au marché et aux besoins des locataires.

Une fois votre bien prêt et le prix fixé, place à l’étape cruciale : trouver un locataire fiable.

Si vous passez par une agence, elle sélectionnera les profils les plus solides pour vous. En revanche, en location entre particuliers, à vous de vérifier la solvabilité des candidats.

Dans ce dernier cas, il vous faudra trouver un locataire fiable en étudiant soigneusement les pièces de son dossier : contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition… Généralement, on considère un locataire comme solvable si le loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus.

Diffusez votre annonce sur plusieurs plateformes pour maximiser vos chances de louer votre bien : LeBonCoin, PAP, LocService ou encore les agences 100 % en ligne. Et n’oubliez pas le bouche-à-oreilles, un bon contact recommandé vaut souvent de l’or.

Ne prenez pas de risques inutiles : protégez-vous contre les impayés et les dégradations.

• La garantie loyers impayés (GLI) : cette assurance est très importante car elle a pour fonction principale le remboursement des loyers dus en cas de défaillance du locataire et elle couvre également les détériorations immobilières et les frais de contentieux. Une vraie sécurité pour les propriétaires.

Avant d’y souscrire, vérifiez que le profil de votre locataire est éligible — certaines assurances excluent en effet les étudiants ou les intermittents.

Dernière étape avant la remise des clés - et pas des moindres -, le contrat de bail.

Soyez rigoureux : le contrat doit mentionner les noms du bailleur et du locataire, la durée de la location, le montant du loyer et des charges, les garanties, ainsi que toutes les conditions du contrat.

Dernière formalité fiscale : la déclaration de vos loyers. Ils font en effet partie de votre revenu global et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.

Selon le type de location choisi (meublée, vide, LMNP…), plusieurs régimes fiscaux existent pour optimiser votre imposition. N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.

Avec ces 7 étapes, vous êtes prêt à vous lancer sereinement dans votre première location !