1. Engagements du compromis de vente

A quoi s’engage-t-on en signant le compromis de vente ?

Etape incontournable de la procédure de vente, le compromis de vente, également appelé “avant-contrat”, lie le vendeur et l’acheteur : en le signant, vous vous accordez sur les modalités de la vente à venir.

Le compromis de vente fait suite à l’offre d’achat et à la promesse de vente par lesquels acheteur et vendeur ont unilatéralement confirmé leur volonté de poursuivre la transaction.

La signature du compromis de vente est essentielle et doit faire l’objet d’une attention particulière. Pretto vous en dévoile tous les secrets pour une transaction réussie !

Comment se passe la signature du compromis ?

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Point sémantique, commençons par distinguer compromis et promesse de vente : ces actes juridiques interviennent à deux étapes distinctes de la transaction. Les parties engagées ainsi que le périmètre couvert par ces deux types de contrat diffèrent.
Bon à savoir

La promesse de vente est un acte unilatéral par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien à un prix convenu entre le vendeur et le futur acquéreur. Le bien ne peut être à nouveau proposé à la vente une fois la promesse émise.

Des poursuites peuvent être engagées contre le vendeur s’il ne respecte pas l’exclusivité octroyée via la promesse de vente.

Le compromis de vente, quant à lui, engage à la fois le vendeur et l’acheteur : tous deux s’accordent sur la procédure de vente dont les modalités sont fixées contractuellement.

Parmi les éléments qui composent le compromis, on retrouve :
  • Les parties engagées sur la transaction

  • Le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes

  • Le droit de rétraction et son délai

  • Le prix du bien et les modalités de paiement

  • L’indemnité d’immobilisation, ou dépôt de garantie : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10 % du prix de vente
  • Le délai pour signer l’acte de vente chez le notaire

  • Les conditions suspensives

  • Les annexes, dont le dossier de diagnostic technique.

Où signe-t-on le compromis de vente ?

Il n’y a pas de règle établie quant à la signature du compromis de vente : elle peut être effectuée avec ou sans notaire.

Avec le compromis de vente, c’est un peu "toutes les routes mènent à Rome", vous pouvez donc :

  • rédiger et signer le compromis entre particuliers
  • signer le compromis de vente chez un agent immobilier qui l’aura rédigé au préalable

  • effectuer l’ensemble de la procédure chez le notaire.

Nous le répétons : le compromis de vente constitue l’architecture de la procédure de vente. Il en fixe les modalités, les conditions d’annulation, etc. Si vous souhaitez rédiger vous-même le compromis, assurez-vous qu’il comporte les éléments essentiels.

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Peut-on modifier le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être modifié si les contractants s’accordent sur les modifications à apporter au contrat. Deux cas de figure doivent être distingués :

Les éléments modifiés sont substantiels, c’est-à-dire que la modification de ces éléments a un aspect significatif sur la vente. Il faudra dans ce cas rédiger un avenant à la promesse de vente.

Exemple

En cas de révision à la hausse du prix de vente, il est probable que le futur acquéreur renonce à l’acquisition s’il ne peut plus obtenir de financement.

Revoir le prix de vente est donc un élément substantiel : il faudra rédiger un avenant.

Les éléments modifiés n’ont pas de conséquences sur les engagements de l’acheteur (on parle d’éléments non substantiels). Ce sera aux contractants de déterminer si la modification de la promesse nécessite d’effectuer les procédures administratives relatives à la rédaction d’un avenant.

A noter

La mise en place d’un avenant fait courir un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Durant cette période, il sera à nouveau possible à l’acquéreur de se rétracter sans invoquer de motif particulier.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

S’il existe des dispositifs permettant à l’acheteur de se rétracter, il n’est pas possible pour le vendeur d’annuler la vente une fois l’avant-contrat signé.

Le futur acquéreur lésé pourra initier une action en justice en vue de de poursuivre la vente ou bien d’obtenir des dommages et intérêts.

Important

En cas de décès du vendeur, la vente est censée se poursuivre : les héritiers ne peuvent en théorie interférer dans la poursuite de la procédure, sauf si une clause concernant la reprise de l’engagement par les ayants-droits a été ajoutée au compromis de vente.

Côté acheteur, les modalités d’annulation sont plus souples, n’impliquant pas toujours la perte du dépôt de garantie.

Grâce à la loi Macron, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature (ce délai était de 7 jours auparavant). La vente peut être annulée sans motif particulier et sans que des pénalités financières ne soient appliquées.

Si vous avez bien suivi, vous savez que ces 10 jours sont reconduits si un avenant est apporté à la promesse de vente.

Les clauses suspensives précisent les conditions pour lesquelles la vente pourra avoir lieu. Elles ont pour objectif de protéger le vendeur et/ou l’acheteur face à certains événements de la vie qui empêcheraient la poursuite de la vente.

Parmi elles, il est important d’inclure l’obtention du crédit pour protéger l’acheteur s’il ne parvient pas à obtenir de financement.

La non-réalisation de l’une des clauses suspensives permet d’annuler le compromis de vente : le dépôt de garantie ne sera pas perdu dans ce cas de figure.
Bon à savoir

Les clauses suspensives protègent les contractants : prenez le temps de définir quelles sont les clauses adaptées à votre situation pour assurer une bonne couverture.

Il est préférable que la définition des clauses fasse l’objet d’un échange entre acheteur et vendeur pour anticiper tous les cas de figure.

Si l’acheteur annule la vente hors délai de rétractation et sans pouvoir invoquer les clauses suspensives, le dépôt de garantie sera perdu. Ce montant, versé au vendeur à la signature de l’avant-contrat, dédommage le vendeur qui a immobilisé son bien en vue de la vente.

A retenir
  • La promesse de vente engage les deux parties. Elle détermine l’architecture de la vente à venir. Si vous la rédigez vous-même, faites attention à n’oublier aucun élément, ce qui pourrait avoir un impact important sur la poursuite de la vente.

  • La promesse de vente peut être rompue par l’acheteur, dans le cadre des 10 jours de rétractation légaux. Si l’une des clauses suspensive se réalise, la vente pourra être annulée. Côté vendeur, il ne sera pas possible d’annuler la vente sans frais.

Mis à jour le 2 novembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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