La prorogation des conditions suspensives : comment prolonger une promesse de vente ?

La prorogation des conditions suspensives permet de rallonger le délai inscrit dans un compromis ou une promesse de vente, notamment pour finaliser l'obtention d'un prêt. Elle n'est pas automatique : les deux parties doivent être d'accord, et un avenant rédigé par le notaire officialise le nouveau délai. Si votre retard est justifié, le vendeur ne peut ni vous considérer comme fautif ni conserver votre dépôt de garantie.

Si les deux termes sont largement utilisés, dans les faits, le choix de rédiger un compromis ou une promesse revient au professionnel qui vous accompagne à cette étape (notaire ou agent immobilier).

Quoi qu'il en soit, ces deux types d'avant-contrat nécessitent finalement les mêmes démarches, que ce soit pour leur signature, leur durée de validité, ou leurs clauses.

Quelle est la durée de validité de l'avant-contrat ?

Lors de la signature de l'avant-contrat, le vendeur et l'acheteur s'accordent sur les différentes conditions de vente du bien et les clauses figurant en annexe.

Au-delà du prix, les deux parties conviennent de différentes clauses dites "suspensives", qui peuvent donner lieu à une annulation de la vente sous certaines conditions.

Le vendeur et l'acheteur fixent également deux dates, qui confèrent à l'avant-contrat une durée de validité plus ou moins longue :

• la date maximale de signature de l'acte de vente authentique, généralement 3 mois après la signature de la promesse ou du compromis de vente lorsqu'un prêt est nécessaire (délai usuel en pratique) ;
• la date limite avant laquelle doivent être réalisées les conditions suspensives.

Le plus souvent, cela concerne l'obtention du prêt. La loi impose un délai minimal d'un mois à compter de la signature de l'avant-contrat (art. L313-41 du Code de la consommation) ; en pratique, ce délai est souvent fixé à 45 jours, voire plus, selon ce que les parties ont négocié.

Le vendeur est donc en droit de vous mettre en demeure si vous ne lui avez pas confirmé avoir obtenu votre crédit immobilier sous 45 jours.

En pratique, vous disposez généralement de 8 jours (délai usuel, sans texte de référence unique) pour justifier votre retard et demander, si besoin, que la durée fixée dans l'avant-contrat soit rallongée : c'est ce qu'on appelle la prorogation des conditions suspensives du compromis de vente.

À quelles conditions peut-on demander la prorogation ?

Pour pouvoir prolonger la durée de validité de votre promesse de vente, vous devez prouver que les démarches nécessaires sont bien en cours.

C’est là que l’aide d’un courtier en crédit peut se montrer utile ! Comme c’est lui qui gère pour vous les démarches auprès des banques, il dispose de toutes les informations et documents nécessaires pour faire état de votre bonne foi face au vendeur et au notaire. C’est un professionnel du crédit immobilier, il peut ainsi aisément justifier votre retard et attester l’état d’avancement de votre dossier. Renseignez-vous sur votre courtier et notamment sur les avantages et avis de chaque courtier.

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Comment rallonger la durée du compromis ou de la promesse de vente ?

Même dans le cas où le retard est justifié, la prorogation des conditions suspensives n’est pas automatique. Il faut donc que les deux parties soient d’accord pour rallonger la durée du compromis ou de la promesse de vente, et conviennent ensemble d’un nouveau délai.

Si les deux parties sont d’accord, il faut faire rédiger par le notaire (ou l’agent immobilier) chez qui l’avant-contrat a été signé un avenant au compromis de vente, qui mentionne le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives.

Quand le compromis de vente peut-il être annulé avant son terme ?

Il est tout à fait possible qu’un compromis de vente soit annulé avant son terme. On constate généralement deux cas de figure : quand l’acheteur se rétracte, ou quand une autre condition suspensive vient à ne pas se réaliser.

En effet, l’avant-contrat est soumis à un délai de rétractation obligatoire de 10 jours (10 jours calendaires — service-public.gouv.fr), pendant lequel l’acheteur peut se rétracter sans justification aucune.

Pour cela, il lui suffit d’adresser un courrier recommandé au vendeur pendant le délai imparti. La vente est alors annulée et l’acheteur récupère l’intégralité de son dépôt de garantie.