A quoi s’engage-t-on en signant le compromis de vente ?

En signant l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente : dans la pratique, on ne fait souvent pas la différence), vous vous engagez sur les modalités de la vente : prix, délais, conditions suspensives. Vous gardez 10 jours pour vous rétracter sans justification. Passé ce délai, vous devez justifier votre retrait au risque de perdre le dépôt de garantie, et le vendeur, lui, ne peut plus annuler la vente une fois l’avant-contrat signé.

Étape incontournable de la procédure de vente, l'avant-contrat permet de s'accorder sur les modalités de la vente. Il peut s'agir d'un compromis ou d'une promesse de vente : la promesse de vente est beaucoup plus courante, et la plupart de vos interlocuteurs vont parler de promesse ou de compromis sans faire de différence.

L'avant-contrat fait suite à l’offre d’achat par laquelle acheteur et vendeur ont unilatéralement confirmé leur volonté de poursuivre la transaction.

La signature de l'avant-contrat est essentielle et doit faire l’objet d’une attention particulière.

Comment se passe la signature du compromis ?

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Point sémantique, commençons par distinguer compromis et promesse de vente : les parties engagées ainsi que le périmètre couvert par ces deux types de contrat diffèrent.

Côté acheteur, cette distinction relève du détail. La pratique fait qu'en région parisienne, l'énorme majorité des avant-contrats sont des promesses de vente. Dans tous les cas, vous pouvez établir des conditions suspensives à la vente, et vous disposez de 10 jours de réflexion pour renoncer à la vente. Passé ce délai, vous devez justifier votre retrait de la vente au risque de perdre le dépôt de garantie.

Parmi les éléments qui composent l'avant-contrat, on retrouve :

• Les parties engagées sur la transaction
• Le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
• Le droit de rétraction et son délai
• Le prix du bien et les modalités de paiement
• L’indemnité d’immobilisation, ou dépôt de garantie : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10 % du prix de vente
• Le délai pour signer l’acte de vente chez le notaire
• Les conditions suspensives
• Les annexes, dont le dossier de diagnostic technique.

Où signe-t-on le compromis de vente ?

Il n’y a pas de règle établie quant à la signature du compromis de vente : elle peut être effectuée avec ou sans notaire, en présentiel ou à distance.

Avec l'avant-contrat, c’est un peu "toutes les routes mènent à Rome", vous pouvez donc :

• rédiger et signer le compromis entre particuliers
• signer le compromis de vente chez un agent immobilier qui l’aura rédigé au préalable
• effectuer l’ensemble de la procédure chez le notaire.

Le compromis de vente peut se signer très facilement entre particuliers. En revanche, la promesse de vente est un acte notarié, c'est-à-dire qu'il est rédigé par le notaire. Il doit donc également apposer sa signature.

Cette deuxième situation ne signifie pas que les choses sont plus compliquées à mettre en place, au contraire : c'est l'occasion de poser toutes vos dernières questions, et surtout, vous bénéficiez dès le départ de l'accompagnement d'un professionnel qui vous évite toute mauvaise surprise.

Le compromis de vente constitue l’architecture de la procédure de vente. Il en fixe les modalités, les conditions d’annulation, etc. Si vous souhaitez rédiger vous-même le compromis, assurez-vous qu’il comporte les éléments essentiels.

Peut-on modifier le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être modifié si les contractants s’accordent sur les modifications à apporter au contrat. Deux cas de figure doivent être distingués :

Vous pouvez confier la rédaction de l'avenant à votre notaire, mais ce ne sera pas forcément un acte notarié (sur lequel il doit apposer sa signature). Si toutes les parties sont d'accord, cela peut donc être une procédure très facile à mettre en place.

Les éléments modifiés sont substantiels, c’est-à-dire que la modification de ces éléments a un aspect significatif sur la vente. Il faudra dans ce cas rédiger un avenant à la promesse de vente.

En cas de révision à la hausse du prix de vente, il est probable que le futur acquéreur renonce à l'acquisition s'il ne peut plus obtenir de financement.

Revoir le prix de vente est donc un élément substantiel : il faudra rédiger un avenant.

C'est aussi le cas si vous repoussez la date des conditions suspensives par exemple.

Les éléments modifiés n’ont pas de conséquences sur les engagements de l’acheteur (on parle d’éléments non substantiels). Ce sera aux contractants de déterminer si la modification de la promesse nécessite d’effectuer les procédures administratives relatives à la rédaction d’un avenant.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

S’il existe des dispositifs permettant à l’acheteur de se rétracter, il n’est pas possible pour le vendeur d’annuler la vente une fois l’avant-contrat signé.

Le futur acquéreur lésé pourra initier une action en justice en vue de poursuivre la vente ou bien d’obtenir des dommages et intérêts.

Côté acheteur, les modalités d’annulation sont plus souples, n’impliquant pas toujours la perte du dépôt de garantie. Côté vendeur, il ne sera pas possible d’annuler la vente sans frais.

Grâce à la loi Macron, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature (ce délai était de 7 jours auparavant). La vente peut être annulée sans motif particulier et sans que des pénalités financières ne soient appliquées.

Ces 10 jours sont reconduits si un avenant est apporté à la promesse de vente.

Les clauses suspensives précisent les conditions pour lesquelles la vente pourra avoir lieu. Elles ont pour objectif de protéger le vendeur et/ou l’acheteur face à certains événements de la vie qui empêcheraient la poursuite de la vente.

Parmi elles, il est important d’inclure l’obtention du crédit pour protéger l’acheteur s’il ne parvient pas à obtenir de financement.

La non-réalisation de l’une des clauses suspensives permet d’annuler le compromis de vente : le dépôt de garantie ne sera pas perdu dans ce cas de figure.

Les clauses suspensives protègent les contractants : prenez le temps de définir quelles sont les clauses adaptées à votre situation pour assurer une bonne couverture.

Il est préférable que la définition des clauses fasse l'objet d'un échange entre acheteur et vendeur pour anticiper tous les cas de figure.

Si l’acheteur annule la vente hors délai de rétractation et sans pouvoir invoquer les clauses suspensives, le dépôt de garantie sera perdu. Ce montant, versé au vendeur à la signature de l’avant-contrat, dédommage le vendeur qui a immobilisé son bien en vue de la vente.