Il perd 36 000 euros en refusant d’acheter un appartement, voilà l’erreur qu’il a faite

Imaginez devoir débourser plus de 36 000 euros pour un bien que vous avez renoncé à acheter. Après la signature d’un compromis de vente, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans justification ni pénalité. Passé ce délai, l’engagement devient ferme, sauf clauses suspensives prévues au contrat. Sans clause suspensive et son délai de rétractation dépassé, M. K a été condamné à verser 36 700 euros pour un bien qu’il n’a jamais acheté.

C’est le genre d’histoire qu’on imagine tout droit sortie d’une des émissions de Julien Courbet. Un cas particulier qui nous invite à faire une petite piqûre de rappel sur ce à quoi une promesse de vente vous engage, en tant qu’acheteur.

Une signature, un engagement : l’histoire de Mr. K

À l’automne 2021, M. K fait une offre pour un appartement à 207 000 €, immédiatement acceptée par le vendeur. Dès le lendemain, tous deux signent un compromis de vente en agence immobilière, avec un délai de trois mois pour l’acte définitif.

Mais entre-temps, l’acheteur change d’avis et décide de se rétracter, mais son délai légal est dépassé. Le vendeur et l’agence intentent alors une action en justice pour faire valoir leurs droits… et ils obtiennent gain de cause.

Condamné en appel, M. K doit verser :

• 20 700 € au vendeur (soit 10 % du prix du bien)
• 12 000 € à l’agence immobilière pour les frais de transaction
• 4 000 € supplémentaires à verser au vendeur et à l’agence, pour les frais de justice

Soit un total de 36 700 € pour un bien qu’il n’achètera jamais.

Comment en est-il arrivé là ?

Compromis de vente : un contrat engageant

Le compromis de vente est un acte juridiquement contraignant, signé en agence immobilière ou chez un notaire. Il ouvre un délai de 10 jours après la signature pendant lequel vous pouvez vous rétracter sans justification et sans pénalité. Ce délai protège les acheteurs, qui peuvent parfois faire marche-arrière après un coup de cœur trop précipité.

Passé ce délai, l’engagement devient ferme… sauf si certaines clauses suspensives ont été prévues.

Clauses suspensives : le filet de sécurité pour l’acheteur

Suspenquoi ? Si l’achat immobilier ne vous est pas familier, il y a fort à parier que vous ne sachiez pas en quoi consistent les suspensives. Une clause suspensive est une clause, entièrement personnalisable, incluse au compromis de vente, qui permet de conditionner l’achat à certains critères précis.

La plus fréquente est la clause de non-obtention de prêt. En tant qu’acheteur, vous disposez généralement d’un délai de deux mois pour présenter une offre de prêt. Si vous n’obtenez pas de financement ou si les conditions ne vous satisfont pas, vous pouvez vous rétracter et renoncer à l’achat. Il est possible de demander une prolongation afin d’obtenir un prêt. Bien sûr, pour cela il faut justifier la réalisation de démarches auprès des banques. Mais si vous voyez la date de signature approcher et que vous êtes encore en quête d’un prêt, vous pouvez en bénéficier sous conditions.

Sachez qu’il est possible d’inclure toutes les suspensives que vous jugez nécessaires lors de la rédaction du compromis. Vous avez un doute sur l’état de la charpente et aimeriez la vérification d’un professionnel ? Le propriétaire a promis de réaliser certains travaux mais vous voulez vous assurer qu’ils soient bien réglés en amont de la signature ? Il est tout à fait possible d’ajouter des suspensives en ce sens. Si les conditions ne sont pas remplies, vous avez une porte de sortie et vous récupérez votre dépôt de garantie.

Dans le cas de l’affaire de monsieur K, il avait indiqué acheter le bien sur ses fonds personnels et n’avait inclus aucune suspensive. Et il a eu beau arguer que les suspensives de droit commun (on les détaille plus loin) n’avaient pas été réalisées, il s’est vu condamner à indemniser vendeur comme agence.

Clairement, cette affaire invite à être plus que prudent. Avant de signer un compromis, assurez-vous d’avoir bien étudié toutes les clauses et envisagez les suspensives nécessaires pour vous protéger. Prenez conseil auprès d’un agent immobilier, d’un notaire voire d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.