A quoi s’engage-t-on en signant le compromis de vente ?

Etape incontournable de la procédure de vente, le compromis de vente, également appelé “avant-contrat”, lie le vendeur et l’acheteur : en le signant, vous vous accordez sur les modalités de la vente à venir.

La signature du compromis de vente est essentielle et doit faire l’objet d’une attention particulière. Pretto vous en dévoile tous les secrets pour une transaction réussie !

Point sémantique, commençons par distinguer compromis et promesse de vente : ces actes juridiques interviennent à deux étapes distinctes de la transaction. Les parties engagées ainsi que le périmètre couvert par ces deux types de contrat diffèrent.

Des poursuites peuvent être engagées contre le vendeur s’il ne respecte pas l’exclusivité octroyée via la promesse de vente.

Le compromis de vente, quant à lui, engage à la fois le vendeur et l’acheteur : tous deux s’accordent sur la procédure de vente dont les modalités sont fixées contractuellement.

• Les parties engagées sur la transaction

• Le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes

• Le droit de rétraction et son délai

• Le prix du bien et les modalités de paiement

• L’indemnité d’immobilisation, ou dépôt de garantie : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10 % du prix de vente

• Le délai pour signer l’acte de vente chez le notaire

• Les conditions suspensives

• Les annexes, dont le dossier de diagnostic technique.

Il n’y a pas de règle établie quant à la signature du compromis de vente : elle peut être effectuée avec ou sans notaire.

Avec le compromis de vente, c’est un peu "toutes les routes mènent à Rome", vous pouvez donc :

• rédiger et signer le compromis entre particuliers

• signer le compromis de vente chez un agent immobilier qui l’aura rédigé au préalable

• effectuer l’ensemble de la procédure chez le notaire.

Nous le répétons : le compromis de vente constitue l’architecture de la procédure de vente. Il en fixe les modalités, les conditions d’annulation, etc. Si vous souhaitez rédiger vous-même le compromis, assurez-vous qu’il comporte les éléments essentiels.

Le compromis de vente peut être modifié si les contractants s’accordent sur les modifications à apporter au contrat. Deux cas de figure doivent être distingués :

Les éléments modifiés sont substantiels, c’est-à-dire que la modification de ces éléments a un aspect significatif sur la vente. Il faudra dans ce cas rédiger un avenant à la promesse de vente.

Les éléments modifiés n’ont pas de conséquences sur les engagements de l’acheteur (on parle d’éléments non substantiels). Ce sera aux contractants de déterminer si la modification de la promesse nécessite d’effectuer les procédures administratives relatives à la rédaction d’un avenant.

S’il existe des dispositifs permettant à l’acheteur de se rétracter, il n’est pas possible pour le vendeur d’annuler la vente une fois l’avant-contrat signé.

Le futur acquéreur lésé pourra initier une action en justice en vue de de poursuivre la vente ou bien d’obtenir des dommages et intérêts.

Côté acheteur, les modalités d’annulation sont plus souples, n’impliquant pas toujours la perte du dépôt de garantie.

Si vous avez bien suivi, vous savez que ces 10 jours sont reconduits si un avenant est apporté à la promesse de vente.

Les clauses suspensives précisent les conditions pour lesquelles la vente pourra avoir lieu. Elles ont pour objectif de protéger le vendeur et/ou l’acheteur face à certains événements de la vie qui empêcheraient la poursuite de la vente.

Parmi elles, il est important d’inclure l’obtention du crédit pour protéger l’acheteur s’il ne parvient pas à obtenir de financement.

Si l’acheteur annule la vente hors délai de rétractation et sans pouvoir invoquer les clauses suspensives, le dépôt de garantie sera perdu. Ce montant, versé au vendeur à la signature de l’avant-contrat, dédommage le vendeur qui a immobilisé son bien en vue de la vente.