A quoi s’engage-t-on en signant le compromis de vente ?

Etape incontournable de la procédure de vente, l'avant-contrat permet de s'accorder sur les modalités de la vente. Il peut s'agir d'un compromis ou d'une promesse de vente : dans les faits, la promesse de vente est beaucoup plus courante, et la plupart de vos interlocuteurs vont parler de promesse ou de compromis sans faire de différence.

L'avant-contrat fait suite à l’offre d’achat par laquelle acheteur et vendeur ont unilatéralement confirmé leur volonté de poursuivre la transaction.

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La signature de l'avant-contrat est essentielle et doit faire l’objet d’une attention particulière. Pretto vous en dévoile tous les secrets pour une transaction réussie !

Comment se passe la signature du compromis ?

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Point sémantique, commençons par distinguer compromis et promesse de vente : les parties engagées ainsi que le périmètre couvert par ces deux types de contrat diffèrent.

Définition

La promesse de vente est un acte unilatéral par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien à un prix convenu entre le vendeur et le futur acquéreur. Le bien ne peut être à nouveau proposé à la vente une fois la promesse émise.
Des poursuites peuvent être engagées contre le vendeur s’il ne respecte pas l’exclusivité octroyée via la promesse de vente.
Le compromis de vente, quant à lui, engage à la fois le vendeur et l’acheteur : tous deux s’accordent sur la procédure de vente dont les modalités sont fixées contractuellement.

Dans les faits, côté acheteur, cette distinction relève du détail. La pratique fait qu'en région parisienne, l'énorme majorité des avant-contrats sont des promesses de vente. Dans tous les cas, vous pouvez établir des conditions suspensives à la vente, et vous disposez de 10 jours de réflexion pour renoncer à la vente. Passé ce délai, vous devez justifier votre retrait de la vente au risque de perdre le dépôt de garantie.

Parmi les éléments qui composent l'avant-contrat, on retrouve :

Les parties engagées sur la transaction
Le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
Le droit de rétraction et son délai
Le prix du bien et les modalités de paiement
L’indemnité d’immobilisation, ou dépôt de garantie : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10 % du prix de vente
Le délai pour signer l’acte de vente chez le notaire
Les conditions suspensives
Les annexes, dont le dossier de diagnostic technique.

Où signe-t-on le compromis de vente ?

Il n’y a pas de règle établie quant à la signature du compromis de vente : elle peut être effectuée avec ou sans notaire, en présentiel ou à distance.

Avec l'avant-contrat, c’est un peu "toutes les routes mènent à Rome", vous pouvez donc :

rédiger et signer le compromis entre particuliers
signer le compromis de vente chez un agent immobilier qui l’aura rédigé au préalable
effectuer l’ensemble de la procédure chez le notaire.

Nous le répétons : le compromis de vente constitue l’architecture de la procédure de vente. Il en fixe les modalités, les conditions d’annulation, etc. Si vous souhaitez rédiger vous-même le compromis, assurez-vous qu’il comporte les éléments essentiels.

Le compromis de vente peut se signer très facilement entre particuliers. En revanche, la promesse de vente est un acte notarié, c'est-à-dire qu'il est rédigé par le notaire. Il doit donc également apposer sa signature.
Cette deuxième situation ne signifie pas que les choses sont plus compliquées à mettre en place, au contraire : c'est l'occasion de poser toutes vos dernières questions, et surtout, vous bénéficiez dès le départ de l'accompagnement d'un professionnel qui vous évite toute mauvaise surprise.

Peut-on modifier le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être modifié si les contractants s’accordent sur les modifications à apporter au contrat. Deux cas de figure doivent être distingués :

Vus pouvez confier la rédaction de l'avenant à votre notaire, mais ce ne sera pas forcément un acte notarié (sur lequel il doit apposer sa signature). Si toutes les parties sont d'accord, cela peut donc être une procédure très facile à mettre en place.

Les éléments modifiés sont substantiels, c’est-à-dire que la modification de ces éléments a un aspect significatif sur la vente. Il faudra dans ce cas rédiger un avenant à la promesse de vente.

Exemple

En cas de révision à la hausse du prix de vente, il est probable que le futur acquéreur renonce à l’acquisition s’il ne peut plus obtenir de financement.
Revoir le prix de vente est donc un élément substantiel : il faudra rédiger un avenant.
C'est aussi le cas si vous repoussez la date des conditions suspensives par exemple.

Les éléments modifiés n’ont pas de conséquences sur les engagements de l’acheteur (on parle d’éléments non substantiels). Ce sera aux contractants de déterminer si la modification de la promesse nécessite d’effectuer les procédures administratives relatives à la rédaction d’un avenant.

A noter

La mise en place d’un avenant fait courir un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Durant cette période, il sera à nouveau possible à l’acquéreur de se rétracter sans invoquer de motif particulier.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

S’il existe des dispositifs permettant à l’acheteur de se rétracter, il n’est pas possible pour le vendeur d’annuler la vente une fois l’avant-contrat signé.

Le futur acquéreur lésé pourra initier une action en justice en vue de de poursuivre la vente ou bien d’obtenir des dommages et intérêts.

Important

En cas de décès du vendeur, la vente est censée se poursuivre : les héritiers ne peuvent en théorie interférer dans la poursuite de la procédure, sauf si une clause concernant la reprise de l’engagement par les ayants-droits a été ajoutée au compromis de vente.

Côté acheteur, les modalités d’annulation sont plus souples, n’impliquant pas toujours la perte du dépôt de garantie.

Grâce à la loi Macron, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature (ce délai était de 7 jours auparavant). La vente peut être annulée sans motif particulier et sans que des pénalités financières ne soient appliquées.

Si vous avez bien suivi, vous savez que ces 10 jours sont reconduits si un avenant est apporté à la promesse de vente.

Les clauses suspensives précisent les conditions pour lesquelles la vente pourra avoir lieu. Elles ont pour objectif de protéger le vendeur et/ou l’acheteur face à certains événements de la vie qui empêcheraient la poursuite de la vente.

Parmi elles, il est important d’inclure l’obtention du crédit pour protéger l’acheteur s’il ne parvient pas à obtenir de financement.

La non-réalisation de l’une des clauses suspensives permet d’annuler le compromis de vente : le dépôt de garantie ne sera pas perdu dans ce cas de figure.

Bon à savoir

Les clauses suspensives protègent les contractants : prenez le temps de définir quelles sont les clauses adaptées à votre situation pour assurer une bonne couverture.
Il est préférable que la définition des clauses fasse l’objet d’un échange entre acheteur et vendeur pour anticiper tous les cas de figure.

Si l’acheteur annule la vente hors délai de rétractation et sans pouvoir invoquer les clauses suspensives, le dépôt de garantie sera perdu. Ce montant, versé au vendeur à la signature de l’avant-contrat, dédommage le vendeur qui a immobilisé son bien en vue de la vente.

A retenir

La promesse de vente engage les deux parties. Elle détermine l’architecture de la vente à venir. Si vous la rédigez vous-même, faites attention à n’oublier aucun élément, ce qui pourrait avoir un impact important sur la poursuite de la vente.
La promesse de vente peut être rompue par l’acheteur, dans le cadre des 10 jours de rétractation légaux. Si l’une des clauses suspensive se réalise, la vente pourra être annulée. Côté vendeur, il ne sera pas possible d’annuler la vente sans frais.

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Hélène Sung

Experte en crédit immobilier